Дома в Алматы могут подешеветь на 5%

Аналитический обзор рынка частных домов Алматы в 2013

Фото: wikimapia.org

В 2013 удельная цена предложения на рынке частных домов южной столицы сложилась на уровне 235 497 тенге ($1548 долларов). Изменение ценового показателя по городу не превысило уровня инфляции (4,4%) и составило плюс 3% в год.

Цены по районам

В разрезе районов и форматов квартир годовые изменения средних цен также незначительны и имеют разнонаправленный характер. 

Районы, формат

Средняя цена, у.е./кв.м

Изменение, %

Алатауский

1168

+4.5

Алмалинский

1897

-1.9

Ауэзовский

1567

+1.1

Бостандыкский

2183

+2.0

Жетысуский

1352

-0.3

Медеуский

1887

+1.5

Турксибский

1306

+3.9

 

 

 

1-комн.

1982

+2.1

2-комн.

1821

-4.3

3-комн.

1648

+4.9

4-комн.

1560

+2.1

5-комн.

1454

-1.0

6-комн.

1464

+0.5

В зависимости от месторасположения домов наиболее высокой ценой квадратного метра обладают объекты, находящиеся в Бостандыкском районе — $2183 (332 100 тенге). Ценовой показатель в этом районе превышается значение средней цены по городу на 41%. Минимальными ценами обладает частное жилье в Алатауском районе, удельная средневзвешенная цена предложения здесь сложились на уровне $1168, или 177 688 тенге. Цена квадратного метра в Турксибском районе ($1306), напротив, меньше среднего значения по городу на 25%.

В разрезе формата домов самыми дорогими квадратными метрами в 2013 обладали однокомнатные дома: средняя цена единицы площади составила $1982, или 301 522 тенге. Такая расстановка цен в зависимости от комнатности напрямую связана с площадью частного жилья: у домов с меньшей площадью цена квадратного метра выше, нежели у жилья с большей площадью. Пятикомнатные дома обладали самыми дешевыми квадратными метрами — $1454 (221 197 тенге) за единицу площади.

Структура предложения

Изучение структуры предложения показало, что максимальное количество предложений продажи частных домов в 2013 приходилось на Алатауский район (22%). Предложение в Медеуском районе складывалось немного меньше, ежемесячно там выставлялось на продажу 21% от общего числа объектов. Минимальное число объектов в 2013 приходилось на Алмалинский район (5%).

В зависимости от количества комнат наибольшую долю в общем объеме предложения в течение 2013 занимали четырехкомнатные дома (23%). Минимальное количество предложений приходилось на сегменты 9- и 1-комнатных домов — соответственно, 2% и 1% от общего числа объектов ежемесячно.

Сравнение ценовых показателей на квартирном рынке и рынке частных домов

На протяжении 2013 и квартирный рынок, и рынок частных домов находились в состоянии стагнации. При квартальном сравнении были зафиксированы несущественные изменения. И только в IV квартале года на рынке квартир все же отразился сезонный фактор, когда средняя цена подросла на 2,6%. Основной рост при этом пришелся на сентябрь и ноябрь — по 1,2%.

Рынок частных домов оставался практически стабильным весь год, на этот сегмент не повлияло даже традиционное осеннее оживление спроса. Изменение цен в III и IV кварталах не превысило 0,5%.

Это объясняется тем, что дома по сравнению с квартирами являются менее ликвидными, срок экспозиции их выше, особенно в периоды ограниченного платежеспособного спроса. В целом за год рост на рынке частных домов составил лишь 3%, что даже не превысило уровня инфляции в 4,4%

