Топ-12 строительных компаний Казахстана

В 2023 году в Казахстане ввели в эксплуатацию на 2,2 млн кв. м жилья больше, чем в 2022-м: 17,8 млн кв. м против 15,6 млн кв. м соответственно. Как ожидают эксперты рынка, в 2024 году объем введенных в строй жилых квадратных метров по сравнению с предыдущим годом может оказаться ниже. Точную итоговую цифру сейчас не может назвать никто, но, по данным Бюро национальной статистики, в январе — сентябре 2024 года казахстанские строители передали рынку менее 12,5 млн кв. м. Между тем в правительстве и Министерстве промышленности и строительства всерь­ез рассчитывают, что показатели текущего года будут как минимум не хуже прошлогодних, а то и лучше — в планах стоит цифра 18 млн кв. м.

Конвертация активов

«Сектор строительства жилой недвижимости находится в постоянной динамике, — говорит глава Ассоциации застройщиков Казахстана Виктор Микрюков. — Если в 2020 году в стране строители ввели в эксплуатацию свыше 15 млн кв. м, то уже в 2021-м — около 17 млн кв. м. В целом начиная с 2000 года в Казахстане наблюдался стабильный рост строительства жилых квадратных метров. Он продолжался до 2022 года, когда мы увидели снижение показателей».

Как считает эксперт, рекордные на тот момент 17 млн кв. м 2021 года объясняются очень просто: активно заработали разные ипотечные программы вроде популярной «Баспана Хит», а также на рынок вышли пенсионные накопления из ЕНПФ на улучшение жилищных условий. Однако уже в 2022 году объем денежных вливаний заметно сократился и темпы строительства снизились по всему Казахстану, даже в таких крупных городах, как Астана, Алматы и Шымкент.

«В 2023 году рынок начал постепенно выправляться. Казахстанцы стали активнее скупать жилье затем и во второй половине 2024 года. На мой взгляд, этому способствует нестабильная геополитическая ситуация, неуверенность людей в курсе тенге, усиливающиеся слухи о том, что будут перекрыты изъятия из ЕНПФ. В такие моменты казахстанцы уже привыкли к тому, что нужно конвертировать свои денежные активы в нечто более устойчивое. И недвижимость — тот актив, в который это делать выгоднее всего. Плюс нельзя забывать о приближающемся в 2025 году обязательном всеобщем декларировании доходов и активов — люди стремятся перевести деньги в недвижимость, таким образом официально легализовав свое имущество. Кеша у казахстанцев предостаточно как в виде налички, так и в виде депозитной массы», — уверен Микрюков.

При вложениях в недвижимость одним из главных вопросов является то, насколько она вырастет в цене со временем. Здесь необходимо оценивать не только расположение купленного жилья, доступность к инфраструктуре, школам, больницам и детсадам, но и то, кто будет управлять вашим ЖК.

«В противном случае уже через пять лет введенное в эксплуатацию здание может стать обветшалым, а двор и придомовые пристройки превратятся в полупустыню. Если же ваш дом будут внимательно обслуживать, то через несколько лет вы в любом случае выйдете в плюс. Сегодня грамотные инвесторы на рынке недвижимости выбирают не столько застройщика, сколько сервисную компанию, которая предлагает качественные услуги по обслуживанию дома», — считает собеседник.

Проблемы стагнации

По словам Микрюкова, сегодня ситуация в секторе строительства жилья в Казахстане выглядит не самой радужной и даже стагнирующей, потому что компании не видят какой-либо продуманной стратегии и даже плана со стороны правительства для динамичного развития отрасли. Все предложения и решения выглядят спорадическими и временными, а порой противоречащими друг другу.

«Еще в 2023 году мы зафиксировали, что новых ЖК вводится заметно меньше. Темпы строительства снижаются даже в Алматы и Астане. В столицах объемы строительства сокращаются не только на фоне уменьшения инвестиций в строительный сектор, но и ввиду административного влияния. И Астана, и Алматы строили бы гораздо больше, но администрации этих городов дают понять, что строить так быстро не стоит: инфраструктура, например тепловые и энергосети, пока не успевает за темпами строительства», — объясняет глава Ассоциации застройщиков РК.

