Цены на квартиры в Алматы будут постепенно снижаться

На рынке вторичного жилья Алматы наблюдается снижение ценового показателя. Средняя цена предложения в целом по городу остановилась на уровне $1970/кв.м, что на 1,1% ниже предыдущего месяца. Ценовые показатели в сегментах дорогого и дешевого сократились по 1% и достигли уровней $2470/кв.м и $1562/кв.м соответственно. Анализ проведен на базе 2302 объектов, представленных на портале kn.kz.

Цены по административным районам

В ноябре в разрезе районов наблюдалось сокращение ценовых показателей в Ауэзовском, Медеуском и Турксибском районах. В остальных районах города изменения цен не превысили уровня погрешности расчетов.

Показатели рынка вторичного жилья Алматы в разрезе районов

Самые дорогие квартиры Алматы традиционно предлагаются на продажу в Медеуском районе. Цена здесь превышает средний показатель по городу на 33%. Средние цены в Бостандыкском и Алмалинском районах города превысили средний показатель по городу на 10% и 5% соответственно.

В районах Алматы-1, в Жетысуском и Турксибском районах ценовые показатели держатся практически на одном уровне и находятся ниже среднегородского показателя на 27-31%. В новых административных районах – Алатауском и Наурызбайском ‑ ценовые показатели ниже на 26-33%, а в спальном Ауэзовском районе — на 17%.

В топ-10 самых дорогих жилых комплексов в анализируемом месяце попали ЖК "Жайляу", коттеджный городок "Керемет", ЖК "Арман Вилла", ЖК "Долина Роз", ЖК "Ботанический Сад", коттеджный городок "Европолис", ЖК "Байсал", ЖК "Ренессанс", коттеджный городок "Эдельвейс" и ЖК "Салем". Здесь средняя удельная цена предложения находится в диапазоне $5070-8570/кв.м.

Топ‑10 самых дорогих квартир в ноябре 2014

В ноябре в новостройках наибольшая средняя запрашиваемая цена зафиксирована на жилье в коттеджных городках — $3502/кв. м, а наименьшая – на квартиры комфорт-класса — $1589/кв.м.

Цены по формату квартир, материалу стен и типу жилья

Анализ средних цен в разрезе комнатности квартир показал, что изменения цен на квартиры не превысили уровня погрешности расчетов.

Показатели рынка вторичного жилья Алматы в разрезе комнатности

Анализ средних цен предложения в разрезе типа жилья также демонстрирует незначительные изменения, исключения составили квартиры улучшенной планировки, где запрашиваемые цены сократились на 1,4%.

Показатели рынка вторичного жилья Алматы в разрезе типа жилья

Цены по сегментам дорогого и дешевого жилья

За анализируемый период средняя долларовая цена предложения в секторе дорогого жилья сократилась на 1% (до $2470/кв.м). Основное влияние на снижение цен в данном сегменте оказали понизившиеся цены на все форматы квартир, кроме 4-комнатных. В секторе дешевого жилья по сравнению с октябрем средняя цена предложения сократилась на 1% (до $1562/кв.м). Основное влияние на снижение ценового показателя оказали 2- и 4-комнатные квартиры.

Показатели рынка вторичного жилья Алматы по сегментам

Индекс расслоения (отношение дорогого жилья к дешевому, для расчета которого берется 20% анализируемой базы) зафиксирован на отметке 1,58, ценовые пределы по сравнению с предыдущим месяцем не изменились.

Ценовые изменения в ретроспективе

Средний показатель на рынке продажи квартир по городу ($1970/кв.м) сейчас превышает свой минимум, зафиксированный в августе 2009 ($1425/кв.м), на 38%, но все еще находится на 36% ниже, чем пиковый показатель ноября 2007 ($3057/кв. м).

В ноябре прошлого года цены на вторичное жилье в целом по городу были несколько выше. За год подешевели все форматы квартир, кроме 4-комнатных. При этом в сегменте дешевого жилья за год наблюдается рост цен на 1,8%, а в сегменте дорогого, напротив, цены снизились на 4,2%. В целом по городу годовое снижение составило 1,5%.

В динамике дешевого вторичного жилья прослеживается небольшой повышательный тренд, а в динамике дорогого жилья, напротив, присутствует понижательная составляющая. При этом средний ценовой показатель по городу демонстрирует завидную стабильность.

