Как война в Иране повлияла на интерес казахстанцев к недвижимости в Дубае

Воздушное пространство ОАЭ периодически закрыто из‑за угрозы атак ракет и дронов, авиакомпании корректируют рейсы, а правительства нескольких стран эвакуируют своих граждан. В Дубае повреждены некоторые ключевые объекты инфраструктуры.

Инвесторы затаили дыхание: как это скажется на привлекательности дубайской недвижимости, стоит ли пересматривать стратегию и не пора ли искать альтернативные рынки?

Рикошетом по Дубаю

Дубай, поддерживавший среди инвесторов репутацию «тихой гавани», второй раз за год оказался на линии огня. Во время предыдущей эскалации конфликта между Ираном и Израилем в июне 2025 года воздушное пространство над Персидским заливом тоже закрывали, а туристы и инвесторы были временно «заперты» в ОАЭ.

Сейчас ситуация выглядит более серьезно. В течение первой декады марта 2026 года в Дубае в результате ближневосточного конфликта пострадали международный аэропорт, крупнейший порт Jebel Ali, элитные отели на Palm Jumeirah и Burj Al Arab, премиальные жилые районы Dubai Marina и Palm Jumeirah, а также деловые здания вдоль Sheikh Zayed Road.

Активность покупателей на рынке недвижимости Дубая в первые дни марта, по данным Dubai Land Department, сократилась на треть по сравнению с февралем. Но этот спад отражает не столько потерю интереса инвесторов, сколько невозможность принять окончательное решение по сделке из-за ограничения авиаперелетов.

«Первоначальный сбор информации о зарубежных объектах инвестор проводит удаленно, но для окончательного решения, как правило, прилетает в страну и делает финальный выбор. В первые дни обострения ближневосточного конфликта инвесторы, планировавшие бизнес-тур, взяли паузу, так как стало физически невозможно полететь в ОАЭ», — объясняет руководитель отдела элитной и коммерческой недвижимости RIA Light (Алматы) Вячеслав Вайншток.

«Реакция рынка на текущий конфликт в целом остается сдержанной — без паники, но и без активности. Те сделки, которые сейчас проходят, это договоры, подготовленные за две-четыре недели до начала эскалации: текущие транзакции фиксируют договоренности, достигнутые еще до конфликта, а не новый спрос, — делится наблюдениями с «передовой» руководитель отдела аналитики агентства Tranio Максим Скорых. — Мы не наблюдаем значимого объема дистресс-выходов и панических распродаж. Их влияние на рынок пока минимально и ограничивается 1,5% от объема предложения на вторичном рынке».

У инвесторов, купивших недвижимость в рассрочку, сохраняется высокая мотивация своевременно вносить платежи: за период строительства цены на приобретенные объекты уже выросли на 20–30%.

«Сложностей с оплатой не возникает — между Казахстаном и ОАЭ никаких серьезных ограничений нет. Затруднения могут возникнуть лишь при необходимости платить наличными при личном присутствии. Но в таких случаях многие застройщики идут навстречу инвесторам: предоставляют отсрочки платежей или предлагают альтернативные способы оплаты», — поясняет Вайншток.

Смена фокуса на опережение

Среди казахстанских инвесторов интерес к дубайской недвижимости после пикового 2023-го падает третий год подряд.

«Эмираты, еще недавно занимавшие заметную долю в портфеле сделок, в 2025 году вышли из числа приоритетных направлений для казахстанцев. В отличие от совокупного спроса русскоязычных инвесторов, для которых ОАЭ остаются вторым по популярности направлением, у клиентов из Казахстана Эмираты больше не входят в топ‑5», — сообщал Tranio на запрос Forbes Kazakhstan в конце 2025-го.

Но причина вовсе не в особой прозорливости казахстанцев накануне конфликта. По данным рейтингового агентства Fitch, цены на недвижимость в Дубае с 2022 года выросли более чем на 60%. Для большинства покупателей из Казахстана с традиционно умеренным бюджетом на этом рынке — медиана сделок составляла 183–210 тыс. евро — такой рост цен стал заградительным. Объекты, на которые раньше хватало средств, стали недостижимой роскошью.

Еще до конфликта рынок недвижимости Дубая входил в зрелую фазу цикла после рекордного количества сделок в 2025 году и беспрецедентного объема запуска новых проектов. Хотя годовой рост цены дубайского «квадрата» к концу 2025 года достиг рекордных $5103, поквартальные темпы роста цен продолжили замедляться.

«Фаза бурного роста в Дубае заканчивается. Большой риск сейчас несет будущий supply — строят много, очень много. Избыточное предложение даст о себе знать в 2026–2027 годах, когда новые проекты выйдут в продажу. Одновременно рост глобальных процентных ставок снижает спекулятивный спрос, ограничивая активность инвесторов», — уверен партнер Scot Holland | CBRE в Центральной Азии и Казахстане Евгений Долбилин.

Рынок на перепутье

Аналитики Tranio считают, что конец апреля станет ключевым срезом для рынка: если негативный тренд в объемах сделок сохранится, это будет индикатором фактической коррекции. А дальнейшее движение рынка будет зависеть от продолжительности конфликта.

«Скорее всего, Дубай ждут несколько месяцев сниженной ликвидности, но без выраженной ценовой коррекции. Если деэскалация пройдет относительно быстро, к осени рынок может вернуться к той траектории, по которой он двигался в 2025 году. В сценарии затяжного конфликта на рынок будет оказывать давление снижение деловой активности, отток резидентов, нарушение платежной дисциплины по рассрочкам», — продолжает Максим Скорых.

Евгений Долбилин придерживается схожего мнения. «Если конфликт урегулируют быстро, рынок вряд ли обрушится, — отмечает он. — Ожидается медленный рост или небольшая коррекция в 2026–2027 годах, особенно в сегменте массовых квартир».

Сами инвесторы, по словам Вайнштока, рассчитывают, что на фоне текущей геополитической ситуации предложение «дистресс-объектов» (по цене ниже рыночной на 10–30%) вырастет. И для инвесторов, говорят брокеры, такие точечные скидки — шанс войти в актив с потенциально более высокой доходностью благодаря дисконту относительно цен застройщика.

Альтернативы нет

Брокеры и аналитики сходятся во мнении, что наиболее уязвимыми будут бюджетные проекты, профинансированные за счет долга. Для проектов с сильным брендом девелопера и высокой распроданностью риски минимальны.

Крупные девелоперы, по оценке Fitch, в текущем году отложат запуски новых проектов. Это, в свою очередь, поможет стабилизировать ситуацию при условии сохранения спроса: сокращение нового предложения поддержит ценовой уровень.

«Премиальная элитная недвижимость, скорее всего, продолжит дорожать. Доходность от аренды (6–9% в зависимости от района) по-прежнему останется привлекательной по сравнению с мировыми городами. Это одна из главных причин, по которой инвесторы продолжают покупать недвижимость», — прогнозирует Долбилин.

«Для спроса со стороны HNWI (состоятельных инвесторов. — F) и мобильных специалистов из Азии, Африки и СНГ у Дубая по-прежнему нет сопоставимой альтернативы в перечисленных регионах. Экономическая модель ОАЭ исторически строится на репутации нейтральной площадки для капитала, и страна заинтересована в ее сохранении», — добавляет Скорых.