Рынок элитной недвижимости: кому в Астане жить хорошо?
Предыстория: Топ-10 самых дорогих ЖК Алматы
Каждому человеку присуще желание жить в комфорте. При достижении определённого уровня дохода возрастает желание повысить уровень комфорта. Конечно, это касается и жилого пространства. Именно поэтому наши аналитики детально изучили каждый проект. Действительно качественного элитного жилья в Астане не так уж много.
Определение элитности
Начнём с определения класса элитной жилой недвижимости. Согласно классификации, предложенной Казахстанской гильдией управляющих и девелоперов, для класса «элит» существует четыре группы параметров:
Месторасположение и окружение | Технология строительства | Тип паркинга | Паркоиндекс для продаваемых м/м на квартиру | Высота потолков |
Престижный район в центре города, обладающий уникальными видовыми характеристиками (например, на набережную, парк, историческую архитектуру и т.д.) | Кирпич-монолит | Преимущественно продаваемый, закрытый, отапливаемый с доступом на уровень квартир из паркинга | 1-2 | 3-4 |
Архитектурное решение | Фасад здания | Инженерные системы | Места общего пользования | Отношение площади квартир к общей площади дома | Лифты |
Уникальный авторский проект | Высокое качество, используются натуральные материалы. Навесной тёплый фасад, реже - сплошное остекление фасада. Наличие декоративных элементов в отделке | Автономные котельная, электроснабжение. Очистка холодной воды до состояния питьевой. Наличие системы вентиляции. Диспетчеризация всех систем. Технологии "умного дома" | Просторные зоны общего пользования, авторское дизайнерское оформление, высокое качество отделки. Входная зона обустроена с максимальным комфортом для жителей и гостей | 0,5-0,6 | Наиболее качественные модели |
Придомовая территория | Охрана и безопасность | Управляющая компания | Объекты услуг и сервиса |
Изолированная территория. Индивидуальный проект, ландшафтный дизайн, возможно наличие водоёмов и скверов. Использование малых архитектурных форм | Круглосуточная охрана, видеонаблюдение, контроль доступа. Профессиональные охранные организации | Профессиональная сервисная компания | Наличие торговых площадей с товарами и услугами (например, фитнес-центр, спа, экомаркет и т.д.) |
1-комнатная квартира, кв. м,% | 2-комнатная квартира, кв. м,% | 3-комнатная квартира, кв. м,% | 4-комнатная квартира, кв. м,% | 5-комнатная квартира и более, кв. м,% |
50-70 | 80-120 | 120-180 | 150-200 | 200-500 |
0-3 | 10-15 | 25-40 | 33-45 | 10-20 |
Рынок
В начале 2019 на рынке Астаны насчитывается 21 объект жилой недвижимости элит-класса с общим числом квартир более 4 500. Такое жильё концентрируется в основном в трёх районах столицы. Это связано с историческим развитием города. Строительство частного сектора для правительства и высокопоставленных чиновников ведётся именно здесь.
Карта жилых комплексов элит-класса по районам Астаны
№ | Название | Количество квартир, шт. | Площадь, min, кв. м | Девелопер |
---|---|---|---|---|
1 | The Ritz-Carlton Residences | 20 | 120 | Astana Property Management |
2 | The St. Regis Residences | 50 | 180 | MG Development |
3 | Rixos Khan Shatyr Residences | 96 | 80 | Sembol Investment & Development |
4 | Esil Riverside | 270 | 45 | BI Group |
5 | Bavaria | 34 | 220 | Global Expert Development Group |
6 | Paris quarter | 120 | 90 | BI Group |
7 | Pioneer | 33 | 115 | "Гранд Проект-Астана" |
8 | Ray Residence | 306 | 78 | BI Group |
9 | Baisanat | 139 | 90 | Orda Invest |
10 | Astoria | 188 | 85 | Базис-А |
11 | One House | 45 | 80 | Inshaat Invest |
12 | Green Village | 130 | 70 | "Тандем Астана" |
13 | Europe Palace | 196 | 105 | Orda Invest |
14 | Central park | 300 | 90 | Sensata Group |
15 | Birlik House | 12 | 380 | White Gold Development |
16 | 5 Element | 44 | 90 | Global Expert Development Group |
17 | Milan quarter | 234 | 45 | BI Group |
18 | Altair | 25 | 210 | "Асем Кала" |
19 | Sulu | 168 | 140 | "Асем Кала" |
20 | Madiland | 38 | 150 | "ВИК 2007" |
21 | Saranda | 2068 | 45 | Mabetex Group |
Основной тенденцией рынка элитной недвижимости в 2018-2019 стало повышение качества проектов и увеличение стоимости продажи и аренды на 5-6%.
