Коммерческая недвижимость в Алматы «просядет» на 10%

Аналитический обзор рынка коммерческой недвижимости южной столицы Казахстана за 2I квартал 2014

Фото: presidentu.com

В Алматы на рынках продажи и аренды коммерческой недвижимости во II квартале 2014 по отношению к I кварталу 2014 наблюдались следующие изменения:

- Средняя цена продажи офисной недвижимости – $2270/кв.м (плюс 11,2%)

- Средняя ставка аренды офисной недвижимости – $18,8/кв.м/мес. (минус 2,8%)

- Средняя цена продажи торговой недвижимости – $1683/кв.м (минус 5,7%)

- Средняя ставка аренды торговой недвижимости – $26,6/кв.м/мес. (плюс 5,3%)

- Средняя цена продажи производственной недвижимости – $651/кв.м (без изменения*)

- Средняя ставка аренды производственной недвижимости – $8,4/кв.м/мес. (без изменения)

- Средняя цена продажи складской недвижимости – $443/кв.м (плюс 56,3%)

- Средняя ставка аренды складской недвижимости – $6,8/кв.м/мес. (плюс 9,6%)

*Изменения средних цен в разрезе сегментов, не отмеченных по тексту, не превышают погрешностей расчетов.

Офисная недвижимость

Продажа офисов

Во II квартале 2014 на рынке продажи офисной недвижимости средний ценовой показатель сложился на уровне $2270/кв.м, что на 11,2% выше, чем в I квартале текущего года. Максимальная средняя цена продажи на рынке офисной недвижимости наблюдается в бизнес-центрах, а наименьшая – в отдельно стоящих зданиях. Ценовой разрыв между престижными бизнес-центрами, расположенными в центре города, и зданиями более низкого класса составляет $800/кв.м. Основное влияние на повышение цен в данном сегменте оказали возросшие цены на офисные площади в бизнес-центрах и на площади, расположенные на первых этажах жилых домов.

Показатели на рынке продажи офисной недвижимости Алматы

Расположение офисной недвижимости

Объем предложения продажи, ед.

Средняя цена предложения на рынке продажи, у.е./кв.м

Изменение к I кв. 2014 г.

Средняя цена «дорогих» площадей продажи, у.е./кв.м

Средняя цена «дешевых» площадей продажи, у.е./кв.м

Индекс расслоения

у.е./кв.м

%

в административном здании

25

2173

+78

+3.73

3054

1306

2.34

в бизнес-центре

85

2573

+225

+9.59

3885

1755

2.21

в жилом доме

256

2387

+170

+7.64

3896

1315

2.96

в отдельно стоящем здании

42

1812

-99

-5.17

3227

1018

3.17

в коттедже

9

1912

-64

-3.24

3410

976

3.49

По городу

456

2270

+228

+11.18

3755

1333

2.81

Основное количество офисных площадей, предлагаемых к продаже, расположено на первых этажах жилых домов – 56%, минимум приходится на площади в коттеджах – 2%.

Аренда офисов

Во II квартале 2014 на рынке аренды офисной недвижимости средний ценовой показатель сложился на уровне $18,8/кв.м за месяц, что на 2,8% ниже, чем в I квартале. Максимальная арендная ставка на рынке офисной недвижимости наблюдается в бизнес-центрах, а наименьшая – в торговых центрах.

Основное влияние на снижение ставок найма в данном сегменте оказали сократившиеся цены на офисные площади в торговых центрах и коттеджах.

Показатели на рынке аренды офисной недвижимости Алматы

Расположение офисной недвижимости

Объем предложения аренды, ед.

Средневзвешенная ставка аренды, у.е./кв.м

Изменение к I кв. 2014 г.

Арендная ставка «дорогих» площадей, у.е./кв.м

Арендная ставка «дешевых» площадей, у.е./кв.м

Индекс расслоения

у.е./кв.м

%

в административном здании

217

16.1

+0.91

+6.03

22.55

10.77

2.09

в бизнес-центре

376

21.02

-0.06

-0.28

28.89

13.89

2.08

в жилом доме

243

19.56

+0.53

+2.8

32.06

9.52

3.37

в отдельно стоящем здании

78

14.44

-0.27

-1.83

23.16

9.18

2.52

в торговом центре

10

14.18

-0.53

-3.61

14.08

10.08

1.4

в коттедже

47

15.6

-1.45

-8.49

24.09

8.82

2.73

По городу

1006

18.79

-0.54

-2.79

27.78

11.49

2.42

Наибольшее количество офисных площадей, предлагаемых к аренде, расположено в бизнес-центрах – 39%, минимум приходится на площади в торговых центрах – 1%.

Торговая недвижимость

Продажа торговой недвижимости

Во II квартале 2014 средняя удельная цена на торговые площади составила $1683/кв.м, что на 5,7% ниже по сравнению с I кварталом. В анализируемом периоде наибольшие запрашиваемые цены на торговые площади наблюдаются в бизнес-центрах, наименьшие традиционно прослеживаются на городских рынках.

