Как Кайрат Боранбаев превращает свою недвижимость в центры притяжения
Рестораны, гостиницы, культурные площадки и спортивные объекты — как устроен портфель одного из крупнейших казахстанских предпринимателей
В сентябре этого года Кайрату Боранбаеву Кайрат Боранбаев
За годы в предпринимательстве он сформировал портфель, который сегодня охватывает потребительский сектор, производство, здравоохранение и коммерческую недвижимость. Бизнесмен владеет ресторанной сетью I’m (ранее — McDonald’s в Казахстане), заводом по розливу минеральной воды Alex Saryagash и производителем бумажной пищевой упаковки Food Packaging KZ. В здравоохранении его интересы представлены долями в Карагандинском фармацевтическом комплексе и сети центров ядерной медицины MIG Qazaqstan. Параллельно предприниматель развивает спортивную инфраструктуру.
Одна из самых заметных частей его публичной деятельности связана с футбольным клубом «Кайрат». Совпадение названия команды с именем предпринимателя случайно: клуб был основан в 1954 году, а название «Кайрат» получил в 1956-м. Кайрат Боранбаев возглавил его наблюдательный совет в 2012 году, а позднее приобрел 70 %-ную долю участия в клубе.
Отдельное направление его бизнеса — недвижимость. В Алматы Кайрат Боранбаев совместно с Сержаном Жумашем Сержан Жумаш
История этих активов складывалась по-разному. В одни проекты Боранбаев входил как покупатель или партнер, в других выступал заказчиком строительства и реконструкции. При этом недвижимость для него — не только актив, приносящий арендный доход. В ресторанной сети I’m и гостиничных проектах она служит основой для самостоятельного бизнеса, в «Целинном» и спортивных объектах «Кайрата» — для культурной и спортивной работы.
Выбирая объект, предприниматель оценивает не только расположение и стоимость. Важно понять, какие услуги будут востребованы, зачем люди станут сюда приезжать и как их потребности могут измениться со временем. От этого зависят назначение здания, использование пространства и дальнейшие вложения. Такой подход связывает разные части его портфеля — от ресторанных площадок и торгово-делового комплекса Esentai до гостиниц, культурного центра и футбольных баз.
Масштаб и разнообразие этих проектов могут стать темой не одного большого разговора. В этот раз, в рамках рейтинга рантье Forbes Kazakhstan, мы сосредоточились на коммерческой недвижимости, а также культурной и спортивной инфраструктуре, которую финансирует Боранбаев.
Новая жизнь «Целинного»
Наша встреча проходит в «Целинном». Кайрат Боранбаев сам встречает нас у входа, показывает центр и приглашает посетить экспозицию выставки Himoya, которая проходит здесь в эти дни. Затем проводит нас в ресторан Gülfairus на третьем этаже. Сквозь его панорамные окна открывается живой вид на улицу Кабанбай батыра — современная городская динамика здесь естественно рифмуется с историческим пространством здания. Ресторан назван в честь художницы и актрисы Гульфайрус Исмаиловой, супруги известного художника-графика Евгения Сидоркина, чье монументальное панно в технике сграффито со сценами скачек, танцев и повседневной жизни когда-то так же просматривалось с улицы сквозь стеклянный фасад и стало отправной точкой для нетривиальной реконструкции кинотеатра.
Построенный в 1964 году панорамный кинотеатр был одним из крупных общественных пространств советской Алма-Аты. При переделках начала 2000-х панно работы Сидоркина закрыли гипсокартоном. Его считали утраченным, пока в 2018 году, готовя здание к выставке, команда не обнаружила оригинал под обшивкой. Во время дальнейшей реконструкции работу восстановили.
Британский архитектор Асиф Хан адаптировал бывший кинотеатр под культурный центр площадью около 6 тыс. кв. м. Здесь появились выставочные и образовательные пространства, площадки для кинопоказов и встреч. Ресторан авторской кухни стал частью этого комплекса. По формату он заметно отличается от I’m, хотя история приобретения самого «Целинного» связана как раз с поиском площадок для McDonald’s.
