Цены на аренду квартир в Алматы постепенно будут снижаться

Второй месяц на рынке арендного жилья Алматы продолжается ценовое затишье. В целом по городу ценовой показатель остановился на уровне $1137 за 1 месяц проживания. При этом средняя цена в сегменте дорогого арендного жилья достигла уровня $1794/мес., а дешевого —$654/мес. Анализ проведен на базе 697 объектов, представленных на портале kn.kz.

Цены по районам

В анализируемом месяце во всех районах города наблюдаются незначительные изменения, которые лежат ниже среднестатистической погрешности расчетов. Самые дорогие квартиры в Алматы предлагаются в Медеуском районе, где средняя ставка аренды на 43% выше среднего показателя по городу. Самые дешевые арендные квартиры предлагаются в Турксибском районе — здесь аренда ниже среднегородского показателя на 69%.

Наибольшая цена 1 квадратного метра на рынке аренды зафиксирована в Медеуском районе — $16,57, а наименьшая — в Алатауском — $6,95.

Диапазон арендных ставок в зависимости от района города

Цены по формату квартир

В разрезе комнатности в ноябре изменения ценовых показателей также лежат в пределах среднестатистической погрешности расчетов. Наибольшая цена 1 квадратного метра на рынке аренды зафиксирована на 4-комнатные квартиры — $15,12, а наименьшая – на 1-комнатные — $13,17.

Следует отметить, что арендная ставка квартир в новостройках больше стоимости найма в целом по городу в 1,7 раза. Распределение этих показателей в зависимости от формата квартиры представлено в диаграмме.

Диапазон арендных ставок в зависимости от формата квартиры

Цены по сегментам дорогого и дешевого жилья

После четырехмесячного роста ставок найма в обоих сегментах рынка арендного жилья наблюдается ценовое затишье. За период роста сегмент дорогого жилья подорожал на 28%, а дешевого – на 29%.

Показатели рынка вторичного жилья Алматы по сегментам

В сегменте дорогого жилья прослеживается снижение ценовых показателей на квартиры 1- и 2-комнатного формата. В разрезе районов основное снижение пришлось на Турксибский, Жетысуский и Алмалинский. В дешевом сегменте арендного жилья отмечено сокращение ценовых показателей в Алмалинском и Жетысуском районах, также на 1- и 4-комнатные квартиры в целом по городу.

Ценовые изменения в ретроспективе

В период с января 2008 средний показатель аренды квартиры по городу ($1137/мес.) сейчас превышает свой минимум, зафиксированный в мае 2009 ($733/мес.), на 55%, но все еще находится на 20% ниже, чем показатель января 2008 ($1414/мес.).

За год в целом по городу ставки найма увеличились на 2%. Основное влияние на повышение средней цены оказали выросшие арендные ставки на 4- и многокомнатные квартиры. Арендная ставка в сегменте дорогого жилья за год выросла на 2%, а дешевого – на 0,2%.

В динамике с начала года во всех сегментах арендного жилья сохранялся понижательный тренд, однако в течение последних месяцев наблюдался рост ставок найма. Второй месяц подряд прослеживается ценовое затишье.

Доходность жилья

Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, чем вносить деньги на депозит, т.е. хранить сбережения в банке. В ноябре 2014 средняя ставка по депозитам в долларах составила 3,7% годовых, а в тенге – 10%.

Необходимо отметить, что ценовой показатель демонстрирует уровень средней доходности арендного жилья в целом, а не отдельно взятой квартиры (см. таблицу).

Доходность арендного жилья

В течение предыдущих восьми месяцев снижение арендной ставки привело к сокращению индекса доходности квартир по городу в среднем c 10,79 до 8,10. С июля 2014 повышение ренты отразилось на росте доходности. Стоит отметить, что в целом по городу ни в одном сегменте доходность от сдачи квартир не превышает ставок вознаграждения по депозитам в тенге.

Предложение на рынке аренды

Максимальное количество предложений к аренде наблюдается в Медеуском районе, на его долю приходится 32%, а минимальное – на Алатауский и Наурызбайский районы – по 1%.

В зависимости от формата квартир наибольший удельный вес в общем объеме предложений занимает 2-комнатное жилье — 36%, минимальное предложение аренды приходится на квартиры большого формата (5-комнатные и выше) — 2%.

Выводы и прогнозы

· В ноябре 2014 на рынке арендного жилья города Алматы продолжилось ценовое затишье.

· В период роста аренды с июля средняя доходность арендного жилья по городу увеличилась с 8,1% до 8,9% годовых.

· По прогнозам аналитической службы kn.kz, в ближайшие месяцы на рынке арендного жилья начнется снижение ставок аренды.

Источник: Аналитическая служба портала kn.kz, информационного партнера Forbes.kz.