Рейтинг крупнейших рантье Казахстана – 2023
На рынке коммерческой недвижимости заполняемость качественных площадей приближается к 100 %
За последний год рынок коммерческой недвижимости претерпел серьезные изменения, затронувшие прежде всего офисный сегмент. Как отмечают практически все эксперты, уровень заполняемости офисов в северной и южной столицах приближается к максимальному, хотя в течение последних двух лет активно строятся новые качественные бизнес-центры; ставки аренды держатся на высоком уровне.
Спрос на максимум
По словам директора отдела офисной недвижимости компании Scot Holland | CBRE Фариды Кулькеевой, отложенный спрос, сформированный во время пандемии, а также военный конфликт между Россией и Украиной способствовали переезду международных и российских компаний в Казахстан, что мгновенно отразилось на ставках и заполняемости. «Заполняемость составила 100% практически во всех бизнес-центрах классов А и В, арендаторы столкнулись с дефицитом качественных офисных площадей. Практически весь сток, представленный на рынке, – в черновой отделке. Арендные ставки увеличились на 30–50%. На рынке в основном преобладают классы В, В+, сохраняется востребованность бизнес-центров класса А», – комментирует эксперт.
Согласно данным, озвученным руководителем департамента исследований и аналитики компании IBC Real Estate Екатерины Ногай, по состоянию на август количество зарегистрированных в стране международных организаций за год выросло на 38% и составило 41 тыс., свои офисы в Казахстане открыли такие компании, как Honeywell, Fortescue, Tinkoff, InDrive, Yandex. Высокая заполняемость бизнес-центров является серьезной проблемой для иностранных компаний, планирующих релокацию в Казахстан, средняя площадь предлагаемых помещений с отделкой составляет всего 198 кв. м.
Достаточно низкий уровень вакантности в помещениях классов А и В отмечают и эксперты компании Baker Tilly Qazaqstan Advisory Рамина Назырова, Камила Хиланова и Мадина Несипбек. Арендодатели фактически начали диктовать условия по аренде, увеличивать ставки. Это указывает на то, что спрос превышает предложение. «Инвестиции в рынок недвижимости Алматы можно расценить как стратегический шаг на долгосрочную перспективу. Во-первых, это связано с высоким спросом на офисные помещения, который сохраняется. Инвесторы, выкупившие бизнес-центры под собственные нужды, могли сделать это в целях оптимизации своих операций и снижения операционных расходов. Приобретение собственных офисных помещений может быть выгодным в долгосрочной перспективе, так как уменьшает зависимость от рынка аренды и позволяет контролировать рабочую среду. Во-вторых, приобретение бизнес-центров может быть связано с ожиданием роста арендных ставок в будущем. В-третьих, это может быть частью долгосрочной инвестиционной стратегии. Офисная недвижимость часто рассматривается как стабильное и надежное вложение капитала с относительно постоянным притоком денежных средств», – считают они.
По оценке IBC Real Estate, в III квартале 2023 года средневзвешенная ставка аренды в бизнес-центрах класса А в Алматы составила 18,8 тыс. тенге за кв. м в месяц, в Астане – 18,1 тыс. тенге, что превысило средние значения по Москве на 13 и 8% соответственно.
Аналитики Baker Tilly Qazaqstan Advisory отмечают, что в Астане наиболее значительный рост арендных ставок – на 47% – наблюдается в сегментах В и В+. В I полугодии 2022 года ставка аренды в сегментах А и А+ составляла 16 400 тенге за кв. м, а по итогам I полугодия 2023 года рост составил около 4%. По Алматы в I полугодии 2023 года по сравнению с соответствующим периодом 2022-го цена аренды квадратного метра офисов в сегментах В и В+, по оценке экспертов, выросла примерно на 10%, с 9100 до 10 000 тенге. Тренд может указывать на изменение предпочтений арендаторов. Ставки аренды в офисах сегментов А и А+ выросли примерно на 33%, с 14 400 до 19 200 тенге за кв. м. «Увеличение отражает рост спроса и может быть также связано с ростом цен поставщиков, расходов на ремонт, коммунальных и эксплуатационных затрат, высокой стоимостью кредитных ставок на рынке коммерческой недвижимости», – объясняют аналитики.
Со времен пандемии, отмечает Кулькеева, сохраняется спрос на гибкие пространства, их заполняемость на данный момент составляет 98–100%, и эксперты считают, что высокий спрос сохранится, поскольку с учетом роста числа новых компаний и стартапов данный формат очень удобен.