В 2016 году холдинг «Алмалы», принадлежащий бизнесмену, выкупил у банка пакет из трех бывших кинотеатров — «Алатау», «Байконыр» и «Целинный». Он объясняет: для первых ресторанов международной сети искали центральные локации, где можно было разместить отдельно стоящее заведение с парковкой и автомобильным проездом. «Целинный» оказался слишком большим для ресторана, поэтому для здания стали искать другое применение.
По словам архитектора Габита Садырбаева (в 2012–2016 годах был руководителем Управления архитектуры и градостроительства города Алматы, с сентября 2024 года — президент Союза архитекторов Казахстана), которого Боранбаев пригласил консультантом по архитектуре и строительству в 2020 году, реализация этого проекта потребовала продолжительных обсуждений и пересмотра отдельных решений. Он вспоминает, что одним из предметов разногласий были сроки проектирования. Предприниматель считал, что проектно-изыскательские работы затягиваются. Однако спустя несколько лет совместной работы бизнесмен признавался, что прежде не представлял, насколько сложным может быть проектирование. Он начал глубже разбираться в чертежах и сам делать карандашные наброски. По словам Садырбаева, идея для Боранбаева была важнее денег: предприниматель был готов идти на дополнительные расходы, если видел в предложении функциональную пользу.
Одно из продолжительных обсуждений касалось наклонного стеклянного фасада, предложенного Асифом Ханом. По словам Садырбаева, консультанты обращали внимание на стоимость изготовления и монтажа крупных стеклянных элементов, а также на возможное воздействие отраженного солнечного света на окружающее пространство.
Чтобы проверить последнее предположение, команда установила образец стекла под предусмотренным проектом углом. Как вспоминает Садырбаев, Боранбаев лично участвовал в эксперименте: встал в зоне отражения и почувствовал интенсивность солнечного света. После этого, по словам консультанта, он согласился отказаться от первоначального решения. Для здания разработали другой вариант фасада — с вертикальными ламелями, которые можно увидеть сегодня.
Сам Асиф Хан отмечает, что культурный проект невозможно до конца просчитать: бюджет, график и чертежи необходимы, но сами по себе не гарантируют, что пространство станет востребованным.
«Когда нет готовой дороги, нет гарантированного результата, нет примеров, на которые можно сослаться, остается только шагнуть вперед», — говорит он. По мнению Хана, решение Боранбаева поддержать «Целинный» было именно таким шагом: увидеть в запущенном здании возможность для нового культурного пространства и вложиться в него до того, как результат стал очевиден.
«Поддерживать такие места — значит вкладываться в будущее, которое невозможно измерить квартальным отчетом», — считает архитектор.
За художественную программу центра отвечает Алима Кайрат. Помимо выставок, команда развивает образовательные и исследовательские проекты, сотрудничает с казахстанскими и зарубежными художниками.
На этом развитие проекта не заканчивается. По словам бизнесмена, подписано соглашение об управлении сквером имени А. Байтурсынова, расположенным возле Никольского собора, что находится неподалеку от «Целинного». Команда обсуждает благоустройство, возможность размещать летние инсталляции и связь территории с соседними общественными пространствами.
Ресторанное место
Опыт McDonald’s Боранбаев считает важным и для других своих проектов. Прежде чем стать франчайзи McDonald’s, бизнесмен, по его словам, прошел девятимесячное обучение. Помимо финансов и маркетинга, он изучал вопросы развития сети — выбор локаций, недвижимость, строительство и дизайн. Этот опыт, говорит предприниматель, пригодился ему и в других проектах.
Выбор участка в этой системе предшествует строительству. Нужно понимать, кто живет и работает вокруг, как люди добираются до ресторана и какие условия им необходимы. Эти принципы команда использует и в I’m. Если поблизости живет много семей — предусматривает детскую площадку, если в округе находятся вузы — больше внимания уделяется открытому патио и местам для общения. Программу называют «Хороший сосед».
