Отложенный эффект
Как тренды периода пандемии определили настоящее и будущее рынка коммерческой недвижимости
Спустя три года после пандемии можно точно сказать, что ее влияние на некоторые сегменты мирового рынка недвижимости оказалось более сильным, чем могло показаться на первый взгляд. Наш образ жизни уже не будет прежним, и рынок адаптируется под изменившуюся реальность.
По мнению партнера компании Scot Holland | CBRE в Центральной Азии и Казахстане Евгения Долбилина, самым пострадавшим оказался сегмент офисной недвижимости. Во время карантина люди впервые в истории получили возможность работать удаленно, и сегодня очевидно, что традиционный восьмичасовой график работы в офисе в режиме пятидневки уже не вернется.
Гибкость в построении рабочего времени останется с нами навсегда, и это поистине революционное изменение, сравнимое с индустриализацией, которая произошла более ста лет назад. Конечно, есть и будут специальности, требующие постоянного присутствия на рабочем месте, но для многих профессий современные технологии упростили переход на удаленную работу, поэтому офисный рынок претерпевает сильную трансформацию. Спрос на офисы самый низкий за последние 20 лет, и не факт, что он вернется, считает Долбилин.
Похожего мнения придерживаются эксперты McKinsey, проанализировавшие рынок офисной недвижимости в крупнейших мировых мегаполисах и пришедшие к выводу, что сегодня офисы посещает на 30% работников меньше, чем до пандемии, а три с половиной дня в неделю, которые сотрудники проводят в офисах, – практически идеальный срок в современной картине мира.
«Казахстанские мегаполисы, где в последние годы наблюдается оживление сегмента офисной недвижимости, выпадают из общего тренда, но это во многом происходит за счет роста присутствия иностранных компаний. Собственники бизнес-центров в Астане и Алматы стали бенефициарами ситуации 2022 года. Российские и глобальные компании переезжают в Казахстан, и чем дольше они задерживаются здесь, тем выше вероятность, что останутся надолго: как говорится, нет ничего более постоянного, чем временное. И даже если ситуация изменится, они увеличат присутствие в России, но не уйдут из Казахстана», – полагает Долбилин.
На мировом рынке снижение спроса на офисные помещения повлечет их трансформацию в другие виды недвижимости, в частности в квартиры. Вероятно, для этого потребуется время на доработку технической документации, но принципиально вопрос решаем – дело лишь во времени и цене. И это, по словам эксперта, хорошая новость, потому что ситуация на мировом рынке жилой недвижимости находится в такой точке, что вряд ли можно ждать перемен к худшему.
«Спрос на жилье на рынке есть, жилья не хватает, и тому есть несколько причин. С одной стороны, на протяжении многих лет было сложно начать новое строительство из-за различных ограничений со стороны административных органов разного масштаба, от местных до национальных, в результате возникали сложности с решением бюрократических вопросов. С другой – ставки банков выросли, а с учетом того, что жизнь в целом стала дороже, люди не могут позволить себе ипотеку. Так что рынок жилой недвижимости замер, он не вырос, но и не обвалился. Владельцы не хотят продавать жилье, а люди, нуждающиеся в жилье, не могут купить его. Девелоперы пытаются оживить рынок, предлагают программы рассрочки, но они не особо перспективны, потому что в конечном итоге все упирается в стоимость денег», – комментирует Долбилин.
Выросла в цене и аренда жилой недвижимости. Новые реалии вносят коррективы в традиционный жизненный уклад. Если раньше молодежь в США и Европе по достижении 18 лет уезжала из отчего дома на съемные квартиры, то сейчас многие – по оценкам эксперта, порядка 30% молодых американцев – предпочитают жить с родителями. Тем не менее проблема дефицита жилья потребует решения, и в перспективе собеседник прогнозирует восстановление спроса и оживление рынка.
А вот чего, по его мнению, ждать не стоит, так это восстановления сегмента торговой недвижимости, который начал сдавать позиции еще до пандемии, а во время ковида еще больше пострадал от локдаунов и массовой миграции потребителя в e-commerce. Традиционный офлайн-ретейл не уйдет со сцены, оговаривается Долбилин: в любом случае останется широкий круг потребителей, особенно среди людей старшего поколения, не готовых отказаться от традиционных походов по магазинам. Кроме того, незыблем премиальный сегмент, для которого имеет значение не столько покупка как таковая, но сопровождающий ее процесс с посещением престижного бутика.
В плане развития торговой недвижимости Казахстан также идет вразрез с глобальными трендами: сказывается и меньшее по сравнению с развитыми странами количество торговых площадей, и события последних лет, та же релокация, вызвавшая приток российских покупателей. «В Европе и Америке большой застройки ТРЦ нет, на месте некоторых торговых объектов строят жилые дома, а в действующие торговые центры люди зачастую приходят не за покупками, а за развлечениями – в кино или кафе. Для людей младше 40 лет покупки в интернете давно стали нормой, после пандемии с доверием стали относиться к онлайн-шопингу и люди более старшего возраста. Товары нужно где-то хранить, поэтому развитие сегмента складской недвижимости – другая сторона тренда на развитие онлайн-коммерции. Велик спрос на логистические центры, расположенные в пределах городов и рядом с ними, но и здесь многое решают покупательская способность населения и стоимость денег», – отмечает Долбилин. В условиях экономической и политической нестабильности сложно строить долгосрочные прогнозы, но понятно, что готовность адаптироваться к переменам – то, без чего игрокам рынка в ближайшей перспективе не обойтись.