Основное влияние на сокращение запрашиваемых цен в данном сегменте оказали снизившиеся цены на торговые площади в коттеджах, в отдельно стоящих зданиях и на рынке.

Показатели на рынке продажи торговой недвижимости Алматы

Расположение торговой недвижимости

Объем предложения продажи, ед.

Средняя цена предложения на рынке продажи, у.е./кв.м

Изменение к I кв. 2014 г.

Средняя цена «дорогих» площадей продажи, у.е./кв.м

Средняя цена «дешевых» площадей продажи, у.е./кв.м

Индекс расслоения

у.е./кв.м

%

в административном здании

5

1362

+233

+20.65

4375

1433

10.10

в бизнес-центре

5

2223

+743

+50.24

4356

1534

2.84

в жилом доме

211

2550

+48

+1.92

4336

1635

2.65

в отдельно стоящем здании

108

1508

-215

-12.49

3435

747

4.60

в торговом центре

393

1423

-5

-0.32

3159

449

7.03

на рынке

249

1188

-123

-9.39

3197

271

11.79

в коттедже

67

2134

-483

-18.47

4503

486

9.26

По городу

1083

1683

-102

-5.71

3584

672

5.34

Наибольшее количество торговых площадей, предлагаемых к продаже, расположено в торговых центрах – 38%, минимум приходится на площади в административных зданиях и бизнес-центрах – по 1%.

Аренда торговой недвижимости

Во II квартале 2014 средняя арендная ставка на торговые площади зафиксирована на уровне $26,6/кв.м за месяц. Рост аренды по отношению к I кварталу 2014 составил 5,3%. Максимальная арендная ставка на рынке торговой недвижимости наблюдается на рыночные площади, а наименьшая – в отдельно стоящих зданиях.

Основное влияние на повышение ставок найма в данном сегменте оказали увеличившиеся цены на торговые площади, расположенные в административных зданиях и на первых этажах жилых домов.

Показатели на рынке аренды торговой недвижимости Алматы

Расположение торговой недвижимости

Объем предложения аренды, ед.

Средневзвешенная ставка аренды, у.е./кв.м

Изменение к I кв. 2014 г.

Арендная ставка «дорогих» площадей, у.е./кв.м

Арендная ставка «дешевых» площадей, у.е./кв.м

Индекс расслоения

у.е./кв.м

%

в административном здании

14

26.1

+4.36

+20.07

31.52

13

2.43

в жилом доме

125

27.01

+3.1

+12.97

47.68

11.13

4.28

в отдельно стоящем здании

75

18.94

-0.01

-0.05

34.34

10.06

3.41

в торговом центре

176

29.58

-2.01

-6.37

56.09

9.65

5.81

на рынке

60

33.62

-3.73

-9.99

63.77

10.81

5.9

в коттедже

111

21.66

-4.09

-15.9

39.04

9.62

4.06

По городу

614

26.63

+1.34

+5.29

49.04

10.14

4.84

Наибольшее количество торговых площадей, предлагаемых к аренде, расположено в торговых центрах – 31%, минимум приходится на площади в административных зданиях – 3%.

Анализ динамики цен продажи офисной и торговой недвижимости

В сегменте офисной недвижимости в течение 2013 наблюдался рост цен, который за год сложился на уровне 3,6%. В I квартале 2014 средние цены предложения претерпели снижение по отношению к I кварталу 2013 на 3,5%, а по отношению к IV кварталу 2013 — на 0,6%.

При этом II квартал 2014 ознаменовался ростом цен на 11,2% по отношению к I кварталу текущего года и на 12,7% по отношению ко II кварталу 2013.

На торговую недвижимость в течение 2013 прослеживалось незначительное сокращение средних цен предложения, основной спад цен пришелся на II квартал. Годовое снижение составило 1,6%. В I квартале 2014 средние цены предложения выросли по отношению к IV кварталу 2013 на 5,9%, а по отношению к 1 кварталу 2013, напротив, сократились на 0,2%.

Во II квартале 2014 по отношению к I кварталу 2014 наблюдается снижение цен на 5,7%, а по отношению ко II кварталу 2013, напротив, прослеживается рост цен на 6,8%.

Анализ динамики средних цен предложений по городу по полугодиям показал, что в течение последних двух лет на рынке торговой недвижимости наблюдается ценовое затишье, а на рынке офисной недвижимости – небольшой рост цен.

Анализ динамики цен аренды офисной и торговой недвижимости

В динамике на рынке аренды коммерческой недвижимости в течение 2013 ставки найма офисных площадей были достаточно стабильными, и годовое повышение составило лишь 0,7%. В I квартале 2014 по отношению к IV кварталу 2013 рента сократилась на 5,4%, а по отношению к I кварталу 2013, напротив, выросла на 1%.

Во II квартале тенденция к снижению продолжилась, только темпы сократились в два раза: по отношению к I кварталу 2014 ставки найма уменьшились на 2,8%, а по отношению ко II кварталу 2013 – на 2,4%.