На момент нашей беседы I’m объединяет 26 ресторанов в шести городах, а география сети продолжает активно расширяться: 27-я точка готовится к открытию в Кокшетау, который станет для бренда новым региональным центром присутствия.
На вопрос о том, как сеть чувствует себя после ухода McDonald’s, он отвечает: «У нас очень хорошо идут дела, даже лучше». Бизнес развивается под собственным брендом, сохранив площадки, оборудование и команду. Однако переход потребовал перестроить снабжение и заново выстроить отношения с покупателями.
Главной сложностью франчайзи называет нарушение цепочек поставок. Основную часть продукции прежде получали из России. После ухода McDonald’s с российского рынка прежняя схема перестала работать. Закупки в Дубае, Турции, Азербайджане и европейских странах существенно увеличили стоимость продуктов. В интервью Baitassov Live в ноябре 2025 года предприниматель оценивал убыток первого года после смены бренда примерно в 3 млрд тенге и сообщил, что сеть уже вышла на прибыль.
Снизить зависимость от импорта должна локализация. В проекте Food Town, по словам Кайрата Боранбаева, сосредоточены четыре завода и логистический центр. Среди производств он называет выпуск булочек, стаканчиков и переработку овощей. Экономика этих поставок во многом зависит от расстояния: упаковка и булочки занимают большой объем при небольшом весе, а у салата короткий срок хранения. По мясу и курице переговоры с казахстанскими поставщиками продолжаются.
При этом срок работы самого здания предприниматель рассматривает отдельно от текущего бренда и формата заведения. «Нужно здание построить так, чтобы оно работало минимум 30 лет», — говорит он. За это время объект должен вернуть инвестиции и стать знакомым адресом для посетителей.
Портфель из разных отраслей
Портфель Кайрата Боранбаева формировался постепенно: новые направления появлялись по мере знакомства с проектами и партнерами, обсуждения покупок и возможностей для сотрудничества. При выборе коммерческих проектов предприниматель, по его словам, прежде всего оценивает их экономику, а также общественную пользу.
Практическую пользу диверсификации предприниматель особенно почувствовал в пандемию. Гостиничный бизнес резко просел, тогда как медицина и рестораны McDonald’s, по его словам, оказались устойчивее. В ресторанной сети уже работал автоэкспресс: посетители могли заказать и получить еду, не выходя из машины. Пока одни компании теряли выручку, другие продолжали работать. По словам предпринимателя, диверсификация помогла группе сохранять устойчивость в условиях пандемии.
При выборе коммерческих проектов, говорит он, прежде всего смотрит на их экономику. Вложения в «Кайрат», реабилитационный центр для детей и подростков с особыми потребностями «Мейірім» и «Целинный» рассматривает отдельно: для него эти проекты связаны прежде всего с социальной ответственностью бизнеса.
Одним из наиболее заметных приобретений в коммерческой недвижимости стали доли в Esentai Mall и Esentai Tower. Боранбаев вошел в проект в 2016 году и сегодня владеет этими объектами на паритетных началах с Сержаном Жумашем. На вопрос о том, как возникло партнерство, отвечает, что подобные сделки часто начинаются с обычного общения.
Подробности самой сделки он не раскрывает, но охотно рассказывает о том, как менялось положение комплекса в городе. Раньше, вспоминает предприниматель, эта локация воспринималась как удаленная от привычного центра и «золотого квадрата». За последние 10 лет Алматы вырос, вокруг появились новые здания и районы. Вместе с городом изменилось и восприятие Esentai: поездка сюда стала привычной частью жизни для большего числа горожан.
Кайрат Боранбаев рассматривает управление коммерческой недвижимостью как непрерывный процесс.
«Построить или выкупить объект — лишь первый шаг. Главное — как ты этим управляешь каждый день. Какая атмосфера внутри, какой пул арендаторов, насколько быстро ты реагируешь на то, как меняются привычки людей. Этот принцип виден по всем нашим площадкам. В Esentai Mall упор все больше смещается на сочетание шопинга с ресторанами и общественными зонами. В Medeu Park Hotel гостиницу усилили гастрономией и местами для прогулок, чтобы площадка стала полноценным городским магнитом. В Qazaq Auyl соединили природу с сильной кухней. Главная задача — создать живую среду. Тогда объект остается востребованным, а бизнес — устойчивым на протяжении многих лет», — отмечает собеседник.
