Как запуск LRT отразился на стоимости недвижимости в Астане

16 мая 2026-го в Астане запустили LRT, строительство которого заняло почти десять лет и обошлось в $1,8 млрд. Линия легкорельсового транспорта связывает Международный аэропорт с железнодорожным вокзалом «Нұрлы жол» и проходит рядом с такими ключевыми для города объектами, как Акорда, Дом Министерств, «Байтерек», Abu Dhabi Plaza, Nazarbayev University и Mega Silk Way.

До запуска LRT в Астане многие предполагали, что недвижимость вдоль линии подешевеет из-за шума. Forbes Kazakhstan выяснил у экспертов, что на самом деле случилось с ценами на жилье возле LRT сразу после запуска нового вида транспорта и что будет происходить дальше.

На какие квартиры спрос снизился

Эксперт рынка жилой и коммерческой недвижимости Алишер Турсунтаев говорит, что запуск LRT сильнее всего повлиял на квартиры, окна которых выходят прямо на эстакаду. Такие объекты теперь продаются дольше, чем аналогичные квартиры без такого вида.

«Спрос на квартиры с прямым видом на LRT, особенно на 3–6 этажах, снизился примерно на 10–15%. Покупатели чаще выбирают квартиры выше или с видом во двор, потому что ценят ощущение приватности. Но собственники пока не готовы к большим скидкам и соглашаются снижать цену только на 3–5%. Поэтому в среднем цены остались на прежнем уровне», — говорит Турсунтаев.

При этом опасения по поводу шума, по словам специалистов, в значительной степени не оправдались. Этого удалось добиться в том числе за счет конструкции колес подвижного состава: между бандажом и колесным диском предусмотрена резиновая прокладка, которая работает как виброизоляция.

Где интерес к жилью вырос

Представитель агентства недвижимости «Этажи» в Астане Жани Турысов говорит, что после запуска линии вырос интерес к объектам в районе EXPO, вдоль проспекта Кабанбай батыра и улицы Рыскулова, возле Ботанического сада, пересадочных узлов, а также в направлении вокзала «Нұрлы Жол».

В числе жилых комплексов, к которым покупатели стали проявлять больше интереса, он называет Expo Boulevard, Sezim Qala, GreenLine, Capital Park и Headliner.

Однако рост интереса не означает автоматического роста цен. Глава Федерации недвижимости Казахстана Ермек Мусрепов отмечает, что столичный рынок сейчас находится в фазе охлаждения и стагнации. По его словам, на стоимость жилья сегодня гораздо сильнее влияют общие экономические факторы, среди которых снижение платежеспособности и высокие ипотечные ставки.

«Продавцы пытаются удерживать завышенные ожидания, сформированные в период активного роста 2021–2024 годов, тогда как реальный покупатель стал значительно осторожнее. В результате сроки экспозиции объектов увеличиваются, количество сделок не растет пропорционально количеству объявлений, многие объекты фактически продаются через торг. В этом контексте LRT скорее повышает ликвидность отдельных объектов, чем формирует новый ценовой пузырь», — поделился мыслями Мусрепов.

По словам главного аналитика агентства «Витрина недвижимости» Рустама Исмагулова, если квартира покупается как инвестиция, то жилье рядом с LRT действительно может подорожать. Но для семейного проживания он рекомендует присмотреться к домам с видом во двор, удобной инфраструктурой и достаточным расстоянием от самой линии.

Когда рынок почувствует эффект LRT

Жани Турысов считает, что реальное влияние LRT на цены станет понятно через 3–5 лет.

«В 2026–2027 годах рынок будет тестировать новую реальность: будет расти интерес покупателей, увеличится количество просмотров и показов квартир в этих районах, а срок продажи самых привлекательных объектов возле транспортных узлов может сократиться. Явную и заметную премию за близость к LRT мы, скорее всего, увидим в 2028–2029 годах. С 2030 года рынок уже будет автоматически учитывать близость к линии как отдельное преимущество», — говорит Турысов.

По его прогнозу, больше всего от близости к LRT может выиграть жилье комфорт- и комфорт-плюс-класса. Именно в таких комплексах, по его словам, живет значительная часть среднего класса Астаны, для которого экономия времени и доступ к общественному транспорту имеют большое значение.

«Экономкласс тоже выиграет, но не везде. Преимущество получат только те ЖК, где сам статус объекта и района не находится в стадии рыночной деградации: с адекватной управляющей компанией и понятной инфраструктурой. Бизнес-класс также получит свой бонус, но скорее косвенно — за счет удорожания комфорт-класса возле LRT. Часть собственников такого жилья в будущем может захотеть обменять его на бизнес-класс», — считает Турысов.

Что происходит с коммерческой недвижимостью

Отдельный эффект LRT может дать коммерческой недвижимости. По словам Ермека Мусрепова, именно этот сегмент в перспективе способен получить наибольшую выгоду — за счет стабильного пешеходного потока возле станций.

Алишер Турсунтаев говорит, что за последние месяцы интерес к коммерческим помещениям возле линии LRT уже вырос. По его наблюдениям, спрос увеличился примерно на 10–25%, особенно со стороны кофеен, магазинов, аптек и сферы услуг.

Участники рынка считают, что дальнейшее развитие нового вида транспорта может дополнительно повысить стоимость недвижимости вдоль эстакады. Если появятся новые маршруты, такие объекты за несколько лет могут подорожать на 10–20% сильнее, чем жилье в районах без доступа к LRT.