Цены на дорогие квартиры в Алматы сдвинулись вниз

На рынке вторичного жилья Алматы наблюдается ценовое затишье. Средняя цена предложения в целом по городу остановилась на уровне $1993/кв.м. Ценовые показатели в сегментах дорогого и дешевого изменились разнонаправленно и достигли уровней $2494/кв. м и $1577/кв. м соответственно. Анализ проведен на базе 3621 объекта, представленного на портале kn.kz.

Цены по административным районам

В октябре в разрезе районов наблюдалось сокращение ценовых показателей в Алмалинском и Наурызбайском районах. В остальных районах города изменения цен не превысили уровня погрешности расчетов.

Показатели рынка вторичного жилья Алматы в разрезе районов

Самые дорогие квартиры Алматы традиционно предлагаются на продажу в Медеуском районе. Цена здесь превышает средний показатель по городу на 36%. Средние цены в Бостандыкском и Алмалинском районах города превысили средний показатель по городу на 10% и 4% соответственно. В районах Алматы-1, в Турксибском и Жетысуском районах ценовые показатели держатся практически на одном уровне и находятся ниже среднегородского показателя на 29-30%. В новых административных районах – Алатауском и Наурызбайском ‑ ценовые показатели ниже на 30-34%, а в спальном Ауэзовском районе — на 16%.

В топ 10 самых дорогих жилых комплексов в анализируемом месяце попали коттеджный городок "Эдельвейс", ЖК "Ренессанс", ЖК "Байсал", ЖК "Европолис", коттеджный городок "Ботанический Сад", ЖК "Есентай Парк", ЖК "Долина Роз", коттеджный городок "Арман Вилла", ЖК "Керемет" и ЖК "Жайляу". Здесь средняя удельная цена предложения находится в диапазоне $5 090-8 570/кв. м.

Топ 10 самых дорогих квартир в октябре 2014

В октябре в новостройках наибольшая средняя запрашиваемая цена зафиксирована на жилье в коттеджных городках — $3481/кв. м, а наименьшая – на квартиры комфорт-класса — $1668/кв.м.

Цены по формату квартир, материалу стен и типу жилья

Анализ средних цен в разрезе комнатности квартир показал, что изменения цен на квартиры не превысили уровня погрешности расчетов.

Показатели рынка вторичного жилья Алматы в разрезе комнатности

Анализ средних цен предложения в разрезе типа жилья также демонстрирует незначительные изменения.

Показатели рынка вторичного жилья Алматы в разрезе типа жилья

Цены по сегментам дорогого и дешевого жилья

За анализируемый период средняя долларовая цена предложения в секторе «дорогого» жилья сократилась на 0,8% (до $2494/кв.м). Основное влияние на снижение цен в данном сегменте оказали понизившиеся цены на 1-, 3- и многокомнатные квартиры. В секторе дешевого жилья по сравнению с сентябрем средняя цена предложения выросла на 1,1% (до $1577/кв.м). Основное влияние на повышение ценового показателя оказали 2- и 4-комнатные квартиры.

Показатели рынка вторичного жилья Алматы по сегментам

Индекс расслоения (отношение дорогого жилья к дешевому, для расчета которого берется 20% анализируемой базы) зафиксирован на отметке 1,58, ценовые пределы по сравнению с предыдущим месяцем сузились.

Ценовые изменения в ретроспективе

Средний показатель на рынке продажи квартир по городу ($1993/кв. м) сейчас превышает свой минимум, зафиксированный в августе 2009 ($1425/кв.м), на 40%, но все еще находится на 35% ниже, чем пиковый показатель ноября 2007 ($3057/кв. м). В октябре прошлого года цены на вторичное жилье в целом по городу были несколько ниже. За год подорожали 3- и 4-комнатные квартиры на 0,9% и 7,5% соответственно. При этом в сегменте дешевого жилья за год рост цен составил 3,6%, а в сегменте дорогого, напротив, цены снизились на 1,1%. В целом по городу годовой прирост составил 1,1%.

В динамике дешевого вторичного жилья прослеживается небольшой повышательный тренд, а в динамике дорогого, напротив, присутствует понижательная составляющая. При этом средний ценовой показатель по городу демонстрирует завидную стабильность.

