Потеря привлекательности: глобальный рынок недвижимости переживает сложные времена
Один из самых проблемных сегментов - офисная недвижимость
Мировой рынок недвижимости, пережив афтершоки пандемии, адаптируется к новым вызовам и переменам. Возросшие за последние годы ставки по кредитам в большой мере влияют практически на все сегменты, хотя недавно ФРС США впервые снизила базовую ставку на 50 базисных пунктов.
«Банки начнут снижать ставки по ипотеке, чтобы стимулировать экономику, хотя она, например, в тех же Соединенных Штатах, и так работает неплохо. Проблема в том, что западные экономики сильно загружены долгами, но в общей массе все нормально, экономики достаточно хорошо диверсифицированы. На мой взгляд, куда больше проблем наблюдается в Китае», – говорит партнер компании Scot Holland | CBRE в Центральной Азии Евгений Долбилин.
В глобальном масштабе одним из самых проблемных остается рынок офисной недвижимости. Пандемия и технологии изменили саму природу работы, отмечает эксперт, людям больше нет необходимости находиться в офисе пять дней в неделю, а одно рабочее место по очереди занимают два-три сотрудника.
«По своим клиентам, особенно компаниям из сектора IT, мы видим, что там, где раньше нужно было три стола, теперь достаточно одного. Соответственно, компании, ранее арендовавшие 1000 «квадратов», теперь обходятся 200–300. Бизнес пытается вернуть сотрудников в офисы, но спрос в любом случае недотягивает до предложения, которое создавалось, исходя из других реалий», – комментирует Долбилин. При этом на рынке есть хорошие помещения с большой заполняемостью, но зарубежные риелторы, включая американских, работают на тонкой марже, так называемой paper-thin margin, поэтому им необходима заполняемость под 100 %, а показатель даже на уровне 80 % не позволяет заработать. Еще одна причина сжатия рынка заключается в том, что не все получали займы по фиксированным ставкам, у многих игроков они плавающие, и если собственники вынуждены платить 7–9 % там, где раньше платили 2–4 %, то для многих предпочтительнее объявить о банкротстве.
В развитии сегмента офисной недвижимости Казахстан идет против глобального тренда: начиная с 2022 года этот рынок стал главным бенефициаром ситуации в России. В течение 2023 года многие российские компании перенесли свой бизнес в Казахстан, и при низком предложении современных офисных площадей потребность в них возросла. Дефицит офисных площадей в Казахстане сохраняется, что, замечает Долбилин, выглядит странно, потому что во всем мире ситуация в этом сегменте просто катастрофическая в обратном смысле. Единственный выход многие зарубежные девелоперы видят в переформатировании офисных башен в жилье, потому что на последнее есть спрос. Люди хотят улучшить жилищные условия, другое дело, что возможности для этого ограничены.
«Если сравнивать среднюю стоимость дома в Америке по отношению к зарплате, то сегодня для большинства людей жилье стало намного более недоступно, чем раньше, рост зарплат не поспевает за ростом цен. Но собственники не торопятся снижать цены, предпочитая снять объявления о продаже или подождать подольше. К тому же следует учесть, что в свое время многие из них брали ипотеку на следующие 10–20 лет по фиксированной, а не по плавающей ставке, по-прежнему платят свои 3 %, и им нет смысла избавляться от жилья», – объясняет Долбилин.
На этом фоне обращает на себя внимание рынок стран Восточной и Юго-Восточной Азии. В Сингапуре, по данным государственного агентства по планированию и сохранению землепользования Urban Redevelopment Authority, в первом полугодии 2024 года цены на жилье снизились до 20-летнего минимума. Этому, по мнению эксперта, есть другие причины, чем в Европе и США. Сингапур – глобальный финансовый центр, на рынке недвижимости которого реализовывались большие проекты за большие деньги. Специфика рынка в том, что традиционно основную часть недвижимости в Сингапуре, как и в Гонконге, покупали выходцы из материкового Китая, а сейчас на фоне кризиса число таких покупателей уменьшилось.
Рынок пытается стимулировать спрос: для покупки автомобилей, например, предлагаются кредиты по привлекательным процентным ставкам и с гибкими вариантами погашения. «То же самое можно сказать и о рынке недвижимости – девелоперы пытаются активизировать его. Но сказывается эффект высокой базы: когда речь идет о суммах в сотни миллионов долларов, 20 процентов не решают вопрос и очередей из желающих купить жилье не наблюдается», – говорит Долбилин.
В какой-то мере подкошенные пандемией позиции восстановила гостиничная недвижимость. В этом сегменте многое зависит от локации, к тому же в краткосрочной аренде отелям пришлось конкурировать с сервисом Airbnb, посредством которого любая квартира могла стать гостиничным номером. Но в 2021 году Барселона стала первым европейским городом, запретившим сдавать квартиры и комнаты менее чем на 31 день, а затем ограничения на работу сервиса ввели и другие города.
«Благодаря таким мерам отели где-то отвоевали свои позиции, но надо помнить, что уровень зарплат сотрудников в гостиничном бизнесе вырос. Во время пандемии они были вынуждены оставить рабочие места, а когда все закончилось, не захотели возвращаться, особенно на прежние зарплаты. К тому же во многих отелях работали мигранты, а антимигрантская риторика, наблюдаемая в США и Европе, усложняет ситуацию с поиском рабочей силы. Кроме того, гостиничный бизнес очень сложный, фонды изнашиваются и морально устаревают, периодически требуется обновлять мебель, оборудование, и на все это нужны немалые средства», – поясняет Долбилин.
Комментируя перспективы глобального рынка недвижимости, эксперт отмечает, что таковой уже довольно давно не столь привлекателен, как раньше, и, видимо, должно пройти какое-то время, чтобы ситуация начала меняться. «Впрочем, на рынке жилой недвижимости сделки в любом случае будут происходить, потому что есть спрос. Может быть, не по тем ценам, что были раньше, – хотя земля не стала дешевле и ее стоимость все равно закладывается в проект», – резюмирует Долбилин.