В условиях, когда онлайн-ретейл вытесняет традиционные покупки, работа собственника с арендным пулом и балансом форматов не прекращается ни на день: именно способность удерживать трафик определяет долгосрочную окупаемость площадей.
От города к горам
В гостиничном портфеле Кайрата Боранбаева соседствуют объекты с разной историей. «Рахат Палас» достался ему уже действующим отелем с международным опытом управления. В Qazaq Auyl и Medeu Park Hotel предстояло заново определить формат размещения и понять, что кроме самих номеров привлечет гостей в горы.
«Рахат Палас», которым управляет его компания Almaly Hotel Management, — один из первых пятизвездочных отелей Казахстана. Он работал под брендом Hyatt Regency Almaty до 2011 года. Позднее предприниматель стал его совладельцем, а согласно отчетности за 2017 год — единственным собственником.
В 2018 году стороны договорились о возвращении бренда Hyatt Regency: после обновления гостиница должна была открыться под международной вывеской в 2019-м. Однако сегодня отель продолжает работать как «Рахат Палас». По словам Боранбаева, возможность вновь привлечь Hyatt сохраняется, но пока он предпочитает самостоятельное управление.
Холдинг развивает собственную управляющую компанию, опираясь на казахстанских специалистов с опытом работы по стандартам международного оператора. «У нас сформировалась команда, которая, в принципе, все эти стандарты знает. Но это уже все казахстанские специалисты. Мы считаем, что этого достаточно, чтобы управлять самим», — говорит предприниматель. Сейчас «Рахат Палас» поэтапно реконструируют.
Almaly Hotel Management также управляет новым Medeu Park Hotel. Комплекс построили на месте прежней гостиницы «Медеу», у подножия одноименного катка. По данным представителей отеля, инвестиции составили свыше 22 млрд тенге.
Прежнюю гостиницу Кайрат Боранбаев помнит со студенческих лет, когда приезжал на Медеу бегать. Он исходил из того, что этой локации нужен отель, но переносить сюда формат городского пятизвездочного комплекса не собирался. Команда продумывала, как гости будут проводить время: гулять, посещать каток, оставаться на выходные или приезжать на несколько дней.
Продолжением гостиницы стала Medeu Plaza — открытая пешеходная зона с четырьмя заведениями: Del Papa, I’m, Vanilla и Chef. В скором времени к ним присоединится Plateau. В самом отеле предусмотрены спа, конференц-залы, кинозал и банкетный зал на 300 гостей. Проект рассчитан как на проживающих, так и на посетителей, которые приезжают на ужин или мероприятие.
В ходе реализации проект неоднократно корректировали с учетом градостроительных требований, особенностей участка и инженерных решений. По словам Кайрата Боранбаева, команде приходилось адаптировать решения, чтобы разместить необходимые функции с учетом ландшафта и ограничений строительства.
Архитектор Габит Садырбаев, консультировавший команду проекта, отмечает, что строительство потребовало специальных инженерных решений с учетом сейсмических условий и горного рельефа. По его словам, проект предусматривал укрепление грунтов и разделение здания на блоки с сейсмическими швами.
Дополнительные ограничения накладывала погода. «Строительный сезон там очень короткий», — отмечает Садырбаев. Он признает, что команда недооценила количество дождей на Медеу, в том числе летом. Более продолжительная, чем в городе, зима и затяжные периоды осадков сокращали время для строительных работ и увеличивали сроки реализации проекта.
Остаться в горах
Другой гостиничный проект Кайрата Боранбаева в Медеуском ущелье — Qazaq Auyl — устроен как комплекс отдельных домов. По данным «Алмалы», их здесь 19, каждый рассчитан на двух-четырех гостей. В домах предусмотрены собственные сауны и террасы с видом на горы. Компания также сообщает о расширении комплекса: строительстве еще пяти домов и павильона кафе.