Кроме того, чтобы в ближайшие годы в Казахстане вводилось по 17–18 млн кв. м жилья, как рассчитывает правительство, рынку необходим запуск новых доступных ипотечных программ, а также увеличение доли проектного финансирования (долевого строительства). Микрюков согласен с тем, что в Казахстане были и есть неудачные примеры долгостроев с участием дольщиков, однако считает, что этот инструмент не стоит недооценивать. «Закон о долевом участии действует с 2016 года, другой вопрос — как он работает. 70 % строительных компаний относится к этим правилам, можно сказать, пренебрежительно. А местные исполнительные органы нередко бездействуют. И это происходит повсеместно. У нас есть города, где возводятся строительные объекты с участием дольщиков, в которых не получено ни одного разрешительного документа. При этом жилье строится и продается, — констатирует Микрюков. — Этот рынок можно регулировать, и я уверен, что он будет работать, если его регуляция будет действовать в несколько ином формате. Например, если строительная компания не имеет долгов и платит налоги, есть все необходимые разрешительные документы на строительство объекта, имеется разрешение на привлечение средств дольщиков, получена соответствующая экспертиза, то есть пройдены все этапы, то у компании должен быть приоритет в привлечении средств от дольщиков, право на предоставление более низких ставок по кредитам, на доступ к льготным ипотечным программам. Это будет серьезным стимулом для строительных компаний соблюдать все регламенты. И мы таким образом сможем обеспечивать казахстанцев жильем по доступным ценам. Нельзя идти на поводу у тех, кто нарушает закон. Нужно сделать так, чтобы соблюдать закон было в разы выгоднее, чем его нарушать».

Эксперт напоминает, что при соблюдении всех бюрократических требований со стороны компаний права и средства дольщиков защищены Казахстанской жилищной компанией. «Это прекрасный инструмент, который работает во многих странах, в том числе в России, Канаде, ряде европейских стран и так далее. Но, повторюсь, это работает, когда есть добросовестный застройщик. И за всеми этапами строительства должны смотреть соответствующие органы», — уточняет Микрюков.

Приоритеты поддержки

Элементы поддержки рынку нужны не для помощи строительным компаниям, а для обеспечения казахстанцев доступными квадратными метрами, подчеркивает собеседник. Отрасли необходимы реально работающие льготные ипотечные программы, направленные именно на нуждающихся в жилье казахстанцев.

Изъятия пенсионных накоплений из ЕНПФ, с одной стороны, помогли тысячам казахстанцев улучшить ситуацию с жильем, и этот инструмент продолжает работать, но если оценивать ситуацию трезво, говорит Микрюков, эта мера оказалась для строительной отрасли дисбалансной. «Средства из ЕНПФ пошли не на руку строительному сектору. У нас расплодилось много компаний, которые решили заработать на горячем рынке, но не успели реализовать свои идеи, а сейчас не знают, как распродать готовое жилье, чтобы достроить уже начатое. Та же программа «7–20–25» — тоже очень хороший по своей сути проект, но не до конца проработанный. Его запустили для того, чтобы жилье могли купить именно нуждающиеся граждане, чтобы они могли взять хотя бы одну квартиру. Сегодня же этой программой пользуются все, кто хочет. Она исказила рынок. Мы также видели, что благодаря этой программе часть денег ушла в тень, потому что критерии, которые были заданы, оказались изначально недостижимы. Например, предельная сумма жилья, которая доступна по этой программе, — 25 млн тенге. Но мы обнаружили, что около 14 тыс. квартир, купленных с ее помощью, являются четырех-, пяти-, шестикомнатными. Как вы считаете, может ли стоимость квартиры такой площади быть равна 25 млн тенге? Конечно нет. Ни в одном из регионов», — пожимает плечами собеседник.

По его словам, в том случае, когда на рынке запускаются те или иные программы поддержки, должны быть урегулированы все вопросы, чтобы не было перегибов и нарушений. И с помощью уже имеющихся цифровых технологий контролировать строгое соблюдение всех правил очень просто.

«Наши строительные компании, если их не будут дергать, вводить ограничения, в любом случае создадут свои бизнес-планы и стратегии развития, чтобы работать в новых условиях. Казахстанские строители проходили разные этапы кризисов и знают, как с ними справляться. Сейчас на рынке неплохо пошли ипотечные программы, которые банки реализуют в тандемах со строительными компаниями и где сами строители субсидируют часть ставки. То есть компании сами находят инструменты решения тех или иных проблем. Вообще считаю, самое главное, что сегодня могут курирующие органы — сделать так, чтобы все участники рынка работали по единым справедливым правилам. Тогда всё будет работать хорошо», — резюмирует Микрюков.

Топ-12 строительных компаний Казахстана по введенному в эксплуатацию объему в 2023 году

1. BI Group

1 296 000 кв. м

2. RAMS Qazaqstan

625 000 кв. м

3. SVOYDOM

596 000 кв. м

4. BAZIS-A

589 000 кв. м

5. Qazaq Stroy

529 000 кв. м

6. Sensata Group

526 000 кв. м

7. K7 Group

432 000 кв. м

8. SAT-NS

412 000 кв. м

9. Nur Astana Kurylys (NAK)

305 000 кв. м

10. MoyDom MWC

295 000 кв. м

11. Time Group Construction

191 000 кв. м

12. OKS Group

132 000 кв. м