Арендные ставки на рынке торговой недвижимости в 2013 сократились на 8,5%. В I квартале 2014 изменения незначительные: к IV кварталу 2013 снижение на 1,2%, к I кварталу 2013 - рост на 0,1%.

Во II квартале по отношению к I кварталу 2014 ставки найма торговой недвижимости выросли на 5,3%, при этом за год увеличились лишь на 1,4% (по отношению ко II кварталу 2013).

Производственно-складская недвижимость

Рынок продажи

На рынке продажи производственно-складской недвижимости во II квартале 2014 отмечен рост цен на складские площади на 56,3% по отношению к I кварталу 2014.

Показатели на рынке продажи производственно-складской недвижимости Алматы

Расположение производственно-складской недвижимости

Объем предложения продажи, ед.

Средняя цена предложения на рынке продажи, у.е./кв.м

Изменение к I кв. 2014 г.

Средняя цена «дорогих» площадей продажи, у.е./кв.м

Средняя цена «дешевых» площадей продажи, у.е./кв.м

Индекс расслоения

у.е./кв.м

%

Производственного сервиса (СТО, автосервис)

200

745

+31

+4.27

1980

201

9.85

Производственная недвижимость (произв. цеха, базы)

61

651

+42

+6.85

2322

218

10.64

Складская недвижимость

67

443

+160

+56.32

1057

134

7.86

Рынок аренды

На рынке аренды производственно-складской недвижимости во II квартале 2014 также отмечен рост арендных ставок на складские площади на 1,1% по отношению к I кварталу 2014. В остальных сегментах рынка изменения цен лежат ниже уровня среднестатистической погрешности расчетов.

Показатели на рынке аренды производственно-складской недвижимости Алматы

Расположение производственно-складской недвижимости

Объем предложения аренды, ед.

Средневзвешенная ставка аренды, у.е./кв.м

Изменение к I кв. 2014 г.

Арендная ставка «дорогих» площадей, у.е./кв.м

Арендная ставка «дешевых» площадей, у.е./кв.м

Индекс расслоения

у.е./кв.м

%

Производственного сервиса

97

9.76

+1.09

+12.55

18.99

3.53

5.39

Производственная недвижимость

48

8.41

+0.58

+7.34

14.21

3.14

4.52

Складская недвижимость

214

6.82

+0.59

+9.55

11.06

3.38

3.27

Прогнозы на рынке коммерческой недвижимости

По городу продолжилось сокращение темпов роста экономических показателей. Также наблюдается ограниченный доступ к кредитным займам, что влияет на доходы компаний и ведет к некоторому снижению рентабельности производства. Замедление экономического роста, в свою очередь, влияет и на темпы роста реальных доходов населения. Темпы кредитования экономики Казахстана банками второго уровня остаются на гораздо более низком уровне по сравнению с докризисными. Это связано с сохраняющимся ограничением доступа к внешнему финансированию и высокой долей проблемных кредитов в портфелях банков. Как показывает динамика, за последний год темпы объемов кредитования находятся на уровне возвратов.

По данным исследования Нацбанком РК банков второго уровня в первом полугодии 2014 существенных изменений в кредитной политике банков не ожидается.

В динамике индекса объема инвестиций в основной капитал также прослеживается некоторое снижение показателя в 2013 до 102,3%. Однако за январь-июнь 2014 объем инвестиций в основной капитал составил 191438,6 млн тенге, что на 5,6% больше, чем в январе-июне 2013.

Из анализа показателей финансово-хозяйственной деятельности предприятий г. Алматы видно, что в течение 2011-2012 происходит небольшой рост объемов произведенной продукции и оказанных услуг, а также увеличение прибыли предприятий по налогообложению. В целом деятельность хозяйствующих субъектов города остается доходной. По итогам 2013 рентабельность производства составила 8,3%.

Рынок продажи, как и рынок аренды коммерческой недвижимости, в текущем году будут подвержены риску снижения в связи с девальвацией национальной валюты и сокращающихся темпов роста экономических показателей.

Выводы

· Во II квартале 2014 на рынке продажи коммерческой недвижимости Алматы снижение цен отмечено в сегменте торговой недвижимости, а рост ‑ на рынках офисной и складской недвижимости.

· На рынке аренды коммерческой недвижимости снижение ставок найма прослеживается в сегменте офисной недвижимости, а рост – в сегментах торговой и складской недвижимости.

· Состояние экономических факторов рынка коммерческой недвижимости дает основание прогнозировать стагнацию ценовых показателей с последующим их снижением. Сокращение цен на рынке продажи может составить 10-12% до конца года.

Источник: Аналитическая служба портала kn.kz, информационного партнера Forbes.kz.

: Если вы обнаружили ошибку или опечатку, выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите CTRL+Enter
9485 просмотров
Поделиться этой публикацией в соцсетях:
18 августа родились
Канат Ускенов
Бывший генеральный директор АО «Машиностроительный завод имени С.М. Кирова»
Самые интересные материалы сайта у тебя на почте!
Подпишись на рассылку
Самые Интересные

Орфографическая ошибка в тексте:

Отмена Отправить