Наряду с релокацией российских специалистов и небольших команд в составе нескольких сотрудников росту спроса на коворкинги и гибкие пространства способствует развитие отечественной IT-экосистемы, увеличение числа фрилансеров, самостоятельных предпринимателей, согласны в Baker Tilly Qazaqstan Advisory. «Модель удаленной работы предоставляет возможность организовать рабочее пространство в соответствии с потребностями, предоставляя необходимую инфраструктуру и социальное взаимодействие. Что касается новых предложений, то на сегодняшний день в Алматы и Астане работает значительное количество коворкинг-центров: Jazz co-working, Cloud Office, Smart Point, Most IT Hub и другие. Они обеспечивают рабочие пространства различных размеров и уровней комфорта, рост предложения свидетельствует о реакции рынка на повышенный спрос», – указывают эксперты.
Новые площади и перспективы
Что касается ситуации в сегменте торговой недвижимости, то ТРЦ Астаны и Алматы также заполнены практически на 100%, в Казахстан заходят новые бренды, существующие расширяют площади. «На рынок заходят российские ретейлеры, в 2022 году в торговых центрах сети MEGA открылись магазины мировых брендов Hugo Boss, DKNY, первая линия Calvin Klein, Etam. LC Waikiki увеличил площади в текущих ТРЦ, открыл магазин площадью более 5 тыс. кв. м в ТРЦ Dostyk Plaza. Также можно отметить появление российской парфюмерно-косметической сети «Золотое яблоко» в ТРЦ Mega и Dostyk Plaza», – комментирует Кулькеева.
Эксперты Baker Tilly Qazaqstan Advisory напоминают, что в 2019–2020 годах в секторе торговой недвижимости произошло снижение ставок примерно на 9%, вероятно, под влиянием факторов, связанных с пандемией. В период с 2020 по 2021 год, когда рынок начал восстанавливаться, арендные ставки выросли на 14%. После пандемии большинство торговых центров перешли на процент с оборота либо ввели комбинированную плату – минимальная арендная ставка и процент с оборота. За I полугодие нынешнего года средняя арендная ставка выросла на 3%, что, считают аналитики, свидетельствует о росте рынка торговой недвижимости, это может привлечь внимание инвесторов и арендаторов.
«Значительные изменения в структуру рынка может внести запуск молла Aport East. Рост коммерческих площадей, особенно в сегменте торгово-развлекательных центров, может привести к увеличению конкуренции и разнообразия предложений для потребителей, развитию рынка и привлечению новых инвестиций в этот сектор. Рынок коммерческой недвижимости в целом стабилен и способен поддерживать рост арендных ставок даже после экономических сдвигов. Это может стать сигналом для инвесторов, рассматривающих Казахстан как потенциально интересное направление для вложений в данный сектор», – отмечают в Baker Tilly Qazaqstan Advisory.
Переориентирование цепочек поставок, в том числе в торговле, развитие e-commerce на волне пандемии способствовали росту спроса на качественные складские помещения, и в этом сегменте тоже наблюдается дефицит площадей. По оценке Scot Holland | CBRE, заполняемость составляет 98–100%, а ставки аренды по сравнению с прошлым годом выросли на 10–15%. На рынке четко обозначился тренд строительства складских комплексов по принципу built-to-suit, под конкретного арендатора. «Постройка качественных складов, отвечающих международным стандартам, – довольно затратный проект, крупные девелоперы не слишком охотно вкладываются в строительство таких объектов, что связано с высокими кредитными ставками в банках. Так что компании, заходящие на рынок Казахстана либо планирующие расширять свои складские пространства, вынуждены либо сами вкладываться в строительство, либо искать инвестора для BTS-проекта», – говорит Кулькеева.
В Казахстане первый BTS-проект был реализован весной нынешнего года в Астане для компании Ozon, еще один складской объект для данного игрока будет реализован в следующем году в Алматы. Как отмечают аналитики Baker Tilly Qazaqstan Advisory, следует учитывать, что проекты built-to-suit имеют специфические технические характеристики, которые отвечают бизнес-процессам заказчика, что увеличивает стоимость объекта. Также важно понимать, что при расторжении договора аренды собственнику не всегда бывает легко найти замену текущему арендатору. Потому частым случаем BTS является built-to-lease (BTL), когда девелопер строит складской объект по заданию клиента и сдает в долгосрочную аренду от семи до 15 лет. Как правило, это нерасторгаемые договоры, либо расторгаемые, но с крупными штрафными санкциями со стороны клиента.