Цена кв. м в жилых комплексах элит-класса Астаны*
Рейтинг жилых комплексов
Команда приглашённых экспертов совместно с сотрудниками компании Tetin провела оценку каждого жилого комплекса элит-класса в Астане по десятибалльной шкале. Анализировались 20 параметров, согласно классификации, предложенной Казахстанской гильдией управляющих и девелоперов. В анализ объектов включены жилые комплексы не старше 10 лет и находящиеся на завершающей стадии строительства. В результате проведённой оценки первые места в классе «элит» заняли:
- The Ritz-Carlton Residences – 9,95 балла.
- The St. Regis Residences – 9,83 балла.
- Paris quarter – 9,37 балла.
- Baisanat – 8,82 балла.
- Esil Riverside – 8,41 балла.
- Ray Residence – 8,25 балла.
- Green Village – 8,10 балла.
- Milan quarter – 8,40 балла.
- Europe Palace – 7,30 балла.
- One House – 7,2 балла.
(Приведённые данные являются экспертной точкой зрения компании и могут не совпадать с оценкой других специалистов.)
Чем удивляют девелоперы Астаны клиентов?
Фишки и ноу-хау, предлагаемые девелоперами для привлечения своих покупателей, в основном ориентированы на развитие коммуникаций и интеллектуальный досуг. В элитных домах Казахстана есть библиотеки, бильярдные, каминные залы, сигарные, арт-галереи, кинотеатр. Инфраструктура также подразумевает развитую сферу услуг: конференц-зал, wellness-центр, корт для сквоша, развивающий детский центр или клуб, частная клиника, стоматология и пр. Но есть и экзотические предложения.
The Ritz-Carlton Residences Astana
Специально оборудованная приватная лаунж-зона на 18 этаже для дружеских встреч и деловых переговоров, с кинотеатром на 12 персон. Жители апартаментов могут постоянно пользоваться услугами и удобствами отеля.
The St. Regis Residences Astana
Жители сами могут определить площадь будущих апартаментов и вид из окна. Максимальная площадь квартиры составляет 1 700 кв. м - это как раз площадь одного этажа. Также владельцы резиденций в качестве бонуса получают сервис по стандарту пятизвёздочного отеля.
Жилой комплекс «Парижский квартал»
Просторная собственная территория комплекса повторяет классические французские бульвары благодаря оригинальной растительности, парковым композициям, беседкам, скамейкам, ротондам и тротуарам из брусчатки.
Клубный дом BAISANAT
Архитекторы сделали акцент на практичности и хозяйских решениях. Здесь есть комната ожидания для водителей. Неожиданное предложение для любителей согыма – специально оборудованное помещение с холодильниками и столами для обработки мяса. Есть склад для хранения шин и прачечная для габаритного белья.
Клубный дом One house
Здесь архитекторы спланировали «умный дом c заботой о здоровье». Система управляет качеством воздуха, измеряя влажность, состав и температуру, следит за качеством питьевой воды. Жильцов информируют о наличии смога в окружающей среде и необходимых мерах предосторожности.
Жилой комплекс Birlik House
Предлагает своим покупателям в подарок бункер (сейф-кладовую) с усиленным армированием и площадью от 40 до 60 кв. м, снабжённый современной системой приточно-вытяжной вентиляции с очисткой воздуха, центральным отоплением, электроснабжением, водопроводом и канализацией.
Выводы
1. Девелоперы проектов элитной жилой недвижимости начали более активно привлекать консультантов для изучения целевых потребностей потенциальных клиентов и формирования успешной концепции объекта, для обеспечения гарантированных продаж и устойчивости проекта.
2. Объекты недвижимости элит-класса показывают хорошую инвестиционную привлекательность. Это связано с ростом стоимости квадратного метра и арендных ставок на 4-6% в год и обеспечением комфортного срока окупаемости для инвестора 8-10 лет.
3. Наблюдается положительная динамика изменения конъюнктуры рынка. Она связана с переходом на новый этап развития, где происходит повышение компетенций девелопера, понимания требований рынка к классу жилья и сопоставимой стоимости квадратного метра к спросу.
4. Выход проектов премиум-класса The Ritz-Carlton Residences и The St. Regis Residences задал новую планку качества для всего рынка Казахстана.