Бизнесмен объясняет выбор такого формата особенностями участка. Команда искала способ разместить гостей, избежав масштабного вмешательства в горный ландшафт. Перед реализацией проекта изучали гостиницы Швейцарии, Франции, Австрии и стран Азии. В результате каждый домик задумали как самостоятельный гостиничный номер.
«Вот ты зашел в номер, ну еще у тебя есть прекрасный балкон и вид хороший», — описывает предприниматель. По его словам, некоторые посетители приезжают в ресторан и даже не замечают домов, в которых можно остановиться. Между тем спрос на размещение есть: «Алмалы» сообщает, что комплекс принимает путешественников более чем из 60 стран.
Ресторанное направление комплекса развивали совместно с ABR Аскара Байтасова Аскар Байтасов
Аскар Байтасов рассказывает, что его команда несколько лет разрабатывала концепцию номадического ресторана и искала подходящую площадку. «В Qazaq Auyl казалось, что все сошлось, хотя это был рискованный шаг — в такой отдаленности строить ресторан», — говорит он. С предложением о сотрудничестве ABR обратился сам. Контракт заключили на 10 лет, инвестиции в ресторан, по словам Байтасова, составили около $2 млн.
Концепцию построили на современном прочтении кочевой культуры в интерьере и еде. Архитекторы с дизайнером использовали предметы ручной работы — мебель, ковры и декоративные элементы. В основе меню — центральноазиатская кухня, приготовление на открытом огне, в казане и тандыре.
«Все это оказалось очень актуальным и своевременным», — считает Аскар Байтасов. По его словам, международные публикации и рейтинги помогли привлечь туристов. В 2024 году AUYL вошел в список 16 самых красивых ресторанов мира архитектурной премии Prix Versailles, а в феврале 2025-го — в международный гастрономический гид 50 Best Discovery. В Казахстане ресторан занял первое место в рейтинге WHERETOEAT Kazakhstan 2024.
Сотрудничество с ABR продолжается и на других площадках. Помимо ресторана AUYL в горах, заведение сети Del Papa открылось в составе упомянутой пешеходной зоны возле Medeu Park Hotel.
«Уникальность Медеу заключается в том, что он находится внутри города. И когда гости приезжают, они могут спокойно поехать в город, — говорит собеседник, перечисляя «Целинный», Esentai Mall, музеи и матчи «Кайрата». — Ты вроде бы живешь в горах, и в то же время это очень близко по отношению к городу».
Поэтому появление новых культурных площадок, в том числе музея Нурлана Смагулова, он рассматривает и с точки зрения гостиничного бизнеса: у путешественника становится больше причин приехать в Алматы и больше возможностей провести здесь время.
Пространство для спорта
В день нашей встречи Кайрат Боранбаев вернулся из Японии, где проходили V Азиатские параигры. Национальный паралимпийский комитет Казахстана он возглавляет с 2015 года. Завершившиеся 24 октября Игры в префектуре Айти и городе Нагоя принесли Казахстану 50 медалей — 12 золотых, 16 серебряных и 22 бронзовые. Сборная заняла девятое место в общекомандном зачете. Страну представляли 150 спортсменов в 12 видах спорта.
Кайрат Боранбаев вспоминает, что когда впервые поехал на Паралимпийские игры в Рио-де-Жанейро в 2016 году, Казахстан выступал лишь в пяти видах спорта. Расширение числа дисциплин он связывает в том числе с необходимостью дать людям возможность выбрать занятия с учетом состояния здоровья. Но для этого нужны подходящие помещения, оборудование и тренеры.
После возвращения из Рио предприниматель решил переоборудовать собственный фитнес-клуб в Астане Fitnation площадью более 5 тыс. кв. м в Паралимпийский тренировочный центр. Центр открылся 4 июля 2018 года. Оборудование адаптировали в том числе для людей, передвигающихся на колясках, а помещения приспособили для разных дисциплин. В зависимости от приезжающей команды залы трансформируют под паратаеквондо, парадзюдо, настольный теннис или фехтование.
