Недвижимость РК в пикé: цены на жильё снижаются, аренда офисов рухнула
С начала распространения Covid-19 в Казахстане прошло почти полгода и за это время на рынке недвижимости Казахстана наметились и укрепились новые тренды.
В статье «Как изменится рынок недвижимости после пандемии», вышедшей в мае этого года, автором были озвучены прогнозы по поводу того, каких изменений на рынке недвижимости следует ожидать в ближайшее время. По ряду сегментов прогнозы стали оправдываться.
Итак, четыре новых тренда на рынке недвижимости.
Тренд 1. Снижение спроса на рынке жилья
Провал сделок на рынке жилья в марте составил 20%, в апреле достиг 86% по отношению к марту. После отмены ЧП 11 мая на рынке реализовался отложенный спрос, и в июне количество сделок находилось на уровне прошлого года.
Введение карантина с 5 июля вновь снизило количество сделок на 17% по отношению к июню. По итогам августа мы увидим дальнейшее снижение количества сделок, которое будет обусловлено введением и продлением второго карантина.
По информации генерального директора сети офисов недвижимости «Метры» Галыма Искакова, основным драйвером продаж в сегменте жилья эконом- и комфорт-класса остается ипотека «Баспана-хит».
Переход на дистанционное обучение вузов и колледжей с осени этого года приведет к снижению спроса на арендное жилье со стороны студентов и абитуриентов в крупных городах и снижению ставок аренды.
Расчеты департамента аналитики «Оценка собственности». По данным КС МНЭ
Тренд 2. Снижение цен и ставок аренды на жилье
По данным департамента аналитики компании «Оценка собственности», цены на жилье во 2 квартале снизились в 8 регионах страны, в том числе в Нур-Султане и Алматы, на 2,3% и 3,1% соответственно. Еще в 5 регионах изменения были несущественными.
Период | 1 кв. 2020 | 2 кв. 2020 | Изменение, % |
По РК | 248 673 | 247 109 | -0,6 |
Тараз | 191 424 | 181 117 | -5,4 |
Караганда | 251 435 | 240 758 | -4,2 |
Алматы | 450 678 | 436 752 | -3,1 |
Кызылорда | 145 974 | 142 407 | -2,4 |
Нур-Султан | 375 009 | 366 347 | -2,3 |
Петропавловск | 268 995 | 263 517 | -2,0 |
Уральск | 234 239 | 233 114 | -0,5 |
Талдыкорган | 245 522 | 244 622 | -0,4 |
Атырау | 260 161 | 261 197 | 0,4 |
Кокшетау | 236 068 | 237 266 | 0,5 |
Усть-Каменогорск | 264 798 | 266 346 | 0,6 |
Актау | 207 201 | 208 870 | 0,8 |
Костанай | 223 862 | 225 897 | 0,9 |
Павлодар | 212 677 | 216 952 | 2,0 |
Шымкент | 281 475 | 287 620 | 2,2 |
Актобе | 177 510 | 182 167 | 2,6 |
Семей | 200 410 | 205 903 | 2,7 |
Расчеты департамента аналитики «Оценка собственности»
Среди городов, в которых зафиксировано увеличение средних цен, находятся Павлодар, Шымкент, Актобе и Семей. Но по нашим прогнозам, в ближайшие месяцы и в этих городах наметится отрицательная динамика.
Галым Искаков так комментирует ситуацию:
- После завершения первого карантина и ЧП отложенный спрос перерос в ажиотаж. Некоторые продавцы восприняли это как сигнал к повышению цен и стали поднимать цены, не осознавая, что это временное явление. В таких случаях это приводило к затягиванию сроков продаж. Зато те продавцы, которые отреагировали адекватно и не стали поднимать цены, смогли быстро продать по рыночной цене.
Через месяц ажиотаж закончился, и цены на жилье стали снижаться. Сейчас покупатели стали «давить» на продавцов и предлагать меньше. Те продавцы, которые не смирились с нынешней ситуацией либо не сильно мотивированы, сняли объекты с продажи до лучших времен.
В настоящее время основным фактором снижения цен на жилье остается резкое падение доходов граждан.
