Эксперт: Инвестиции в недвижимость только выглядят надёжными
Своим мнением поделился экономист Андрей Мовчан
Для многих инвесторов наиболее надежным активом представляется недвижимость, но увы, должен не согласиться с этим справедливости ради распространенным утверждением. Недвижимость действительно «выглядит» надежно (здание вроде бы нельзя утащить, его можно пощупать, оно по идее всегда должно иметь ценность), однако история рынков недвижимости говорит об обратном. И во почему.
- Статистически большие рынки недвижимости растут в цене медленнее акций, а падают больше.
- В отличие от ликвидных инструментов, чья цена падает, а потом восстанавливается, объекты недвижимости в глубоком кризисе не так уж редко просто разоряют владельцев: продать их невозможно, в содержание стоит денег.
- Недвижимость за редким исключением «устаревает» — дело даже не в обветшании со временем (что происходит со всеми объектами без исключения), а в моральном устаревании. Проходит 10–20 лет, и требования к этому типу недвижимости меняются кардинально, так что выполнить их даже с помощью капитального ремонта невозможно. Это означает, что в стоимость недвижимости надо закладывать амортизацию как минимум половины суммы за 15–20 лет (то есть потери в 2,5–3,5% в год).
- Декларируемые доходы от сдачи недвижимости в аренду почти в 100% случаев завышены — в них не учитывается ни временный простой без арендаторов, ни стоимость ремонта, ни связанные с недвижимостью налоги и сборы и так далее.
- Цена объекта, который вам принадлежит, очень сложно определяется. Каждый раз, когда вам надо его продать, «вдруг» оказывается, что реальный спрос на 10–30% ниже декларируемых цен, плюс вам надо заплатить комиссии и сборы. Если же вам надо купить, то что-то стоящее вам в реальности обойдется дороже, чем вы ожидали, изучая рынок.
- Оценить тенденции рынка недвижимости очень непросто — ему свойственны подъемы и спады, которые не просчитать. Но, как правило, недвижимость становится «популярной» там и тогда, когда рынок близок к верхней точке — именно в этот момент множество брокеров начинает активно рекламировать этот рынок с целью обеспечить себе высокие комиссионные и сбыт объектов, которые есть у них «на книжке». Затем наступает спад.
За примерами не надо далеко ходить. Лучшая недвижимость Лондона за последние 15 лет в долларах потеряла в цене. Недвижимость бизнес-класса в Москве сейчас стоит в долларах столько же, сколько 20 лет назад. ОАЭ за последние 30 лет уже два раза переживали рост и взрыв пузыря недвижимости — и старые объекты никогда не восстанавливали свою цену. Испанская недвижимость в 2007 году стоила в 2-3 раза дороже, чем сейчас, в долларах.
Разумеется, есть и обратные примеры — но фактически нигде в мире рост стоимости недвижимости не достигал в XXI веке такой же скорости, как рост стоимости глобальных рынков акций. Скорее его в лучшей его форме можно сравнить с результатами более спокойных и ликвидных рынков, например облигационного. Мое мнение: в недвижимость должны инвестировать профессиональные игроки — девелоперы в первую очередь; частным клиентам стоит покупать недвижимость под свои нужды.
