Пустые города: как пандемия изменила рынок коммерческой недвижимости
Впервые в истории сотрудники компаний получили возможность месяцами трудиться удаленно
Пандемия коронавируса кардинально изменила привычки людей в работе, повседневной жизни и шопинге. Главные перемены коснулись, пожалуй, работы: впервые в истории сотрудники компаний получили возможность месяцами трудиться удаленно. Это подтолкнуло многих горожан к тому, чтобы переехать за город. С концом пандемии количество таких переездов уменьшилось, однако люди по-прежнему держатся за возможность работать удаленно или по крайней мере совмещать работу из дома с работой из офиса. Этот тренд меняет крупные города: с 2019 года площадь пустующих офисных и ретейл-помещений значительно выросла. Что касается жилья в центре мегаполисов, то цены на него если и растут, то не так стремительно, как в уютных пригородах и городах поменьше.
Как долго будет продолжаться спад стоимости недвижимости в мегаполисах? Чтобы ответить на этот вопрос, эксперты Глобального института McKinsey смоделировали несколько сценариев изменения спроса на офисные и ретейл-помещения. Согласно этим сценариям, спрос на подобную недвижимость в 2030 году будет ниже показателей 2019-го. По мнению экспертов, перемены на рынке коммерческой недвижимости отражают более глобальные тренды: автоматизацию, демографические изменения, урбанизацию, цифровизацию и пр. Составляя модель поведения рынка коммерческой недвижимости, они брали все эти и другие факторы в расчет.
Принципиальный вопрос
Анализ McKinsey в основном затронул крупнейшие города мира: Пекин, Лондон, Нью-Йорк, Париж, Токио, Хьюстон, Мюнхен, Сан-Франциско, Шанхай. Эксперты учитывали тренды рынка недвижимости как центральной части этих городов, так и соответствующих агломераций. Дополнительно они проанализировали тенденции еще 17 мегаполисов в шести странах. Это позволило составить более-менее полную картину о происходящем на глобальном рынке коммерческой недвижимости.
Одна из главных тенденций, определяющих цены, – популярность удаленки. Несмотря на окончание пандемии, большинство работников проводят в офисе гораздо меньше времени, чем раньше. В начале 2020-го – разгар локдаунов – посещаемость офисов в городах упала на 90%. Впоследствии она восстановилась, однако так и не достигла допандемийных значений: сегодня офисы посещают в среднем на 30% меньше работников, чем раньше.
По мнению McKinsey, посещаемость офисов, скорее всего, сильно не вырастет. Во-первых, нынешние показатели стабилизировались еще в середине 2022 года. Во-вторых, наблюдается относительное соответствие средней посещаемости офиса (3,5 дня в неделю), ожидаемой посещаемости в будущем (3,7 дня в неделю) и желаемой посещаемости (3,2 дня). В-третьих, согласно данным опроса, порядка 10% работников готовы уволиться, если начальство потребует от них ежедневного присутствия на рабочем месте. Такое же количество людей согласно на значительное урезание зарплаты в обмен на возможность работать из дома. Причем среди опрошенных много высококвалифицированных профессионалов, занимающих высокие позиции.
То, что люди серьезно настроены на гибридный формат работы, косвенно подтверждает падающая популярность квартир и домов в центре крупных городов. С 2020 по 2022 год центр Нью-Йорка опустел на 5%; из центра Сан-Франциско за этот же период уехало 7% жителей. А вот население пригородов этих и других мегаполисов, напротив, выросло или по крайней мере не снизилось.
Неизбежное падение
Все эти тренды ударили по спросу на офисные помещения. В США с 2019 по 2022 год средняя цена за квадратный фут (0,093 кв. м) офисного помещения упала на 20%. Почти аналогично, на 22%, снизилась цена за аренду квадратного фута офисной недвижимости. Ни в одном из сценариев, смоделированных McKinsey, спрос на офисные помещения не вернется к допандемийным значениям к 2030 году. В среднем спрос на такую недвижимость будет на 20% ниже, чем в 2019-м. И это при благоприятном развитии событий. Вполне возможно, что к 2030 году спрос на офисы будет на 28% меньше, чем до пандемии. Разумеется, все это повлияет на стоимость офисных помещений: при благоприятном сценарии она упадет на 26% по сравнению с 2019-м; при неблагоприятном – на 42%.
Какая судьба ждёт гостиницу на территории алматинского аэропорта
Об этом рассказали представители управляющей компании TAV Airports Holding →
Что касается торговых помещений в центре мировых столиц, то их тоже ждут непростые времена. По мере того как популярность офисов падает, снижается и посещаемость расположенных вблизи торговых центров. С 2019 по 2022 год количество пустующей ретейл-недвижимости в Лондоне выросло на 6,2%. Снижаются и арендные ставки. Их среднее падение, по данным McKinsey, составило 5,4%. Согласно прогнозу экспертов, к 2030 году спрос на торговые помещения не вернется к допандемийным значениям. В Сан-Франциско, например, он будет как минимум на 17% ниже. Переезд профессионалов в пригороды и рост популярности онлайн-шопинга – вот главные причины снижения цен на ретейл-недвижимость.
Что же делать владельцам офисов и торговых помещений? Эксперты McKinsey уверены: будущее – за гибридными зданиями, дизайн и инфраструктуру которых легко приспособить под разные цели. Подобные строения будут пользоваться спросом. Представьте себе здание, которое можно конвертировать из медицинского центра в гостиницу или жилой комплекс. С точки зрения архитектуры и дизайна такое вполне возможно. На помощь владельцам придут и технологии: уже сегодня с помощью датчиков и анализа данных можно составить исчерпывающее представление о том, как арендаторы и посетители здания им пользуются. Эта информация позволит менять назначение помещений в зависимости от рыночной конъюнктуры.