Тренд 3. Рост спроса на частные дома и загородную недвижимость
На фоне общего падения спроса на жилье доля сделок в сегменте частных домов увеличивается. По сравнению с прошлым годом, доля спроса в среднем по республике увеличилась с 24,1% до 28,8%, или на 4,8%.
Эта тенденция наблюдалась во всех областях, но особенно она заметна в южных регионах страны, хотя и Северо-Казахстанская область также оказалась в топ-5. Меньше всего спрос на дома увеличился в Нур-Султане, Павлодарской, Карагандинской областях.
Причинами невысокого спроса на дома в данных регионах Галым Искаков назвал суровый климат и обильные снежные осадки.
Область | Доля частных домов в общем объеме спроса,% | ||
январь-июль 2019 | январь-июль 2020 | Изменение, % | |
Республика Казахстан | 24,1 | 28,8 | 4,8 |
Туркестанская | 64,7 | 79,3 | 14,5 |
Жамбылская | 39,8 | 49,5 | 9,8 |
Северо-Казахстанская | 38,3 | 47,8 | 9,5 |
Восточно-Казахстанская | 25,5 | 33,5 | 8,0 |
Алматинская | 58,9 | 65,5 | 6,6 |
Шымкент | 31,4 | 37,2 | 5,8 |
Атырауская | 34,4 | 39,5 | 5,1 |
Костанайская | 23,5 | 28,5 | 5,0 |
Актюбинская | 19,7 | 24,5 | 4,8 |
Акмолинская | 31,8 | 35,5 | 3,7 |
Мангистауская | 19,8 | 22,7 | 2,9 |
Алматы | 9,5 | 11,2 | 1,8 |
Западно-Казахстанская | 36,3 | 38,0 | 1,7 |
Карагандинская | 14,6 | 16,4 | 1,7 |
Кызылординская | 53,8 | 54,9 | 1,1 |
Павлодарская | 22,7 | 23,8 | 1,1 |
Нур-Султан | 2,3 | 3,3 | 1,0 |
Расчеты департамента аналитики «Оценка собственности»
Галым Искаков также отмечает, что покупатели стали больше приобретать квартиры в спальных районах, расположенные рядом с парками и скверами, в районах, где больше зелени и меньше контроля по карантинному режиму.
По прогнозам департамента аналитики «Оценка собственности», тренд на частное домовладение и загородную недвижимость является долгосрочным и может стать дополнительным импульсом к развитию сегмента организованных коттеджных поселков. По данным компании, в Нур-Султане на стадии строительства находится 14 коттеджных поселков и при этом в разработке находятся еще 2 крупных проекта.
Тренд 4. Рост вакансии и смена концепций проектов в сегменте коммерческой недвижимости
В настоящее время средние показали вакансии в бизнес-центрах Нур-Султана и Алматы достигают 15%-35%. За период пандемии они возросли на 10%-20%, и тенденция их роста сохраняется. Арендаторы продолжают съезжать в связи с закрытием бизнеса, также отток наблюдается из тех бизнес-центров, которые не идут на скидки.
Сейчас в большинстве случаев арендодатели активно занимаются поиском новых арендаторов и в индивидуальном порядке предлагают гибкие условия аренды для удержания существующих. В основном это выражается в снижении ставок аренды либо сокращении арендуемых площадей. После отмены ЧП скидки на аренду стали предоставлять в индивидуальном порядке тем компаниям, чей бизнес пострадал и продолжает страдать. В среднем сейчас такие скидки достигают 20-30%.
По нашим прогнозам, в перспективе 1,5-2 лет тенденция использования удаленного формата работы сотрудников будет усиливаться наряду с расширением цифровизации, автоматизации бизнеса и дальнейшего перехода на онлайн-формат.
С большой вероятностью, в ближайшие 3 года рынок офисной недвижимости ожидает стагнация. Это будет выражаться в сокращении и остановке строительства новых проектов, снижении ставок и доходности аренды.
В текущих условиях для собственников и управляющих компаний становятся актуальными вопросы реконцепции, смены формата и даже функционального назначения объектов.