Развитие электронной коммерции создаст значительный спрос на складские помещения. Онлайн-ретейлеры и логистические компании стремятся к сокращению времени доставки и повышению качества обслуживания клиентов. Это предполагает активный поиск складских площадей, находящихся близко к ключевым рынкам и потребителям. Геополитические изменения 2022 года обернулись для Казахстана импульсом к росту бизнес-активности, что в перспективе трех-пяти лет может положительно повлиять на качественную трансформацию региона с точки зрения девелопмента, но текущая денежно-кредитная политика Нацбанка и феномен «дорогих» денег могут оказать сдерживающий эффект, считает член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин. На рынке наблюдается спрос на качественные объекты, соответствующие международным стандартам, но под воздействием данных факторов развитие рынка будет идти по стране неравномерно.
По мнению Кулькеевой, в перспективе ближайших лет постройка новых качественных объектов во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости создаст новые вакантные площади и покроет потребности потенциальных арендаторов, что будет способствовать снижению арендных ставок.
Рост рынка коммерческой недвижимости в будущем году ожидают и в Baker Tilly Qazaqstan Advisory, прогнозируя развитие новых сервисов и решений в коворкинговых пространствах, что повысит их эффективность и привлекательность для арендаторов. В сегменте офисной недвижимости ожидается, что до конца нынешнего года и в будущем году в Алматы появятся новые бизнес-центры Deniz Park, Ortau, ALA Center, New Nurly Tau, а в столице – бизнес-центр Sensata. Таким образом, рынок офисной недвижимости останется одним из самых востребованных сегментов с высокой долей спроса.
Итоги года
На топ-10 крупнейших рантье по версии Forbes Kazakhstan приходится 54 объекта коммерческой недвижимости. Из них 30 являются бизнес-центрами – 55,6% от общего количества, 24 – торговыми и торгово-развлекательными центрами, 44,4%. На Алматы приходится 31 объект, или 57,4%, на Астану – 21, или 38,9%, на Шымкент – 2, или 3,7%.
Суммарная коммерческая площадь учтенных нами объектов (с учетом долей владельцев) составила 1,1 млн кв. м. Из них 761,5 тыс. кв. м (67,6%) приходится на Алматы, 333,3 тыс. кв. м (29,6%) – на Астану, 31,3 тыс. кв. м (2,8%) – на Шымкент. Совокупная площадь ТЦ и ТРЦ составила 824,2 тыс. кв. м (73,2%), БЦ – 301,9 тыс. кв. м (26,8%).
Суммарная предполагаемая выручка участников топ-10 (с учетом долей владельцев) за год увеличилась на 42,7%, с 98,77 млрд тенге в 2021 году до 140,9 млрд тенге в 2022-м. Из них 103,2 млрд тенге, или 73,2%, было выручено от деятельности торговых и торгово-развлекательных центров, 37,7 млрд тенге, или 26,8%, – бизнес-центров. Предположительная выручка объектов в Алматы составила 81,2 млрд тенге, или 57,6% от всей суммы, в Астане – 54,7 млрд тенге, или 38,8%, в Шымкенте – 5 млрд тенге, или 3,5%.
В среднем предположительный доход одного ТРЦ/ТЦ (без учета долей владельцев) за 2022 год составил 5,02 млрд тенге, а одного БЦ – 1,4 млрд тенге. Каждый объект в Алматы в среднем за год принес 3,1 млрд тенге, в Астане – 2,8 млрд тенге, в Шымкенте – 2,5 млрд тенге.
Методология
В рейтинг традиционно вошли 10 крупнейших рантье. В процессе подсчета учитывались торговые, торгово-развлекательные и бизнес-центры Астаны, Алматы и Шымкента. На первом этапе был составлен реестр ТРЦ и БЦ, далее определялись конечные бенефициары объектов. Затем здания группировались по владельцам.
При отсутствии официальных данных по выручке была проведена собственная оценка. Получившиеся данные суммировались, показывая объем выручки, приходящейся на того или иного бенефициара, от своей доли в коммерческой недвижимости. Итоговые суммы расставлялись в порядке убывания. Общая коммерческая площадь участников также высчитывалась, исходя из доли владения в каждом объекте.
