Застройщики Казахстана о новом Строительном кодексе: рост цен и бюрократии
Участники рынка удивились быстрому одобрению мажилисменами объемного законопроекта
В среду, 8 октября, на пленарном заседании Мажилиса депутаты одобрили в первом чтении проект нового Строительного кодекса и сопутствующие поправки по вопросам архитектуры, градостроительства и строительства.
Проект, по мнению разработчиков, направлен на создание безопасной и доступной городской среды, в том числе для маломобильных групп населения, а также на повышение качества строительства и усиление роли общественности в принятии градостроительных решений. Кодекс предусматривает сертификацию специалистов, обязательное применение технологий информационного моделирования на всех этапах жизненного цикла объектов, усиление контроля в отрасли и установление новых стандартов для строительства в сейсмоопасных зонах.
Одним из ключевых нововведений станет увеличение гарантийного срока на сданные объекты строительными компаниями с двух до пяти лет, что, по мнению разработчиков, должно повысить их качество, а также ответственность самих строителей. Кроме того, планируется введение уникального номера для каждого строительного объекта, а с января 2026 года начнет работу Единый строительный портал.
Президент ОЮЛ «Ассоциация застройщиков Казахстана» Виктор Микрюков отмечает, что строительная отрасль не была готова к столь оперативному принятию нового кодекса. По его словам, у бизнеса не сложилось общего понимания, зачем нужен этот документ, поскольку действующий закон об архитектурно-градостроительной деятельности, по сути, всех устраивал. При этом строительный рынок, по его словам, ожидал более высокой рамки в регулировании, к примеру, чтобы нормы не конфликтовали с Земельным и Налоговым кодексами.
Ключевая претензия представителей строительного бизнеса к новому кодексу — рост процедурной нагрузки. Как говорит Виктор Микрюков, оформление разрешительной документации и ввод в эксплуатацию и раньше занимали около года, а теперь «сроки растягиваются»: появляются новые виды контроля и новые согласующие организации. В качестве примера он назвал подключение к согласованию декларации о соответствии Министерства по чрезвычайным ситуациям, что в итоге приведет к затягиванию бюрократических процедур как минимум на пятнадцать дней.
В настоящее время широко обсуждается и увеличение гарантийных сроков. По оценке Микрюкова, разговор о «десяти годах» гарантии для всех элементов конструкций носит обывательский характер и не опирается на расчеты влияния на себестоимость. Он предлагает дифференцировать гарантии по трем категориям.
- Конструктивные элементы, не требующие обслуживания (монолит, скатные кровли, фасады, отдельные отделочные элементы, включая клинкерный кирпич) — здесь, по его словам, можно дать и десять, и двадцать, и тридцать лет гарантии.
- Элементы, где обслуживание необходимо (жилье, школы, больницы): при наличии сервиса трех лет более чем достаточно, чтобы совместно с застройщиком выявить и устранить все отклонения.
- Изделия с ограниченным жизненным циклом (дверные ручки, обои, ламинат, осветительные приборы): на них десятилетняя гарантия нелогична, более того, срок должен определяться гарантией завода-изготовителя.
Отдельный блок — ответственность должностных лиц. Инициативу о введении уголовной ответственности за выдачу разрешений в обход согласованных проектов он комментирует так:
«Все необходимые элементы, связанные с ответственностью, уже сейчас реализованы в рамках действующего законодательства. Проблема — в правоприменении. Самое главное — усилить контроль за практикой. К примеру, сейчас мы видим неоднородное соблюдение закона о долевом участии в жилищном строительстве: в одних городах его более-менее соблюдают, в других — даже не смотрят».
Виктор Микрюков также выразил обеспокоенность идеей ограничивать частоту изменений плана детальной планировки (ПДП). По его логике, критично лишь соответствие ПДП генеральному плану: «Если есть соответствие — пусть он в любой день принимается. Динамика будет больше, застраивать будут быстрее, и это положительно отразится на цене в сторону уменьшения».
На вопрос о влиянии реформ на рынок жилья Виктор Микрюков отвечает, что в первую очередь изменения скажутся на стоимости — как строительной себестоимости, так и конечной цене квадратного метра: «Каждая принятая поправка прежде всего должна рассчитываться в деньгах, с детальным прогнозированием последствий. В частности, увеличение гарантийного срока однозначно приведет к росту цен».
«Не много ли обсуждений?» — негодует Микрюков, напоминая о многих слушаниях по генеральному плану, ПДП и экологическим проектам. Гораздо эффективнее, по его мнению, обсудить генплан — и поставить точку, что позволило бы ускорить запуск новых проектов.
«Чем больше рынок, тем ниже стоимость», — уверен глава Ассоциации застройщиков Казахстана.
Микрюков перечисляет ключевые предложения ассоциации: введение дифференцированных гарантийных сроков по трем категориям, снижение бюрократических барьеров и сроков на всех этапах процедур, а также упорядочение системы согласований и общественных обсуждений.
Резюмируя, Виктор Микрюков отметил, что подготовка Строительного кодекса должна занимать 3–5 лет и включать всестороннюю проработку всех аспектов. Сейчас же, по его словам, наблюдается гонка за результатом и самим документом, тогда как приоритетом должно быть качество.