Бизнес-недвижимость в Алматы: строить выгоднее, чем покупать

Спрос на покупку недвижимости, предназначенной для ведения бизнеса, условно можно разделить на две группы:

1.    Покупка для собственных нужд (например, если приобретение офисного помещения для размещения своей компании).

2.    Покупка действующего бизнеса или недвижимости, с которой, сдав её в наем или разместив там действующее предприятие, получать доход с аренды или, реже, долю с дохода от основной деятельности предприятия. Назовем эту категорию покупателей «инвесторами».

Недвижимость для своего бизнеса

Среди покупателей недвижимости для ведения собственного бизнеса большую долю занимают запросы на помещения под кафе, рестораны и другие точки общепита в наиболее «проходимых» местах города, в первую очередь в «Золотом квадрате» Алматы.

«На данный момент в работе у нас около 10 клиентов, активно подыскивающих подобные помещения, - комментирует ситуацию председатель наблюдательного совета агентства недвижимости «Абсолют» Сергей Погребняк. -  В связи с большим спросом на такую недвижимость цены предложения очень завышены, что не позволяет окупить ее в разумные сроки.  Например, цены, запрашиваемые собственниками наиболее «лакомых» ресторанов и кафе, достигают $8 тыс. и более за квадратный метр. Но нужно отметить, что на нашей памяти сделок по таким ценам в Алматы последние годы не было».

Также достаточно популярны небольшие помещения на улицах с большим пешеходным и автомобильным трафиком, в которых можно открыть магазины самой различной направленности. Предложений на рынке достаточно много. Но объектов, имеющих отличное расположение, видимость с проезжей части, витражные окна (одно из  важных требований), очень и очень мало. В связи с этим стоимость хороших предложений зашкаливает за $7 тыс. и более за квадратный метр! Что опять же находится за гранью окупаемости. 

«При этом мы отмечаем следующие тенденции, - продолжает Сергей Погребняк. - С открытием торговых центров премиум-класса большая часть представителей брендов мирового уровня поспешила переместить туда свои торговые точки. Но сейчас, по прошествии года с момента открытия, мы видим обратную тенденцию: отток некоторой части владельцев бутиков на старые места, в формат «стрит-ретейл». Это приводит к еще большей востребованности небольших торговых помещений на центральных улицах Алматы». 

Надо отметить, что стрит-ретейл - особый сегмент коммерческой недвижимости, относящихся к «вечным ценностям». Практически всегда он остается самым привлекательным с точки зрения инвесторов и самым эффективным, по мнению многих арендаторов.  При этом  объем предложений всегда ограничен, особенно в центре города. И это поддерживает активность спроса вне зависимости от общего состояния рынка.

Инвестиции в недвижимость

Для инвесторов не так важны технические характеристики помещения – расположение, площадь и т.д., как доходность объекта от его сдачи в аренду. Хотя оттого, насколько помещение удачно расположено и насколько удобно вести в нем бизнес, и зависят ставки аренды, а значит, и окупаемость. Впрочем, есть и исключения.

Сергей Погребняк рассказывает: «Например, некоторое время назад на рынок был выставлен небольшой торговый центр достаточно старого года постройки в непрестижном пригороде Алматы. При этом окупаемость его от сдачи в аренду составляла менее 4 лет. Это объяснялось тем, что в данном пригороде не было других конкурентных торговых центров, а также тем, что жители пригорода привыкли совершать покупки именно в этом центре. Соответственно, за счет сравнительно высоких ставок аренды и достигалась такая окупаемость. Кстати, этот центр достаточно быстро нашел покупателя».

В целом по двум категориям на сегодня наибольшую долю спроса покрывают запросы на покупку офисов и торговых помещений. 

Среди покупателей офисов почти половина рассматривают данное приобретение как способ инвестиций в бизнес, приносящий стабильный доход от аренды. В этой категории покупатели рассматривают варианты от офисов площадью 800-1000 кв.м до зданий и бизнес-центров площадью до 10 000 кв.м.

Из покупателей торговых помещений наибольшую долю, 26%, занимают заявки на магазины до 80-120 кв.м. Около 20% покупателей рассматривают большие торговые площади – от 1000 кв.м, 17% - средние, от 400 кв.м до 700 кв.м.

В заключение обзора Сергей Погребняк дал рекомендации для покупателей бизнес-недвижимости.

Если у вас есть навыки и опыт строительства, то выгодно строить помещения собственными силами. Даже с учетом того, что стоимость участков, небольшой площадью в 5-10 соток, идеальных для небольшого торгового центра, бутика или кафе, уже зашкаливает за $70-80 тыс. за сотку (участков,), строительство обойдется дешевле, чем готовый объект на рынке. Но здесь нужно учесть, что это займет не менее года, много времени уйдет на различные согласования, организацию строительства, последующую «раскрутку» места и др.

Для местных инвесторов, рассматривающих арендный бизнес (то есть помещения с готовыми арендаторами), нижний порог доходности составляет 12-15% годовых. Если же предлагается достаточно сложный в управлении бизнес, например, ресторан, медицинский центр и другое, где очень многое зависит от менеджмента, команды (то есть, человеческого фактора), - то минимальный интерес у инвесторов возникает при чистой доходности бизнеса от 20% годовых. Ведь опытные инвесторы понимают, что нынешняя доходность, скажем, даже в 25% годовых при неграмотном управлении, особенно в случае потери команды, может очень быстро превратиться не только в малоприбыльный, но и в убыточный бизнес.  

Поэтому многие инвесторы, рассматривающие сложный в управлении бизнес предпочитают в договоре прописывать, что ключевые фигуры действующего предприятия останутся хотя бы на 1-2-годичный период.