Данные, полученные по итогам исследования, – предположительные и не могут рассматриваться в качестве официальных. При подготовке рейтинга использовались открытые данные компаний, информация Депозитария финансовой отчетности и об эмитентах KASE, сведения, предоставленные самими компаниями, а также материалы, предоставленные Scot Holland | CBRE.
1. Нурлан Смагулов
Предполагаемая выручка: 43,9 млрд тенге Девелопер/застройщик/управляющая компания: АО «Mega Center Management» Объекты: в Астане – ТРЦ MEGA Silk Way, в Алматы – ТРЦ MEGA Alma-Ata, ТРЦ MEGA Park Общая коммерческая площадь: 215,4 тыс. кв. м
Нурлан Смагулов (№9 рейтинга богатейших бизнесменов Forbes Kazakhstan) владеет сетью ТРЦ MEGA, в которую входят MEGA Alma-Ata и MEGA Park в Алматы и MEGA Silk Way в Астане, общей совокупной площадью 424 тыс. кв. м.
2. Тимур Кулибаев
Предполагаемая выручка: 22,1 млрд тенге Девелопер/застройщик/управляющая компания: ТОО «Mercury Properties» Объекты: в Астане – доли в ТРЦ Keruen City, в ТРЦ Keruen, в ТРЦ Talan Gallery, БЦ Emerald Tower, БЦ «КМГ», БЦ «МБЦ», БЦ «Лукойл», БЦ Marden и БЦ «Вега»; в Алматы – ТРЦ «Спутник», ТРЦ Moskva, БЦ на Абылай хана 77, Чайковского 95 и Назарбаева 130, по 50% владения в ТРЦ Globus, ТРЦ Promenade, ТЦ «Аэровокзал», БЦ «Глобус», БЦ «Стандарт» и доли в ТРЦ Forum Almaty, ТЦ «Пассаж», ТЦ Car City, БЦ Baykonyr, БЦ Almaty Towers (включая SmArt.Point Almaty); в Шымкенте – БЦ «Кайнар» Общая коммерческая площадь: 276,2 тыс. кв. м
Супруги Тимур и Динара Кулибаевы (оба – №2 рейтинга богатейших бизнесменов Forbes Kazakhstan) владеют ТОО «Mercury Properties» – крупнейшим холдингом в сегменте управления коммерческой недвижимостью, управляющим торговыми и бизнес-центрами, гостиницами и складскими объектами общей площадью 950 тыс. кв. м.
Компания также имеет активы в Актау – БЦ «Звезда Актау», доли в БЦ «Выставочный центр», БЦ «Тениз», ТРЦ «Астана»; в Атырау – БЦ «Каспий» и ТЦ Baizaar Mall; в Актобе – 50% в ТРЦ «Keruen City Актобе».
3. Серик Толбасы
Предполагаемая выручка: 21,8 млрд тенге Девелопер/застройщик/управляющая компания: TS Development, Real Estate & Construction Group Объекты: в Алматы – ТРЦ Dostyk Plaza; в Шымкенте – ТРЦ Shymkent Plaza Общая коммерческая площадь: 82 тыс. кв. м
Серик Толбасы (№34 рейтинга богатейших бизнесменов Forbes Kazakhstan) владеет ТРЦ Dostyk Plaza в Алматы и ТРЦ Shymkent Plaza в Шымкенте, совокупной площадью 182,6 тыс. кв. м.
Согласно данным на официальном сайте ТРЦ Dostyk Plaza, в 2022 году показатель посещаемости вырос на 33,5%, а товарооборот – на 29,8% в сравнении с предыдущим годом.
4. Булат Утемуратов
Предполагаемая выручка: 15,3 млрд тенге Девелопер/застройщик/управляющая компания: Global Development Объекты: в Астане – Talan Towers; в Алматы – БЦ Park View Office Tower, БЦ Prime Business Park Общая коммерческая площадь: 53,9 тыс. кв. м
Булат Утемуратов (№6 рейтинга богатейших бизнесменов Forbes Kazakhstan) владеет Global Development, которая управляет алматинскими бизнес-центрами Park View Office Tower, Prime Business Park, Pine Office Park, а также Talan Towers в Астане.
