Аренда квартир в Алматы за год подешевела в долларах на 20%

В апреле на рынке арендного жилья Алматы продолжилось снижение ставок аренды. В целом по городу ценовой показатель сложился на уровне $874/мес. (159000 тенге/мес.), что на 4,8% ниже показателя прошлого месяца. При этом средняя цена в сегменте дорогого арендного жилья сложилась на уровне $1376/мес. (-7,3%), а дешевого — на уровне $530/мес. (-0,7%). Количество анализируемых объектов составило 1995 квартир.

Цены по районам

Сокращение средних арендных ставок зафиксировано в Алатауском, Ауэзовском, Медеуском и Турксибском районах; в остальных районах города изменения незначительные, то есть лежат ниже среднестатистической погрешности расчетов.

Самые дорогие квартиры в Алматы предлагаются к аренде в Медеуском районе, превышая средний показатель по городу на 52%. Самые дешевые арендные квартиры предлагаются в Турксибском районе — здесь аренда ниже среднегородского показателя на 53%.

При этом наибольшая цена 1 квадратного метра на рынке аренды зафиксирована в Медеуском районе — $16,27, или 2962 тенге, а наименьшая ‑ в Алатауском ($7,75, или 1410 тенге).

Диапазон арендных ставок в зависимости от района города

Район	Средняя стоимость аренды, за квартиру $/мес.	Изменение  к предыдущему периоду		Средняя стоимость аренды, $/1 кв.м	Изменение  к предыдущему периоду
		$	%		$	%
Алатауский	479	-72	-13.06	7.75	-0.66	-7.85
Алмалинский	822	-4	-0.53	13.7	-0.08	-0.58
Ауэзовский	547	-21	-3.64	9.85	+0.22	+2.28
Бостандыкский	1013	+1	+0.12	13.99	-0.13	-0.92
Жетысуский	474	-12	-2.53	8.93	-0.06	-0.67
Медеуский	1328	-129	-8.87	16.27	-0.46	-2.75
Турксибский	412	-80	-16.17	9.7	+0.43	+4.64
По городу	874	-44	-4.84	12.93	-0.17	-1.30

Цены по формату квартир

В разрезе комнатности в апреле отмечается снижение ценового показателя только на 2-комнатные квартиры.

Наибольшая цена 1 квадратного метра на рынке аренды зафиксирована на 4-комнатные квартиры — $13,8, или 2512 тенге, а наименьшая ‑ на многокомнатные ($12,1, или 2202 тенге).

Следует отметить, что арендная ставка квартир в новостройках больше стоимости найма в целом по городу почти в 2 раза. Распределение этих показателей в зависимости от формата квартиры представлено в диаграмме.

Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры

Формат квартиры	Средняя стоимость аренды за квартиру, $/мес.	Изменение  к предыдущему периоду		Средняя стоимость аренды, $/1 кв.м	Изменение  к предыдущему периоду
		$	%		$	%
1-комнатные	497	-2	-0.45	12.86	-0.05	-0.39
2-комнатные	750	-33	-4.18	12.95	-0.15	-1.15
3-комнатные	1178	+13	+1.13	12.8	-0.08	-0.62
4-комнатные	1869	-99	-5.04	13.8	-0.69	-4.76
5-комнатные и выше	3247	-59	-1.78	12.1	-2.33	-16.15
По городу	874	-44	-4.84	12.93	-0.17	-1.30

Цены по сегментам дорогого и дешевого жилья

В течение полугода сокращаются средние цены в дорогом и дешевом сегментах арендного жилья. В апреле темп снижения значительно вырос. В дорогом сегменте он составил 7,3%, а в дешевом ‑ лишь 0,7%.