Структура предложения

За исследуемый период рассматривалось в среднем 2,3 тыс. квартир. Максимум предложений приходится на Бостандыкский район, а минимум - на Наурызбайский и Алатауский районы.

Анализ предложений в разрезе формата жилья в целом по городу показывает, что наибольший удельный вес занимают 3-комнатные квартиры, а наименьший — 5-комнатные и более.

Прогнозы на рынке вторичного жилья

На рынке вторичного жилья Алматы основными составляющими платежеспособного спроса являются личные реальные доходы населения и условия по ипотечному кредитованию населения банками второго уровня.

В динамике среднедушевых денежных доходов населения видно, что доходы по городу Алматы растут. Однако с начала 2012 в динамике темпов роста доходов населения наблюдается их замедление. Так, если по отношению к 2011 рост среднедушевых денежных доходов составил 20%, то в 2013 только 6,3% (по уточненным данным департамента по статистике Алматы). За первые 9 месяцев 2014 темп роста среднедушевых денежных доходов составил 6,5%. Замедление темпов роста как номинальных, так и реальных денежных доходов демонстрирует диаграмма.

Объемы ипотечного кредитования населения города Алматы банками второго уровня в течение 3 лет сохраняются на уровне 3800-7000 млн тенге в год. При этом в 2013 по отношению к 2012 сокращение ипотечного кредитования по городу составило 41%. Однако с начала 2014 можно заметить увеличение объемов ипотечного кредитования.

В течение последних двух лет выдача ипотечных займов в тенге превалирует над долларовыми кредитами, объемы которых за последние пять лет заметно сократились. На протяжении трех месяцев – апрель, май, июнь 2014 ‑ был возобновлен рост долларовых кредитов.

Среднемесячный объем регистрируемых сделок купли-продажи жилья в Алматы за январь-октябрь 2014 составили 1323 сделки, что ниже аналогичного показателя 2013 (1615 сделок) на 19%. В октябре 2014, по сравнению с октябрем, количество сделок купли-продажи в многоквартирных домах сократилось на 5%.

Однако продавцы, несмотря на сокращение спроса, все же неохотно снижают запрашиваемые цены на жилье. С момента девальвации национальной валюты (февраль 2014) средняя цена на рынке жилья Алматы сократилась немногим более чем на 3%.

По данным департамента статистики Алматы, в течение трех последних лет на рынке прослеживается заметное снижение объемов вводимого жилья. Инвестиции, направленные на жилищное строительство, также находятся на достаточно низком уровне по сравнению с докризисными объемами.

В январе-октябре 2014 общая площадь введенных в эксплуатацию новых зданий составила 1488,2 тыс. кв.м. Общая площадь введенных в эксплуатацию жилых зданий увеличилась по сравнению с январем-октябрем 2013 на 10% и составила 1057,2 тыс. кв.м.

В январе-октябре 2014 инвестиций в жилищное строительство было направлено 90169 млн тенге, что на 3,6% больше, чем в январе-октябре предыдущего года. 

Ввод жилья за счет средств населения составил 384,8 тыс. кв.м, что в общем объеме ввода составляет 36,4%. Значительное увеличение общей площади введенного жилья наблюдалось в Турксибском (на 65,2%), Жетысуском (на 45,3%) и Бостандыкском (на 42,6%) районах.

Выводы

· В ноябре на рынке вторичного жилья Алматы удельная цена предложения по отношению к предыдущему месяцу выросла в основном за счет сокращения объектов нового строительства.

· В разрезе районов отмечено снижение средних цен предложения в Ауэзовском, Медеуском и Турксибском районах.

· Средняя цена в дешевом и в дорогом сегментах жилья также сократилась по 1%.

· С момента девальвации на рынке жилья снижение средней цены составило 3%.

· Количество сделок в многоквартирных домах по отношению к сентябрю снизилось на 5% и составило 1562 единицы.

· Согласно прогнозам аналитической службы kn.kz, в среднесрочной перспективе на вторичном рынке жилья Алматы ожидается снижение долларовых цен в пределах 0,5-1% в месяц.

Источник: Аналитическая служба портала kn.kz, информационного партнера Forbes.kz.