Дубайские миражи: как рынок недвижимости из оазиса превращается в пустыню

Юрий, Дубай привлекает инвесторов со всего мира, однако рынок становится всё более перегретым и сложным. И недвижимость Дубая для многих из оазиса превращается в мираж. Какие альтернативы предлагают другие регионы мира?

— Действительно, еще недавно Дубай считался одним из самых привлекательных рынков недвижимости в мире. Роскошные небоскребы, бесконечные перспективы для инвесторов и постоянный поток туристов сделали этот город оазисом для тех, кто искал высокие доходности. Однако времена меняются. Сегодня рынок недвижимости в Дубае перегрет и сложно купить действительно стоящий проект. Текущие правила игры в корне изменились.

Почему Дубай менее привлекателен для инвесторов?

— Многие, кто успел вложиться в дубайскую недвижимость один-два года назад, словно сели в последний вагон уходящего поезда. Сейчас продавать объекты становится всё труднее, а непостроенные вовремя проекты стали обыденностью: согласно официальной статистике, около 30% проектов официально задерживаются по срокам строительства. Это значит, что каждый третий проект будет сдан позже обещанного срока. Также рассрочка по 80% объектов привязана к датам платежей, а не к этапам строительства. И при задержке ввода в эксплуатацию застройщик уже получил средства, а собственник ждет. Плотность застройки достигла таких масштабов, что новый качественный проект может появиться буквально на соседнем пустыре, подрывая привлекательность уже существующих объектов. В результате рынок становится рынком продавца, где легко купить, но очень сложно продать.

Добавим сюда многостраничные договоры купли-продажи, некоторые из которых запрещают продавать до оплаты полной стоимости.

А есть цифры в подтверждение такой динамики?

— По данным Knight Frank, за последний год средняя стоимость недвижимости в Дубае выросла на 5–7%, но объем сделок снизился на 15%. То есть количество инвесторов, желающих приобретать по сегодняшним ценам, на 15% меньше, чем годом ранее. Это указывает на то, что многие инвесторы начинают искать другие, более привлекательные варианты. Ожидание больших доходов сменилось осторожностью и переоценкой рисков.

Что стоит учесть при инвестировании в недвижимость Дубая?

— Ключевые риски для инвесторов в Дубае включают задержки в строительстве, высокую динамику застройки, большое количество свободной земли и, соответственно, потенциально большой объем предложения на снижающемся спросе. Долгосрочные арендаторы также всё чаще предпочитают уже обжитые районы, избегая новых строек из-за отсутствия инфраструктуры и плотного трафика на дорогах. Это создает дополнительные сложности для владельцев новых объектов.

Если Дубай уже не такой привлекательный, в какие рынки инвестировать?

— На данный момент хорошей динамикой могут похвастаться страны Юго-Восточной Азии, США, в частности Майами, и Европа, особенно Испания.

Какие именно страны стоит рассматривать в Юго-Восточной Азии?

— Индонезия демонстрирует впечатляющую динамику с высокими доходностями. Страна активно развивается, а ее рынок недвижимости привлекает как местных, так и зарубежных инвесторов. По данным Global Property Guide, среднегодовая доходность на недвижимость в Джакарте составляет около 8–10%, а в курортных регионах доходит до 12%. Это значительно выше, чем в большинстве развитых рынках. Например, средняя доходность в Европе — 4–5%, в США — 6–7%, в ОАЭ — 6%.

Таиланд в свою очередь предлагает стабильность и предсказуемость, что делает его привлекательным для долгосрочных вложений. Стоимость недвижимости в Бангкоке стабильно растет на 3–5% в год, при этом спрос на аренду остается высоким. Доходность от аренды в среднем составляет 7%.

Майами называют «новым Дубаем»? Почему? 

— Майами давно славится мягким климатом, высоким стандартом жизни и разнообразными возможностями для бизнеса, включая особый налоговый режим.

С начала 2020 года Майами пережил внушительный прилив миллиардеров с 30-процентным увеличением числа предпринимателей, выбравших этот город для своего нового дома, закрепляя статус четвертого по скорости роста крупного города в Америке. 73 руководителя крупнейших компаний теперь считают Майами своим первичным местом проживания, включая Джеффа Безоса, основателя Amazon, купившего особняк стоимостью $79 млн.

По данным Zillow, средняя цена недвижимости в Майами выросла на 6% за последний год. При этом арендные ставки остаются высокими на уровне 7%, что делает этот рынок привлекательным для долгосрочных инвесторов. Высокий спрос на аренду позволяет рассчитывать на стабильные доходы, особенно в центральных районах города.

Почему вы выделили Испанию, упомянув Европу?

— Европейский рынок недвижимости также показывает интересные тенденции. Особенным образом выделяется Испания с рядом регионов, в которых стоимость недвижимости выросла на 8% за последний год, а доходность от аренды достигает 9–11% при среднеевропейских значениях в 4–5%.

Инвесторы из Великобритании, Франции, Германии, США, Нидерландов и Швейцарии занимают первые шесть позиций по объемам сделок с недвижимостью в Испании.

В каких регионах Испании наибольший потенциал роста стоимости?

— В Испании есть регионы особенно привлекательные для инвесторов: Валенсия и Малага, где не только выгодные условия для покупки недвижимости (стоимость квадратного метра находится на уровне 3 тыс. евро), но и развитая инфраструктура, высокий уровень жизни и растущий турпоток. Вложение в такие регионы гарантирует существенный рост стоимости недвижимости и стабильный доход от аренды.

Многие знаменитости обзавелись недвижимостью в Испании. Какие регионы они выбирают?

— Малагу и Марбелью выбрали для своих вилл Брэд Питт, Джордж Клуни и Антонио Бандерас. Майкл Дуглас с супругой Кэтрин Зета Джонс приобрели виллу на Майорке. Криштиану Роналду приобрел виллу за 10 млн евро в Мадриде, а Шакира жила в самом престижном районе Барселоны Саррия-Сант-Жерваси.

Какая недвижимость приносит хорошую доходность в Испании?

— В зависимости от задач и сроков инвестирования можно подобрать как готовые апартаменты под краткосрочную аренду с доходностью 9%, так и небольшие здания под реновацию и последующую продажу или сдачу в аренду через Airbnb в бюджете до 280 тыс. евро. В среднем доходность от аренды в Испании составляет 6–7% в год, что в сочетании с ростом стоимости объекта может обеспечить общую доходность на уровне 10–12% в год.

То есть вы охватываете весь мир?

— В таком изменчивом мире мы работаем в интересах наших инвесторов и не имеем права ограничивать их по странам и типам объектов. Наша задача быть гибкими и знать тенденции всех рынков, чтобы успевать реагировать и обеспечивать защиту и капитализацию инвестиций.

Инвестиции в недвижимость требуют тщательного анализа и стратегического подхода.

Команда Globe Invest с международным опытом работы более семи лет в девяти странах мира гарантирует профессиональный подход, отсутствие привязки к определенной стране и аффилированности по застройщикам.

В результате инвесторы получают максимально диверсифицированный портфель по странам и типам объектов, что нивелирует любые трендовые изменения.