Что будет с ценами на недвижимость в Казахстане в 2020 году

F: Анна, каким был уходящий год для рынка недвижимости Казахстана?

- В уходящем году на рынке недвижимости наблюдалось существенное оживление. Во-первых, несмотря на сдержанный рост реальных доходов (1%), количество сделок купли-продажи жилья в 2019 выросло на 21% по сравнению с 2018. Во-вторых, темп роста цен увеличился более чем в два раза. За год цена на вторичное жилье выросла в среднем на 5,8%, на первичном – на 6,2%.

По данным КС МНЭ. По Шымкенту приведены цены по расчётам Анны Шацкой в связи с сомнительным значением в 2018

Лидерами по темпам роста цен стали Кызылорда, Павлодар и Караганда – более 8% в год. Практически без изменения остались цены в городах западного региона – Актау, Атырау, Актобе и Уральска. Этому способствовал существенный рост объёмов ипотечного кредитования по программам «Баспана хит и 7-20-25», которые обеспечили около 10% всех сделок.

Несмотря на растущую популярность новых программ, основным драйвером рынка в 2019 оставалась ипотека Жилстройсбербанка (порядка 65% всей ипотеки). Прочие ипотечные программы банков заняли также немалую долю - 24% общего ипотечного портфеля. Итого рост ипотечного портфеля увеличился к концу 2019 на 20%. 54% от общей суммы выданных ипотечных кредитов приходится на Нур-Султан и Алматы.

F: Что с объёмами строительства нового жилья в 2019?

- Они сильно зависели от региона. Как и предполагалось, строительство резко сократилось в Нур-Султане – было возведено 1,4 млн кв. м жилья, а это лишь 62,5% по сравнению с 2018. В то же время существенный рост ввода в эксплуатацию нового жилья произошёл в Туркестане – 495 тыс. кв. м, или 132%. В числе лидеров также Северо-Казахстанская область – 154 тыс. кв. м, или 123,8%, и Алматинская область – 837 тыс. кв. м, или 122,6%. Эти цифры меня, например, радуют, так как именно в этих регионах отмечаются самые низкие показатели обеспеченности жильём по стране.

В целом по стране в уходящем году ввелось в эксплуатацию порядка 114 тыс. новых квартир, что на 0,8% больше, чем в 2018. Темпы строительства составили 0,7 кв. м на человека в год. По этому показателю мы медленно, но верно приближаемся к оптимальному значению в 1 кв. м на человека в год.

Рост объёма инвестиций в жилищное строительство более чем на 20% в 2019 будет поддерживать положительную динамику ввода нового жилья в 2020-2021.

F: Расскажите, пожалуйста, о количестве сделок на рынке, городах-лидерах и предпочтениях по вторичном рынке и первичке в 2019.

- Рост сделок в 2019 отмечался во всех регионах, за исключением Мангистауской области. Рекорды по объёму сделок побили Алматы, Павлодарская, Алматинская и Кызылординская области – здесь рост спроса составил более 30%.

По данным КС МНЭ

F: Совпадают ли тренды по жилой и коммерческой недвижимости и рынке аренды, или все три направления развиваются разнонаправленно?

- На рынке арендного жилья также наблюдался рост ставок аренды, который составил 6,7% в год. На рынке коммерческой (торговой) недвижимости также можно отметить положительные изменения в потребительском спросе, который увеличился на 4,6% по сравнению с прошлым годом. Это может свидетельствовать о том, что потребители стали менее чувствительными к колебаниям валютных курсов и стали переходить от сокращения к режиму здоровых расходов.

Так, например, в Нур-Султане в 2019 были открыты новые торговые объекты: Talan Towers Gallery (общая площадь офисного здания (GBA) - 12000 кв. м), и торговый центр в Abu Dhabi Plaza (GBA 26 000 кв. м). В целом на рынке торговой недвижимости крупных городов продолжается тенденция пересмотра концепций в сторону более современных многофункциональных форматов. Ставки аренды остались без изменения.

Рынок офисной недвижимости Нур-Cултана в 2019 году также пополнился новыми современными объектами, общей площадью около 100 тыс. кв. м. Выход новых объектов может повлечь за собой дальнейший рост среднего уровня вакантности помещений и снижение средней арендной ставки.

Кроме того, продолжается развитие формата коворкингов и сервисных офисов в составе действующих бизнес-центров. 

F: Анна, расскажите, пожалуйста, какие ожидания у вас на следующий год по рынку?

- Мы ожидаем, что в 2020 году рынок недвижимости продолжит развиваться по текущей траектории при активном участии государства. Власти будут оказывать дальнейшую поддержку жилищному строительству и ипотеке, расширять социальные жилищные программы. На фоне высокой потребности в жилье расширение доступности ипотеки будет обеспечивать рост платёжеспособного спроса и умеренный рост цен на недвижимость (в пределах инфляционного коридора 4-6% в год).

Вместе с тем в 2020 году в мировой и отечественной экономике сохранится опасность замедления экономического роста, связанного с ухудшением экономики США и стран Европы, снижением цен на нефть, торговыми войнами, санкциями. Это может привести к сокращению инвестиций в жилищное строительство, снижению реальных доходов, замедлению темпов роста цен и сокращение количества сделок на 10-15%.

F: А какие главные факторы, по вашему мнению, будут влиять на рынок в 2020 году?

- Главными факторами развития рынка в 2020 году останутся реальные доходы населения и ипотека. В числе макроэкономических факторов, влияющих на экономику и платёжеспособный спрос, безусловно, является курс тенге и динамика цен на сырьевые товары. Многие отечественные экономисты прогнозируют рост курса доллара в 2020 году в среднем до 397 тенге за доллар. Ожидается, что нефтяные котировки будут находиться в пределах $55-65 за баррель. Рост курса доллара и снижение цен на нефть будут оказывать сдерживающее влияние на рост экономики, доходы, цены недвижимости и арендные ставки.