Как восстановление коммерческой ипотеки повлияло на стоимость недвижимости в Казахстане
Важной нерешенной задачей является доступ БВУ к системе жилстройсбережений, считают в АФК
Аналитический центр АФК опубликовал обзор ипотечного рынка Казахстана за первые семь месяцев 2024 года, озаглавив его «Восстановление коммерческой ипотеки не сопровождается подорожанием недвижимости».
Ключевые тенденции
На ипотечном рынке наблюдается заметное восстановление после двухзначного падения в 2023 году. Так, выдача новых ипотечных займов за январь–июль 2024 года ускорилась на 16% и составила 985 млрд тенге (850 млрд тенге за 7М23).
При этом практически весь вклад в этот прирост внесли рыночные программы БВУ (+62%) на фоне автоматизации и цифровизации процедур получения займа, запуска партнерских программ со строительными компаниями. Прирост не вызвал повышения цены на недвижимость в стране (с начала года цены на новое жилье снизились на 1,2%, а на вторичное — выросли лишь на 3,5%).
В то же время выдача бюджетной ипотеки сохранилась на одном уровне как у Отбасы банка (+0,2%) на фоне более высоких ставок по льготным программам и изменения условий их выдачи, так и по программе «7-20-25» (+3,0%) из-за ограничения бюджета (по 25 млрд тенге на каждый квартал).
На этом фоне наблюдается дальнейший рост доли рыночных программ БВУ в выдаче новых ипотечных займов: до 35% с уровня 28% по итогам 2023 года. Это максимальный показатель за последние семь лет.
В портфеле займов лидерство по приросту занимают БЦК (+15%), Народный банк Казахстана (+12%) и Freedom Bank (+8%). У Отбасы банка портфель, напротив, немного снизился (-0,1%) на фоне перехода промежуточных займов в жилищные (происходит каждые три года), сформированных за счет изъятий из ЕНПФ на первоначальном этапе. Распределение заемщиков по сумме займа значительно улучшилось на верхнем уровне ввиду продолжающихся досрочных погашений и перехода промежуточных займов в жилищные у Отбасы банка.
Платежи по ипотечным займам сохраняются устойчиво ниже 50% от средней зарплаты (текущее — 35%), главным образом, на фоне высокого роста номинальной зарплаты (+10,3%).
Рынок аренды жилья также приходит к балансу вместе с ценами на рынке жилья в соответствие с реальными доходами казахстанцев.
Активность на рынке жилья сильно коррелирует с изъятиями средств из ЕНПФ, которые ускорились после внесения предложений по развитию пенсионной системы и формированию накоплений для пенсионного обеспечения в старости.
Резюме
Рынок жилья возвращается к своему естественному устойчивому росту на фоне восстановления роли коммерческой ипотеки, доля которой выросла в выдаче новых кредитов благодаря усилиям частных финорганизаций и вопреки высокой стоимости заемных ресурсов.
Необходимо отметить, что эта тенденция не сопровождается ростом цен на недвижимость и аренду жилья, а следует за фундаментальным фактором — динамикой реальных доходов граждан, нивелируя накопление дисбалансов на рынке в целом.
Параллельно с этим сократилась и роль льготных госпрограмм — во многом из-за ограниченности бюджетных ресурсов, хотя в первом полугодии и были запущены две дополнительные госпрограммы — «Наурыз» и «Отау».
При этом очень важно, чтобы будущие масштабы господдержки не оказывали определяющего влияния на ситуацию на рынке во избежание перегрева, наблюдавшегося в 2020–2022 годах. Это достижимо за счет сужения фокуса целевой помощи только на малообеспеченные слои населения, что позволит извлечь из этой поддержки экономическую выгоду отдельным категориям граждан и не скажется на доступности жилья для всего рынка.
В то же время повышательное давление на рынок оказывают изъятия средств из ЕНПФ, стимулирующие высокую активность купли-продажи, часть из которой может являться лишь способом вывода пенсионных сбережений в «живые деньги», а не реальным улучшением жилищных условий. Напомним, именно эти накопления в ЕНПФ будут основой для финансового обеспечения будущих пенсионеров при выходе на заслуженный отдых. Соответственно, важно ограничить постоянные изъятия, чтобы у казахстанцев сохранились накопления для достойной пенсии в будущем.
Другой важной нерешенной задачей является доступ БВУ к системе жилстройсбережений. Этот шаг позволит вкладчикам делать выбор, где хранить свои сбережения, что, в свою очередь, усилит конкуренцию за клиента и будет является стимулом к предоставлению лучших ценовых и неценовых условий по займам.
Немаловажным является и вопрос устранения арбитража в налоговом законодательстве через предоставление вычетов по ИПН по всем ипотечным займам для приобретения первого жилья, а не только по льготным займам Отбасы банка, вне зависимости от количества имеющегося имущества.
