Что будет с ценами на недвижимость в Казахстане в 2020 году
F: Анна, каким был уходящий год для рынка недвижимости Казахстана?
- В уходящем году на рынке недвижимости наблюдалось существенное оживление. Во-первых, несмотря на сдержанный рост реальных доходов (1%), количество сделок купли-продажи жилья в 2019 выросло на 21% по сравнению с 2018. Во-вторых, темп роста цен увеличился более чем в два раза. За год цена на вторичное жилье выросла в среднем на 5,8%, на первичном – на 6,2%.
Город | декабрь 2018 | ноябрь 2019 | темп прироста,% |
Нур-Султан | 345,8 | 363,8 | 5,2 |
Алматы | 344,3 | 366,6 | 6,5 |
Шымкент* | 226,5 | 240,4 | 6,1 |
Актау | 249,3 | 249,3 | 0,0 |
Актобе | 148,6 | 150,5 | 1,3 |
Атырау | 263,2 | 264,2 | 0,4 |
Кокшетау | 179,8 | 184,8 | 2,8 |
Караганда | 179,0 | 194,4 | 8,6 |
Костанай | 181,6 | 192,6 | 6,1 |
Кызылорда | 132,1 | 144,7 | 9,6 |
Уральск | 158,3 | 159,5 | 0,8 |
Усть-Каменогорск | 168,8 | 177,7 | 5,3 |
Павлодар | 150,4 | 163,6 | 8,8 |
Петропавловск | 183,9 | 189,7 | 3,2 |
Семей | 153,8 | 164,9 | 7,2 |
Талдыкорган | 185,1 | 193,3 | 4,4 |
Тараз | 178,5 | 182,4 | 2,2 |
Туркестан | 159,6 | 169,9 | 6,4 |
По данным КС МНЭ. По Шымкенту приведены цены по расчётам Анны Шацкой в связи с сомнительным значением в 2018
Лидерами по темпам роста цен стали Кызылорда, Павлодар и Караганда – более 8% в год. Практически без изменения остались цены в городах западного региона – Актау, Атырау, Актобе и Уральска. Этому способствовал существенный рост объёмов ипотечного кредитования по программам «Баспана хит и 7-20-25», которые обеспечили около 10% всех сделок.
Несмотря на растущую популярность новых программ, основным драйвером рынка в 2019 оставалась ипотека Жилстройсбербанка (порядка 65% всей ипотеки). Прочие ипотечные программы банков заняли также немалую долю - 24% общего ипотечного портфеля. Итого рост ипотечного портфеля увеличился к концу 2019 на 20%. 54% от общей суммы выданных ипотечных кредитов приходится на Нур-Султан и Алматы.
F: Что с объёмами строительства нового жилья в 2019?
- Они сильно зависели от региона. Как и предполагалось, строительство резко сократилось в Нур-Султане – было возведено 1,4 млн кв. м жилья, а это лишь 62,5% по сравнению с 2018. В то же время существенный рост ввода в эксплуатацию нового жилья произошёл в Туркестане – 495 тыс. кв. м, или 132%. В числе лидеров также Северо-Казахстанская область – 154 тыс. кв. м, или 123,8%, и Алматинская область – 837 тыс. кв. м, или 122,6%. Эти цифры меня, например, радуют, так как именно в этих регионах отмечаются самые низкие показатели обеспеченности жильём по стране.
В целом по стране в уходящем году ввелось в эксплуатацию порядка 114 тыс. новых квартир, что на 0,8% больше, чем в 2018. Темпы строительства составили 0,7 кв. м на человека в год. По этому показателю мы медленно, но верно приближаемся к оптимальному значению в 1 кв. м на человека в год.
Рост объёма инвестиций в жилищное строительство более чем на 20% в 2019 будет поддерживать положительную динамику ввода нового жилья в 2020-2021.
F: Расскажите, пожалуйста, о количестве сделок на рынке, городах-лидерах и предпочтениях по вторичном рынке и первичке в 2019.
- Рост сделок в 2019 отмечался во всех регионах, за исключением Мангистауской области. Рекорды по объёму сделок побили Алматы, Павлодарская, Алматинская и Кызылординская области – здесь рост спроса составил более 30%.
