Kusto Home: какой дом выдержит девятибалльное землетрясение

Мурат Утемисов, который ведет девелоперские проекты Kusto Group, уже делился экспертным мнением о сейсмостойком строительстве — после катастрофического землетрясения в Турции в начале 2023 года. С тех пор два мощных толчка пережил Алматы, трясло Тайвань и Нью-Йорк. Многие жители сейсмоопасной зоны Казахстана в растерянности и задумываются о том, чтобы сменить не только жилье, но и место жительства. Но какого типа строения наиболее устойчивы при землетрясениях?

Мурат, начало года оказалось непростым для алматинцев. Говорят, что последствия землетрясения сказались на рынке недвижимости не в лучшую сторону: с одной стороны, рынок просел, с другой – сменились предпочтения. Жители стали чаще рассматривать частные одноэтажные дома наряду с малоэтажными проектами. Какова ситуация сейчас?

- Действительно, после землетрясения интерес к частному сектору в Алматы увеличился. Если точнее, выросло число просмотров, стало больше откликов на объявления об аренде и покупке жилья на нижних этажах. Количество сделок, совершаемых с частными домами, также выросло, однако цифры говорят скорее о несколько возросшем спросе, чем о кардинальных изменениях. К примеру, в январе-апреле 2024 года сделок с частными домами в Алматы прошло на 2,3% больше, чем в аналогичном периоде 2023 года. При этом в месяц, следующий после землетрясения, всегда фиксируется всплеск интереса, после чего картина возвращается к ранним показателям. То есть это временное явление. Помните, после пандемии тоже люди начали искать частные дома, хотели уйти из высоток, где насиделись взаперти в карантин. Однако через полгода всё вернулось на круги своя. Да и частный сектор — тоже не решение проблемы, и вот почему.

Строительство частных домов не контролируется государством в полном объеме. Если мы возьмем многоэтажный ЖК, то добросовестная компания-застройщик проходит при строительстве несколько этапов государственного контроля: проектирование, государственная экспертиза, технический надзор, потом ввод в эксплуатацию под контролем госорганов. Конечно, мы понимаем, что система госконтроля может быть несовершенной. Но для крупной цивилизованной компании соблюдать правила – обязательно. Тогда как для частного дома достаточно получить разрешение на строительство, а как и из чего строят — никто не контролирует. Таким образом, качество строительства частного дома – на совести владельца. В итоге многоэтажное здание при семи баллах может и выстоять, а частный дом – серьезно пострадать.

В итоге какое жилье вы рекомендуете покупать, чтобы не остаться под завалом в случае землетрясения?

- Большая часть алматинского жилого фонда устарела и построена до обретения независимости. Подземные толчки в пять баллов дома выдержали, но что будет при шести, семи баллах? Поэтому я бы рекомендовал искать новое жилье, тем более что сейчас достаточно жесткие требования по качеству используемого бетона, арматуры, других материалов и технологий. При этом следует обращаться к ответственным компаниям и не стесняться проверять проектную документацию.

Все мы видели, как во время землетрясения в Турции дома просто рассыпались. А в японских небоскребах при сильных толчках максимум вазы с полок падают. Почему так?

- Причин, по которым одно здание может «сложиться», а второе выстоять – множество. Есть несколько параметров, определяющих поведение здания во время землетрясения: это и состояние грунтов под домом, и предварительные исследования, и необходимые расчеты конструкции зданий, и контроль качества при строительстве. В каждом отдельном случае в Турции причина могла быть разной. Понятно, что следить нужно за всеми параметрами.

Помимо прочего, известно, что одну из главных ролей в сейсмостойкости здания играет фундамент. Приведу в пример наш ЖК Koktobe City. Перед тем как начать заливать фундамент, мы вбиваем буронабивные сваи. Под каждым блоком – от 80 до 150 свай. В результате верхняя часть дома у нас меньше, чем подземная: пять этажей — это 16 метров, а длина свай — до 17,5 метра в зависимости от грунта. Под 4-й очередью ЖК у нас почти 7000 свай! Это дает прочный каркас, и дом упасть уже однозначно не сможет, хотя и будет дрожать вместе с землей. Поэтому мы уверены, что наш ЖК — наиболее безопасный с точки зрения сейсмики.

А все ли компании применяют свайные фундаменты? Насколько эта технология распространена на рынке?

- Свайные фундаменты применяют не все компании и не все проекты. Прежде всего, это довольно дорогая технология. Только из-за сейсмики рост себестоимости строительных работ составляет более 10%, а это существенные для проекта цифры. Кроме того, сваи на 30% увеличивают срок строительства: только на 4-5 месяц после начала стройки мы приходим к фундаменту. Естественно, это тоже влияет на бюджет строительства.