На сегодняшний день Кайратом Боранбаевым и его компаниями построено и переоборудовано 8 тыс. кв. м объектов для параспортсменов, инвестиции в их создание составили более 6 млрд тенге. Предприниматель и глава Национального паралимпийского комитета считает создание тренировочной инфраструктуры фундаментальным фактором спортивных побед. Исторический триумф сборной в Нагое — 50 медалей и девятое место в Азии — стал одним из результатов многолетней системной работы спортсменов, тренеров и организаций.
«Наша задача изначально заключалась в том, чтобы уйти от точечных успехов и создать условия, в которых атлеты будут тренироваться регулярно и на профессиональном оборудовании, — подчеркивает Боранбаев. — Медали Нагои показывают, что ставка на собственную доступную инфраструктуру, тренерские кадры и методику себя оправдала. И здесь важна синергия: эффективное взаимодействие с государством и поддержка со стороны партнеров, готовых системно вкладываться в параспорт».
По словам основателя Astana Motors Нурлана Смагулова Нурлан Смагулов
Комментируя выступление сборной в Нагое, Смагулов отмечает: «За такими результатами стоят огромный труд спортсменов, работа тренеров и системная поддержка паралимпийского движения». По его словам, казахстанское партнерство получило продолжение на международном уровне: Chery International поддержала Генеральную ассамблею Азиатского паралимпийского комитета в Астане, а в декабре 2025 года стала партнером по мобильности Азиатских юношеских параигр в Дубае.
Для Кайрата Боранбаева следующий этап связан с расширением тренировочной инфраструктуры. К апрелю 2027 года рядом с центром в Астане планируют завершить новый зал для летних игровых видов спорта. Здесь можно будет проводить соревнования и размещать до 500 зрителей.
Еще один комплекс готовится в Наурызбайском районе Алматы, недалеко от Almaty Arena. Он должен объединить тренировочный центр для параспортсменов и академию футбольного клуба «Кайрат». На момент интервью проект подготовлен, идут окончательные согласования. Для начала работ необходимы разрешения и подведение электричества, газа и воды. Инвестиции бизнесмен оценивает более чем в 5 млрд тенге, приступить к строительству рассчитывает в 2027 году.
Развитие футбольной инфраструктуры Кайрат Боранбаев начал с изучения зарубежного опыта. Прежде чем строить базу и академию «Кайрата», он больше года ездил по миру и знакомился с устройством подобных объектов. Исходные условия требовали серьезных вложений: вместе с клубом ему досталась база, пострадавшая от пожара.
По словам предпринимателя, за первые три года реализации стратегии развития «Кайрата» для клуба построили 17 футбольных полей, включая два полноценных крытых манежа и три поля с натуральным покрытием и подогревом. Сегодня, как рассказывает Кайрат Боранбаев, в системе «Кайрата» занимаются более 3 тыс. детей, а сеть насчитывает 14 филиалов по Казахстану. Не за каждым из них стоит собственная построенная база: партнеры получают лицензию, работают по клубным стандартам и самостоятельно находят площадки для тренировок. В клубе также развивают женскую команду и направление блайнд-футбола для незрячих игроков. Для Боранбаева эти проекты связаны с социальной ответственностью бизнеса: создавать условия, в которых возможность заниматься спортом и быть частью команды не зависит от пола или особенностей здоровья.
Предпринимательский подход Кайрата Боранбаева меняет сам принцип работы с недвижимостью: площадки интересны ему не как источник пассивной ренты, а как фундамент для действующих сервисных бизнесов. Объединяя в одной экосистеме гастрономию, гостеприимство, профессиональный спорт и современное искусство, он превращает коммерческие активы в центры притяжения. Способность быстро адаптировать бизнес-модель под запросы рынка и формировать вокруг нее общественный контекст становится для предпринимателя главным инструментом капитализации и долгосрочной защиты инвестиций.