Сегмент рынка жилья

I кв-л 2013

II кв-л 2013

Изменение

III кв-л 2013

Изменение

IV кв-л 2013

Изменение

Средняя цена на рынке частных домов

1961 $/кв.м

1943 $/кв.м

1.1%

1944 $/кв.м

0.5%

1994 $/кв.м

0.3%

Средняя цена на квартирном рынке

1530 $/кв.м

1547 $/кв.м

-0.9%

1554 $/кв.м

0.0%

1559 $/кв.м

2.6%

Рынок частных домов города Алматы более дифференцирован, чем рынок квартир, вследствие этого индекс расслоения в сегменте частного жилья выше. Индекс расслоения (в данном случае 2,7) показывает, во сколько раз средняя цена дорогих домов выше средней цены дешевых. В сегмент «дорогих» домов в основном входят элитные дома, расположенные в престижных районах города (Бостандыкский и Медеуский), с развитой инфраструктурой, площадью свыше 350 кв.м, газовым либо центральным отоплением, евроремонтом, наличием гаража, большим прилегающим земельным участком (свыше 9 соток) и т.д., тогда как к сегменту дешевого частного жилья в основном относятся дома в не столь привлекательных районах города, чаще всего недостроенные либо в черновой отделке, площадью от 150 до 250 кв.м, преимущественно с печным отоплением и маленьким прилегающим земельным участком (до 6 соток). 

Сегмент рынка жилья

Сегмент «дорогого» жилья

Средний ценовой сегмент

Сегмент «дешевого» жилья

Индекс расслоения

Средняя площадь жилья

Рынок частных домов

2456 $/кв.м

1548 $/кв.м

904 $/кв.м

2.7

165 кв.м.

Рынок квартир

2500 $/кв.м

1960 $/кв.м

1516 $/кв.м

1.6

71 кв.м

Значительное влияние на среднюю цену на рынке частного жилья оказывает сегмент дешевого жилья, именно поэтому средняя удельная цена здесь ниже, чем на квартирном рынке.

В сегменте аренды жилья средняя цена одного квадрата в частном доме на $3 ниже стоимости аренды в сегменте квартир. Таким образом, при прочих равных условиях, аренда дома несколькими арендаторами является менее затратной по сравнению с арендой квартиры.

Сегмент рынка жилья

Средняя арендная ставка, $/кв.м

Средняя арендная ставка за объект, $/мес.

Рынок частных домов

11

2068

Рынок квартир

14

999

Средний показатель продажи частного жилья по городу в 2013 сейчас превышает свой минимум, зафиксированный в 2009, на 17,3%, однако находится на 8,8% ниже, чем пиковый показатель 2011.

Прогнозы на рынке частного жилья

Базовыми экономическими факторами, влияющими на состояние рынка частных домов, являются рост ВВП, объем инвестиций в основной капитал и строительство, уровень доходов населения и объемы ипотечного кредитования.

Восстановление экономики в посткризисный период привело к увеличению роста ВВП с минимального 101,2% в 2009 до 107,5% в 2011. Однако нестабильность мировой экономики сказывается на темпах роста отечественного ВВП. По итогам 2012 рост экономики составил уже 5% (против 7,5% в 2011), а в январе-сентябре 2013 вырос до 5,7% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Основной экономический риск дальнейшего снижения темпов роста экономики связан с тесной взаимосвязью между ростом казахстанской экономики и ценами на нефть. По оценкам рейтингового агентства Standard & Poor's, за последние 15 лет корреляция номинального ВВП Казахстана с ценами на нефть составила 96%. В связи с этим спад в экономике Европы и рецессия в России и Китае, являющихся крупнейшими потребителями казахстанской нефти, неизбежно отразятся на экономике Казахстана.

Замедление экономического роста влияет и на темпы роста реальных доходов населения, которые имеют понижательный тренд в динамике с начала 2012.

Как демонстрирует динамика, объемы ипотечного кредитования в 2013 до сих пор остаются на невысоком уровне. Общий объем выданных ипотечных кредитов в 2013 году увеличился лишь на 6% по отношению к 2012.

Анализ состояния экономики как индикатора рынка недвижимости показывает, что предпосылок к изменению тенденций в отечественной экономике нет, в связи с чем можно прогнозировать снижение цен на рынке частного жилья в пределах 5%.

Источник: Аналитическая служба портала kn.kz, информационного партнера Forbes.kz.

: Если вы обнаружили ошибку или опечатку, выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите CTRL+Enter
10959 просмотров
Поделиться этой публикацией в соцсетях:

Орфографическая ошибка в тексте:

Отмена Отправить