Структура предложения

За исследуемый период рассматривалось в среднем 3,6 тыс. квартир. Анализируя город как совокупность районов, можно сказать, что максимум предложений приходится на Бостандыкский район, а минимум – на Алатауский.

Анализ предложений в разрезе формата жилья в целом по городу показывает, что наибольший удельный вес занимают 3-комнатные квартиры, а наименьший — 5-комнатные и более.

Прогнозы на рынке вторичного жилья

На рынке вторичного жилья Алматы основными составляющими платежеспособного спроса являются личные реальные доходы населения и условия по ипотечному кредитованию населения банками второго уровня.

В динамике среднедушевых денежных доходов населения видно, что доходы по городу Алматы растут. Однако с начала 2012 в динамике темпов роста доходов населения наблюдается их замедление. Так, если по отношению к 2011 рост среднедушевых денежных доходов составил 20%, то в 2013 только 6,3% (по уточненным данным департамента по статистике Алматы). За первые 8 месяцев 2014 темп роста среднедушевых денежных доходов составил 6,4%. Замедление темпов роста как номинальных, так и реальных денежных доходов демонстрирует диаграмма.

Объемы ипотечного кредитования населения Алматы банками второго уровня в течение 3 лет сохраняются на уровне 3800-7000 млн тенге в год. При этом в 2013 по отношению к 2012 сокращение ипотечного кредитования по городу составило 41%. Однако с начала 2014 можно заметить увеличение объемов ипотечного кредитования.

В течение последних двух лет выдача ипотечных займов в тенге превалирует над долларовыми кредитами, объемы которых за последние пять лет заметно сократились. Однако в апреле-июне 2014 был зафиксирован рост долларовых кредитов.

Среднемесячный объем регистрируемых сделок купли-продажи жилья в Алматы за январь-сентябрь 2014 составили 1296 сделок, что ниже аналогичного показателя 2013 (1615 сделок) на 20%. В сентябре 2014, по сравнению с августом, количество сделок купли-продажи в многоквартирных домах увеличилось на 11%. Однако продавцы, несмотря на сокращение спроса, все же неохотно снижают запрашиваемые цены на жилье. С момента девальвации национальной валюты (февраль 2014) средняя цена на рынке жилья Алматы сократилась менее чем на 2%.

По данным департамента статистики Алматы, в течение трех последних лет на рынке прослеживается заметное снижение объемов вводимого жилья. Инвестиции, направленные на жилищное строительство, также находятся на достаточно низком уровне по сравнению с докризисными объемами.

В январе-сентябре 2014 общая площадь введенных в эксплуатацию новых зданий составила 1032,7 тыс. кв. м. Общая площадь введенных в эксплуатацию жилых зданий увеличилась по сравнению с январем-сентябрем 2013 на 20,2% и составила 717,4 тыс. кв. м. В январе-сентябре 2014 в жилищное строительство было направлено 73978,3 млн тенге инвестиций, что на 14,7% больше, чем в январе-сентябре предыдущего года. Ввод жилья за счет средств населения составил 203,9 тыс. кв. м, что в общем объеме ввода составляет 28,4%. Увеличение общей площади введенного жилья наблюдалось в Бостандыкском (в 2,4 раза), Турксибском (на 74,9%), Алатауском (на 39,8%) и Жетысуском (на 11,8%) районах.

Выводы

· В октябре на рынке вторичного жилья Алматы удельная цена предложения по отношению к предыдущему месяцу не изменилась.

· В разрезе районов было отмечено снижение средних цен предложения в Алмалинском и Наурызбайском районах.

· В разрезе сегментов средняя цена в дешевом сегменте жилья увеличилась на 1,1%, в дорогом, напротив, сократилась на 0,8%.

· С начала девальвации на рынке жилья снижение средней цены составило 2%.

· Количество сделок в многоквартирных домах по отношению к августу увеличилось на 11% и составило 1648 единиц.

· Согласно прогнозам аналитической службы kn.kz в среднесрочной перспективе на вторичном рынке жилья Алматы ожидается снижение долларовых цен в пределах 0,5-1% в месяц.

Источник: Аналитическая служба портала kn.kz, информационного партнера Forbes.kz.