Цены на квартиры в Астане и Алматы сравнялись
Ценовой показатель в сегменте «дорогого» жилья увеличился на 3,3%, а «дешевого» — на 1%.
Цены по административным районам
За минувший год повышение средних цен предложения наблюдалось во всех районах города: максимальный рост отмечен в Алмалинском районе — на 7,9%, а минимальный — в Медеуском — на 1,4% (таблица 1).
Таблица 1
Показатели рынка вторичного жилья Алматы в разрезе районов
Район |
Объем предложений, ед. |
Уд. вес |
Средняя |
Изменение |
|
---|---|---|---|---|---|
$ |
% |
||||
Алатауский |
320 |
2.95 |
1476 |
+84 |
+6.06 |
Алмалинский |
2022 |
18.64 |
2136 |
+156 |
+7.90 |
Ауэзовский |
2751 |
25.37 |
1723 |
+56 |
+3.33 |
Бостандыкский |
2569 |
23.69 |
2229 |
+122 |
+5.81 |
Жетысуский |
1077 |
9.93 |
1466 |
+69 |
+4.93 |
Медеуский |
1238 |
11.41 |
2593 |
+35 |
+1.35 |
Турксибский |
868 |
8.00 |
1382 |
+91 |
+7.01 |
По городу |
10844 |
100.00 |
1960 |
+38 |
+1.99 |
Самые «дорогие» квартиры в Алматы традиционно предлагаются к продаже в Медеуском районе — 2593 $/кв.м (в тенговом эквиваленте — 394400 тг/кв.м), эта цена превышает средний показатель по городу на 32%. Средние годовые цены в Бостандыкском и Алмалинском районах превысили средний показатель по городу на 14% и 9% соответственно.
В районах «Алматы-1» ценовые показатели держатся практически на одном уровне и находятся ниже среднегородского показателя на25-30%: в Жетысуском районе — 1466 $/кв.м (223000 тг/кв.м), в Турксибском — 1382 $/кв.м (210200 тг/кв.м). В новом административном Алатауском районе ценовой показатель ниже на 25%, а в спальном Ауэзовском — на 12%.
Самая высокая запрашиваемая цена на квартиры в новостройках элит-класса — 2812 $/кв.м (427700 тг/кв.м), а самая низкая цена предложения 1-го квадратного метра прослеживается на комнаты в приватизированных общежитиях — 1588 $/кв.м (244600 тг/кв.м).
Цены по формату квартир, материалу стен и типу жилья
В разрезе комнатности квартир повышение цен прослеживается на 1-, 2- и 3-комнатые квартиры на 3,2%, 3,4% и 0,9% соответственно, а на 4- и многокомнатные, напротив, средние цены предложения сократились на 4,5% и 6,3%.
Традиционно средние удельные цены 4- и многокомнатного жилья превышают средний показатель по городу, в данном периоде превышение составило 14% и 26% соответственно, а цены 1- и 2-комнатного лежат ниже среднегородского показателя на 4% и 3% (см. таблицу 2).
Таблица 2
Показатели рынка вторичного жилья г. Алматы в разрезе комнатности
Формат квартиры |
Объем предложений, ед. |
Уд. вес |
Средняя |
Изменение |
|
---|---|---|---|---|---|
$ |
% |
||||
1-комнатные |
2233 |
20.59 |
1882 |
+57 |
+3.15 |
2-комнатные |
3539 |
32.64 |
1910 |
+63 |
+3.39 |
3-комнатные |
3904 |
36.00 |
1960 |
+18 |
+0.93 |
4-комнатные |
1006 |
9.28 |
2226 |
-104 |
-4.47 |
5-комнатные |
161 |
1.49 |
2474 |
-165 |
-6.25 |
По городу |
10844 |
100.00 |
1960 |
+38 |
+1.99 |
Ценовой анализ с разделением домов в зависимости от материала постройки в 2013 году показал повышение цен на квартиры в каркасно-камышитовых, панельных и кирпичных домах на 8,6%, 6,4% и 0,6% соответственно и снижение цен на деревянные и монолитные дома на 14% и 5,2%.
