Доступная ипотека: застройщики и банки предлагают новые решения
Участники рынка взяли курс на интеграцию продуктов
Рынку недвижимости Казахстана нужны новые ипотечные инструменты, и они уже появляются — такой вывод можно сделать по итогам круглого стола «Ипотека в Казахстане: что нас ждет завтра?», организованного BI Finance. Девелоперы, представители банков и эксперты по рынку недвижимости попытались вместе найти ответ на вопрос: как сделать жилье более доступным для казахстанцев, и предложили свои решения.
В стеснённых условиях
Управляющий партнер Dasco Consulting Group Дармен Садвакасов поделился цифрами: жилищное строительство занимает 15% в общем объеме строительно-монтажных работ («исторически это довольно хорошая цифра»), жилищный фонд увеличивается в среднем на 2% в год (в 2023 году введено 17 млн кв. м жилья, общий фонд составил 419 млн кв. м). Но в то же время жилье строится в основном в крупных городах, при этом спрос, особенно в мегаполисах, будет расти из-за демографических тенденций.
«Сейчас 1,1 млн семей, в которых пять и более человек, вынуждены ютиться в одной комнате, — поделился «шоковыми цифрами» спикер. — Очень большое количество населения живет в старых домах. Однако перспективы улучшения жилищных условий ограничены доходами: 46% населения можно отнести к «работающим бедным» (они имеют работу, но их доход меньше 140 тыс. тенге в месяц)».
По словам Садвакасова, ипотека — это единственный способ приобретения жилья, но «спрос на нее снижается из-за ограничений по господдержке». В госпрограммах таргетируется недвижимость на первичном, а не на вторичном рынке (этот дисбаланс нужно устранять, считает эксперт), а коммерческая ипотека менее доступна из-за высоких ставок — 15–20% при сроке выдачи на 15–20 лет. «Переплата при таких ставках бывает существенной. Есть конкретный кейс: в одном из банков переплата за квартиру составила 2,6 раза», — привел пример эксперт.
Trade-in и архитектура госпрограмм
Президент Ассоциации застройщиков Казахстана Виктор Микрюков отметил, что более 60% всего жилого фонда страны устарело. «Государству предстоит огромная работа по реновации — необходимо будет коллаборироваться с застройщиками. К счастью, государство поняло, что строительство социальных гетто уже не оправдывает себя, и переходит к прямому выкупу недвижимости от застройщиков. Это жилье лучше по качеству, разумно спроектировано и более «человечно», — сказал спикер.
На взгляд Микрюкова, ипотечные продукты должны предусматривать возможности улучшения жилищных условий. Инструмент trade-in нужно «уже сейчас закладывать в целевые программы». Кроме того, эксперт считает, что необходимо очищать рынок от недобросовестных застройщиков, которые возводят жилье без разрешения, «а потом спокойно продают его через ипотеку». Такого быть не должно. «Сферу строительства нужно сделать легальной и ориентированной на клиентов, чтобы стройкомпании конкурировали не ценами и темпами, а качеством продукта, локациями и предложением», — резюмировал Микрюков.
Тезис о недостаточности доходов населения поддерживает генеральный директор Первого кредитного бюро Руслан Омаров. Он считает, что семьи, которые ютятся в одной комнате, вряд ли придут за ипотекой, и государству прежде всего необходимо заботиться о повышении доходов населения.
«Но строителям тоже нужно менять подходы — продавать готовое жилье с ремонтом. Когда недвижимость на первичном рынке будет продаваться не в черновой, а в чистовой отделке, всем потенциальным покупателям будет легче. И платежи будут равномернее на весь период ипотеки разделены (если в начале не нужно делать ремонт. — F)», — уверен Омаров.
«Продажа квартир в черновой отделке — это вообще «инновация» стран СНГ», — пошутила председатель правления Отбасы банка Ляззат Ибрагимова. По ее словам, в Казахстане ипотека составляет 5% от ВВП, в России — 10%, в Германии — больше 30%, в Китае — 36%, в США — до 60%. «Никакого кризиса перекредитованности нас не ждет. Наоборот, у нас огромная недокредитованность. Инструментов кредитования, особенно ипотечных, недостаточно. Это порождает низкое потребление в обществе, что сказывается на экономическом росте: бóльшее потребление могло бы стимулировать внутреннее производство. В каждую новую квартиру приобретается мебель, бытовая техника и так далее», — заметила глава банка.
Ибрагимова считает, что нужно «очень внимательно выстраивать архитектуру государственных программ». «Каждая мелочь имеет значение. Например, один из критериев по программе «7-20-25» — отсутствие жилья на день подачи заявки. У меня есть знакомый, у которого четыре кредита было по этой программе. Поэтому мы «зашиваем» в программы, что человек может участвовать один раз и что жилье либо сделки с жильем у него отсутствуют последние пять лет».
По принципу «одного чека»
Директор корпоративных финансов BI Group Нурлан Онгарбаев поделился наблюдением: если до 2020 года 65% клиентов имели на руках всю сумму для выкупа квартиры, то сейчас их количество сократилось вдвое — до 30%. «Финансовые возможности казахстанцев сужаются, люди приобретают квартиры в основном в рассрочку», — заметил спикер.
При этом спрос на ипотеку, по его словам, огромен: «За пять лет 20 тысяч клиентов купили у нас квартиры, но заявок на ипотеку за это же время мы получили почти 500 тысяч, — рассказал Онгарбаев. — Мы видим в этом потенциал как для банков, так и для себя. И поэтому приняли решение развивать направление МФО».
Компания уже двигается в этом направлении и запустила продукт BI Finance. Его суть в интеграции с банками. Покупателю помогают подготовить заявку на ипотеку с помощью своего сервиса — не надо собирать кучу документов. Заявка направляется сразу в несколько банков — это повышает вероятность одобрения кредита. Помимо этого, компания предлагает собственные варианты с рассрочкой вместо ипотеки и особые условия для покупки на нулевом цикле строительства в новых жилых комплексах в Алматы.
CEO BI Development South Расул Мустафин уточнил, что компания находится в процессе получения лицензии и планирует открыть собственное МФО осенью 2024 года. «Будем коллаборироваться с банками (наши основные партнеры сейчас — это AltynBank, Отбасы банк, Freedom Bank). За счет средств BI субсидируем процентную ставку, разница со среднерыночными ставками составит 3–5%. Сделаем свой скоринг», — поделился планами спикер.
Кредитное решение будет пакетным: в него войдет стоимость квартиры с чистовой отделкой, мебели, техники одним чеком. «Считаем, что в таком подходе для клиентов больше плюсов, чем если они будут брать потребительские кредиты под 40–50% годовых, условно, на микроволновку. Лучше всё это упаковать в готовый продукт застройщиков и банкиров. Это поможет снизить кредитную нагрузку, — пояснил Мустафин. И сказал в заключение: — В создании готового продукта мы как участники рынка недвижимости Казахстана видим следующий шаг его эволюции».