5. Александр Белович
Предполагаемая выручка: 8,9 млрд тенге Девелопер/застройщик/управляющая компания: Bazis-A Объекты: в Астане – БЦ «На Водно-Зеленом бульваре», БЦ Millenium, БЦ Q и БЦ Q2; в Алматы – часть БЦ «Нурлы Тау», БЦ «Легур» Общая коммерческая площадь: 87,5 тыс. кв. м
Александр Белович совместно с сыном Павлом (семья Беловичей – №10 рейтинга богатейших бизнесменов Forbes Kazakhstan) владеет строительной корпорацией Bazis-A.
6. Сержан Жумашов
Предполагаемая выручка: 8,8 млрд тенге Девелопер/застройщик/управляющая компания: Capital Partners Объекты: в Алматы – ТРЦ Esentai Mall и БЦ Esentai Tower Общая коммерческая площадь: 31,9 тыс. кв. м
Сержан Жумашов является мажоритарным владельцем девелоперской компании Capital Partners, через которую владеет долями в ТРЦ Esentai Mall и БЦ Esentai Tower.
7. Семья Мукашевых
Предполагаемая выручка: 8,1 млрд тенге Девелопер/застройщик/управляющая компания: Eurasia RED Объекты: в Алматы – молл Aport, БЦ SAT Business Общая коммерческая площадь: 145,2 тыс. кв. м
Семья Мукашевых (№26 рейтинга богатейших бизнесменов Forbes Kazakhstan) владеет компанией Eurasia RED, в портфеле которой бизнес-центр SAT Business, моллы Aport и Aport East (пока в рейтинге не учитывался). Во второй половине октября был открыт молл Aport East общей площадью 150 тыс. кв. м, в восточной части Алматы, по Кульджинской трассе. Помимо торговых площадей в молле будет работать 16-зальный кинотеатр площадью 10 тыс. кв. м, фудкорт с 50 ресторанами и кафе, а в следующем году запустят аквапарк Sanremo Resort&Spa площадью 30 тыс. кв. м. Инвестиции в проект составили более $100 млн.
8. Айдан Сулейменова
Предполагаемая выручка: 4,3 млрд тенге Девелопер/застройщик/управляющая компания: ТОО «ADD Invest Properties» Объекты: в Астане – ТРЦ Keruen, ТРЦ Keruen City, ТРЦ Talan Gallery Общая коммерческая площадь: 26,2 тыс. кв. м
Айдан Сулейменова – владелец ТОО «ADD Invest Properties», через которое совместно с супругами Кулибаевыми владеет столичными ТРЦ Keruen City и ТРЦ Talan Gallery, держит долю в ТРЦ Keruen. Также в портфель компании входит 50% ТРЦ Keruen City в Актобе.
9. Габит Бейсенбаев
Предполагаемая выручка: 4,2 млрд тенге Девелопер/застройщик/управляющая компания: ТОО «Grand Park Ltd», АО «С.А.С.» Объекты: в Алматы – ТРК Grand Park, ТЦ «Армада», ТЦ «Золотой базар» Общая коммерческая площадь: 165,1 тыс. кв. м
Габит Бейсенбаев с семьей владеют ТРЦ Grand Park общей площадью 250 тыс. кв. м, торговым центром ювелирных изделий «Золотой базар» площадью 8500 кв. м и частью торгового комплекса товаров для дома и строительных материалов «Армада» общей площадью 100 тыс. кв. м.
10. Айдын Рахимбаев
Предполагаемая выручка: 3,2 млрд тенге Девелопер/застройщик/управляющая компания: ТОО «BI Property» Объекты: в Астане – БЦ «Номад», БЦ «Аффари», БЦ Green Tower, БЦ «Аура» и ТРЦ Green mall Общая коммерческая площадь: 42,2 тыс. кв. м
Айдын Рахимбаев (№12 рейтинга богатейших бизнесменов Forbes Kazakhstan) – мажоритарный акционер холдинга BI Group. BI Property – подразделение BI Group, ведущее деятельность в сегменте управления коммерческой недвижимостью, собственной и не только. По данным компании, большинство своих активов она реализовала в этом году в связи со сменой направления деятельности.
Примечание. Использование данных рейтинга другими СМИ допускается лишь при условии рерайта и двух активных ссылок - на портал Forbes.kz и сам рейтинг. Копипаст (дословная перепечатка) запрещается.
Фотографы: Андрей Лунин, Иван Беседин, Максим Золотухин, Владимир Шаповалов, Вадим Соловьёв, Никита Басов и архивы пресс-служб
При поддержке: Scot Holland | CBRE, Homsters.kz
Подписывайтесь на наш канал в Telegram