Цены по сегментам «дорогого» и «дешёвого» жилья
В анализируемом периоде по городу индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 1,65, при этом диапазон цен предложений по отношению к прошлому месяцу расширился.
Ценовые показатели в сегменте «дорогого» жилья достигли уровня 2500 $/кв.м (380300 тг/кв.м), повышение составило 3,3%, в сегменте «дешевого» — 1516 $/кв.м (230600 тг/кв.м), по отношению к 2012 году показатель подрос на 1%.
В «дорогом» сегменте вторичного жилья повышение цен предложения наблюдается во всех районах города, максимальный рост зафиксирован в Алмалинском районе на 11,2%, а минимальный — в Медеуском — на 1,8%.
В «дешевом» сегменте вторичного жилья повышение средних цен предложения отмечается во всех районах города, кроме Ауэзовского, где удельные цены сократились на 1,6%. Наибольший рост цен прослеживается в Алатауском районе на 7,3%, а наименьший — в Медеуском — на 1,1%.
Ценовые изменения в ретроспективе
Средний показатель на рынке продажи квартир по городу (1960 $/кв.м) сейчас превышает свой минимум, зафиксированный в 2009 году (1526 $/кв.м), на 28%, но все еще находится на 32% ниже, чем пиковый показатель 2007 года (2869 $/кв.м).
По данным Департамента статистики г. Алматы за год, с января по декабрь 2013 года, уровень инфляции составил 4,4%, при этом можно отметить, что изменение ценовых показателей по городу во всех сегментах на рынке вторичного жилья не превышает уровня инфляции.
В динамике как «дорогого», так и «дешевого» вторичного жилья продолжает прослеживаться небольшой повышательный тренд. Можно отметить, что средний ценовой показатель по городу с начала 2012 года держался практически на одном уровне — около 1920 $/кв.м, однако в последние несколько месяцев прослеживается небольшая положительная динамика.
Структура предложения
За исследуемый период в среднем в месяц предлагалось к продаже 10,8 тыс. квартир.
Анализируя город как совокупность районов видно, что максимум предложений приходится на Ауэзовский район — 25% (2751 объект), на Бостандыкский и Алмалинский районы — 24% и 19% (2569 и 2022 объекта соответственно). Ненамного отстают Медеуский и Жетысуский районы — 11% и 10% (1238 и 1077 объектов соответственно). Доля предложений в Турксибском — 8% (868 объектов), а минимум пришелся на Алатауский район — 3% (320 объектов).
Анализ предложений в разрезе формата жилья в целом по городу показывает, что наибольший удельный вес занимают 3-комнатные квартиры — 36% (3904 объекта), а наименьший — 5-комнатные и выше — 1% (161 объект). Далее в порядке убывания: 2-комнатные —33% (3539 объектов), 1-комнатные — 21% (2233 объекта) и 4-комнатные — 9% (1006 объектов).
Анализ предложений с разделением домов в зависимости от материала стен показал, что в общем объеме на квартиры в панельных постройках пришлось 38% (4087 объектов), в кирпичных и монолитных — 33% и 28% (3570 и 3010 объектов соответственно), в каркасно-камышитовых домах и деревянных — 1% (158 объектов) и 0,01% (18 объектов).
Выводы и прогнозы
В течение 2013 года на рынке вторичного жилья г. Алматы средний ценовой показатель демонстрировал стабильность. Ежемесячные колебания составляли менее 10 у.е. за один квадратный метр, или менее 1%. Незначительный рост обусловлен в основном повышением цен в 4 квартале 2013 года, в результате которого средняя цена по городу подошла к 2000 $/кв.
В течение года на рынках жилья элит- и эконом-класса прослеживалась аналогичная динамика: в первом полугодии снижение цен, а во втором — небольшой рост.
Исходя из нынешних тенденций, на рынке вторичного жилья прогнозируется стабильность ценовых показателей. По итогам года ожидается некоторое снижение цен в связи с развивающейся программой «Доступное жилье-2020».
Обзор подготовлен в соответствии с «Методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости» РГР, Г.М. Стерник, Москва, 2009 г.
Источник: Аналитическая служба портала kn.kz, информационного партнера Forbes.kz.