Экономика многих проектов просто не выдерживает таких затрат. Такие технологии могут себе позволить проекты класса бизнес и премиум. Алматинцы, с другой стороны, очень ценят участки, которые располагаются в верхней части города, в том числе выше Аль-Фараби либо в восточной части города. Как правило, в этих районах и строят малоэтажное жилье, экономика которого может себе позволить применение свай. Есть и другая причина, которая в определенных случаях требует применения свай, – особенности строения грунтов. Как раз в верхней части города и ближе к центру грунты требуют укрепления перед началом строительства. Таким образом, желание жить в предгорьях обуславливает высокую цену и высокую себестоимость для застройщика. Сваи применяются там, где экономика позволяет и где у застройщика есть понимание важности данного вопроса. В целом нам известно буквально пара проектов, которые применяют сваи.

Почти все застройщики обещают, что их ЖК выдержат 9 баллов, некоторые даже проводят сейсмоиспытания, чтобы это продемонстрировать. Почему вы этого не делаете?

- Мы опираемся на мнение японского консультанта, которого специально приглашали, чтобы он оценил проект Koktobe City. Архитектор Кадзуо Ватанабэ рассказал, что в Японии вибродинамические испытания делают на тестовых домах, которые потом исследуют и сносят, а с учетом выявленных ошибок строят новое здание.

Вряд ли какая-то строительная компания в Казахстане может себе это позволить. Но у Японии есть готовые технологии сейсмостойкого строительства. Не планируете их использовать?

- Мы очень много внимания уделяем сейсмостойкости наших зданий. Если в Koktobe City используются сваи, то для нового проекта — 9-этажного жилого комплекса Diamond — мы изучаем японские и европейские технологии. Есть несколько видов устройств, которые гасят колебания при землетрясении и снижают риск разрушения здания. Например, сейсмоизоляторы, которые бывают трех видов: эластомерные, пружинные и слайдерные (скользящие опоры фрикционно-подвижного типа). Технология работы каждого вида разная, но итог примерно следующий: если толчки были, скажем, пять баллов, то дом на сейсмоизоляторах качается на два-три балла. Для жильцов дома это дополнительный комфорт: они чувствуют вполовину меньше колебаний и заодно избавляются от сейсмофобии. Одним из минусов такого решения является очень высокая стоимость применения. Есть и другие нюансы, эти вопросы сейчас изучают в нашей команде, совместно с проектировщиками.

Другой вариант, который рассматривается для проекта, это демпферы – устройства для гашения колебаний, встраиваемые в конструкцию здания. Они подходят для монолитного строительства и меньше по себестоимости. Кроме того, демпферы не нужно устанавливать на всех 9 этажах — достаточно поставить на первых шести. Демпферы при толчках последовательно берут на себя энергию на каждом этаже, снимая нагрузку с конструкции.

На днях мы провели переговоры с КазНИИСА, и выяснили, что эта технология ранее не применялась в Казахстане. Тем не менее со стороны коллег есть интерес, а мы, в свою очередь, уже привыкли быть первопроходцами и готовы привносить лучшее в Казахстан. Тем более что вопросами сейсмостойкого строительства мы занимались, как говорят, когда это ещё не было трендом. Мы и далее будем продолжать следовать идее сейсмостойкого строительства, строить жилье, позволяющее себя чувствовать комфортно при любых ситуациях: и в пандемию, и при землетрясении или природных катаклизмах.

Не боитесь остаться без клиентов — ведь у других застройщиков и себестоимость ниже, и цены за квадратный метр?

- Цена на недвижимость регулируется предложением и спросом. В Алматы огромный отложенный спрос как на жилье, так и на инвестиции. Сравните: в 2021 году ввели 2,7 млн кв. м, в 2022 году — на миллион меньше, в 2023-м — 2,5 млн, и в 2024 планируется ввести меньше двух миллионов кв. метров жилья. В то же время идет урбанизация, сельчане переезжают в город, плюс высока скорость естественного прироста, также с началом войны в Казахстан релоцируются иностранные компании. Молодежь, особенно из северных регионов, которая уезжала на учебу в Россию, теперь едет в Алматы. Всё это люди, которые нуждаются в качественном жилье и готовы за это платить.

К тому же выдается все меньше разрешений на строительство, что снизит предложение на рынке, а это повлияет на стоимость – она станет расти.

Хочу подчеркнуть: если государство начнет создавать более благоприятные условия для строительного бизнеса, мы как застройщики готовы приходить с новыми технологиями, с мировым опытом и строить сейсмостойкое, безопасное и красивое жилье.

Мы решили обеспечить всех наших новых покупателей чемоданчиками, которые должны быть у каждого алматинца. Со своей стороны мы уверены в том, что покидать наши дома не придется, но если наши новые жители в спешке решат срочно уехать – все необходимое на первое время у них уже будет. Наша компания подробно изучила состав таких рюкзаков, используемых в Японии, и собрала свой, аналогичный японскому. Туда умещается все необходимое: запас еды, лекарства, фонарик, одеяла и даже палатка. Такой чемоданчик должен быть в каждой алматинской семье, и мы решили внести свою небольшую лепту в хорошее дело.