Регион | Количество сделок, ед. | темп прироста,% | |
январь-ноябрь 2018 | январь-ноябрь 2019 | ||
Алматы | 34 783 | 45 236 | 30,1 |
Нур-Султан | 34 067 | 38 756 | 13,8 |
Карагандинская | 24 724 | 30 043 | 21,5 |
Восточно-Казахстанская | 20 263 | 24 647 | 21,6 |
Алматинская | 15 296 | 20 146 | 31,7 |
Актюбинская | 13 380 | 16 058 | 20,0 |
Костанайская | 13 190 | 14 630 | 10,9 |
Акмолинская | 11 760 | 13 086 | 11,3 |
Павлодарская | 8 574 | 11 986 | 39,8 |
Мангистауская | 12 176 | 11 961 | -1,8 |
Жамбылская | 9 006 | 11 628 | 29,1 |
Западно-Казахстанская | 8 276 | 10 215 | 23,4 |
Северо-Казахстанская | 7 155 | 8 978 | 25,5 |
Атырауская | 5 359 | 6 560 | 22,4 |
Кызылординская | 4 756 | 6 356 | 33,6 |
По данным КС МНЭ
F: Совпадают ли тренды по жилой и коммерческой недвижимости и рынке аренды, или все три направления развиваются разнонаправленно?
- На рынке арендного жилья также наблюдался рост ставок аренды, который составил 6,7% в год. На рынке коммерческой (торговой) недвижимости также можно отметить положительные изменения в потребительском спросе, который увеличился на 4,6% по сравнению с прошлым годом. Это может свидетельствовать о том, что потребители стали менее чувствительными к колебаниям валютных курсов и стали переходить от сокращения к режиму здоровых расходов.
Так, например, в Нур-Султане в 2019 были открыты новые торговые объекты: Talan Towers Gallery (общая площадь офисного здания (GBA) - 12000 кв. м), и торговый центр в Abu Dhabi Plaza (GBA 26 000 кв. м). В целом на рынке торговой недвижимости крупных городов продолжается тенденция пересмотра концепций в сторону более современных многофункциональных форматов. Ставки аренды остались без изменения.
Рынок офисной недвижимости Нур-Cултана в 2019 году также пополнился новыми современными объектами, общей площадью около 100 тыс. кв. м. Выход новых объектов может повлечь за собой дальнейший рост среднего уровня вакантности помещений и снижение средней арендной ставки.
Кроме того, продолжается развитие формата коворкингов и сервисных офисов в составе действующих бизнес-центров.
F: Анна, расскажите, пожалуйста, какие ожидания у вас на следующий год по рынку?
- Мы ожидаем, что в 2020 году рынок недвижимости продолжит развиваться по текущей траектории при активном участии государства. Власти будут оказывать дальнейшую поддержку жилищному строительству и ипотеке, расширять социальные жилищные программы. На фоне высокой потребности в жилье расширение доступности ипотеки будет обеспечивать рост платёжеспособного спроса и умеренный рост цен на недвижимость (в пределах инфляционного коридора 4-6% в год).
Вместе с тем в 2020 году в мировой и отечественной экономике сохранится опасность замедления экономического роста, связанного с ухудшением экономики США и стран Европы, снижением цен на нефть, торговыми войнами, санкциями. Это может привести к сокращению инвестиций в жилищное строительство, снижению реальных доходов, замедлению темпов роста цен и сокращение количества сделок на 10-15%.
F: А какие главные факторы, по вашему мнению, будут влиять на рынок в 2020 году?
- Главными факторами развития рынка в 2020 году останутся реальные доходы населения и ипотека. В числе макроэкономических факторов, влияющих на экономику и платёжеспособный спрос, безусловно, является курс тенге и динамика цен на сырьевые товары. Многие отечественные экономисты прогнозируют рост курса доллара в 2020 году в среднем до 397 тенге за доллар. Ожидается, что нефтяные котировки будут находиться в пределах $55-65 за баррель. Рост курса доллара и снижение цен на нефть будут оказывать сдерживающее влияние на рост экономики, доходы, цены недвижимости и арендные ставки.