Показатели рынка вторичного жилья Алматы по сегментам

Формат квартиры	Средняя стоимость аренды, «дорогого» сегмента $/мес.	Изменение  к предыдущему периоду		Средняя стоимость аренды, в сегменте «дешевого» сегмента $/мес.	Изменение  к предыдущему периоду		Индекс расслоения
		$	%		$	%
1-комнатные	683	+2	+0.24	366	+2	+0.51	1.87
2-комнатные	1194	-75	-5.89	485	+11	+2.42	2.46
3-комнатные	1966	+11	+0.58	631	-17	-2.62	3.11
4-комнатные	2991	-578	-16.20	984	+63	+6.86	3.04
5-комнатные и выше	4000	-586	-12.78	1628	+122	+8.10	2.46
Алатауский	597	-133	-18.25	368	-41	-10.04	1.62
Алмалинский	1301	-10	-0.78	519	+12	+2.40	2.51
Ауэзовский	758	-50	-6.24	406	-6	-1.54	1.87
Бостандыкский	1677	-46	-2.69	539	-6	-1.17	3.11
Жетысуский	595	-55	-8.52	364	+13	+3.60	1.63
Медеуский	2177	-265	-10.86	757	-5	-0.68	2.88
Турксибский	485	-311	-39.06	358	+50	+16.19	1.35
По городу	1376	-108	-7.29	530	-4	-0.70	2.60

Основное влияние на снижение ценового показателя в сегменте дорогого жилья оказали цены Алатауского, Ауэзовского, Медеуского и Турксибского районов. В разрезе комнатности снижение наблюдается на 2- и 4-комнатные квартиры.

В дешевом сегменте арендного жилья отмечено снижение ценовых показателей в Алатауском районе и рост в Турксибском. В разрезе комнатности снижение ставок найма наблюдается на 2-комнатные квартиры и рост на 4- и многокомнатные квартиры.

Ценовые изменения в ретроспективе

В период с января 2008 средний показатель аренды квартиры по городу ($874/мес.) сейчас превышает свой минимум, зафиксированный в мае 2009 ($733/мес.), на 19%, но все еще находится на 38% ниже, чем показатель января 2008 ($1414/мес.).

За год в целом по городу ставки найма сократились на 19,6%. Основное влияние на снижение средней цены оказали арендные ставки 4-комнатного жилья.

Арендная ставка в сегменте дорогого жилья за год сократилась на 22,1%, а дешевого - на 14%.

В динамике с начала года во всех сегментах арендного жилья сохраняется понижательный тренд.

Доходность жилья

Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, чем вносить на депозит, т.е. хранить сбережения в банке. В апреле 2014 средняя ставка по депозитам в долларах составила 4,5% годовых (средняя ставка вознаграждения собрана по данным 10 банков Казахстана: КАЗКОМ, Народный банк Казахстана, БТА Банк, Банк ЦентрКредит, Сбербанк, АТФБанк, Цеснабанк, Kaspibank, Альянс Банк и Евразийский Банк).

Необходимо отметить, что ценовой показатель демонстрирует уровень средней доходности арендного жилья в целом, а не отдельно взятой квартиры.

Доходность арендного жилья

Сектор рынка арендного жилья	Доходность квартир в среднем по городу, п.п.	Доходность квартир в сегменте «дорогого» жилья, п.п.	Доходность квартир в сегменте «дешевого» жилья, п.п.
1-комнатные	8.24	7.20	9.51
2-комнатные	8.23	7.16	9.23
3-комнатные	7.93	6.88	8.35
4-комнатные	7.51	6.19	8.43
Многокомнатные	6.24	4.17	6.68
Алатауский	7.15	5.85	7.94
Алмалинский	7.84	6.82	8.32
Ауэзовский	6.87	5.32	8.57
Бостандыкский	7.54	6.79	7.73
Жетысуйский	7.26	5.39	9.28
Медеуский	7.43	6.17	8.83
Турксибский	8.19	6.25	10.81
По городу	8.02	6.91	8.81

В течение последних шести месяцев снижение арендной ставки привело к сокращению индекса доходности квартир по городу в среднем c 10,79 до 8,02.

Предложение на рынке аренды

Максимальное количество предложений к аренде прослеживается в Бостандыкском районе, где на его долю приходится 27%, а минимум ‑ на Алатауский и Турксибский районы — по 2%.

В зависимости от формата квартир, наибольший удельный вес в общем объеме предложений занимает 2-комнатное жилье — 42%, минимальное предложение аренды приходится на квартиры большого формата (5-комнатные) — 1%.

Выводы и прогнозы

· В апреле 2014 на рынке арендного жилья города Алматы зафиксировано снижение ставок аренды.

· За полгода средняя доходность арендного жилья по городу уменьшилась на 2,77 п.п.

·  В среднесрочной перспективе на рынке арендного жилья прогнозируется дальнейшее сокращение долларовых цен с последующим замедлением темпов падения.

Источник: Аналитическая служба портала kn.kz, информационного партнера Forbes.kz.