Как повлияли на рынок офисной недвижимости Казахстана землетрясения и наводнения
И какой бизнес-центр может принести доход 48% от вложений
Дефицит качественных помещений и рост арендных ставок сохраняется практически во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости, что, по мнению экспертов, является хорошим сигналом для входа на рынок и основным фактором привлекательности отрасли.
По словам директора отдела офисной недвижимости компании Scot Holland | CBRE Фариды Кулькеевой, спрос на качественные офисные помещения сохраняется, заполняемость офисов класса А и B+ составляет 95–100%. Компании, особенно международные, предпочитают арендовать качественные пространства с современными удобствами, офисы класса А и B+ остаются наиболее востребованными, хотя на рынке превалируют офисы класса B.
Отстающее предложение
О дефиците качественных офисных помещений в двух столицах говорят и аналитики компании Baker Tilly Qazaqstan Advisory. «В 2024 году предпочтения рынка остаются на стороне готовых офисов с качественным ремонтом и инфраструктурой, однако в связи с низкой вакантностью офисов класса А/А+ арендаторы переходят в классы В/B+ и С, где готовы предоставить больше площади по более привлекательным ставкам. В Астане наблюдается аналогичная ситуация. Дефицит свободных помещений наблюдается в сегменте А/А+, для которого доля вакантных площадей составляет 3,7%, а для класса В/В+ свободные офисы составляют всего 4% предложения», — отмечают менеджер по оценке и старший консультант по оценке Baker Tilly Qazaqstan Advisory Камила Хиланова и Акбота Маратова.
Они приводят данные, согласно которым в 2023 году в Казахстане было зарегистрировано 55,8 тыс. иностранных компаний, а по состоянию за девять месяцев 2024-го их количество увеличилось до 59 тыс. В 2023 году, по данным Министерства торговли и интеграции, офисы на территории Казахстана открыли более 160 крупных иностранных компаний, что означает рост спроса на современные помещения для работы — технологичные, экологичные, с качественной отделкой, высокой степенью естественного освещения, системами сортировки мусора и энергосбережения.
Увеличение спроса на качественные офисы и принятие рынком текущих арендных ставок стимулировали рост девелоперской активности. Офисный девелопмент становится привлекательным, а клиенты предъявляют более высокие требования к техническому оснащению новых объектов, к использованию современных технологий, к качеству управления недвижимостью, комментирует сооснователь и партнер компании Bright Rich | CORFAC International Виктор Заглумин. Отвечая на запросы арендаторов, девелоперы реализуют в основном качественные офисные проекты: 95% заявленных к выходу в 2024 году БЦ относятся к классам А и В+. Свободные офисные площади остались в Алмалинском, Бостандыкском и Медеуском районах Алматы. В условиях фактического отсутствия выбора в классе А площадей, доступных к немедленному въезду без дополнительных затрат на ремонт, арендаторы рассматривают блоки, которые планируются к освобождению до конца 2024 года: общий объем такого потенциального предложения составляет около 2500 кв. м.
«При этом наблюдается тенденция аренды офисных площадей еще на этапе строительства. Как правило, это относится к крупным блокам и целым зданиям. Так, в алматинском БЦ «Нурлы Тау» помещение площадью 10 518 кв. м было арендовано компанией «Яндекс» еще на этапе строительства, Saba Tower (38 000 кв. м) куплен на этапе котлована, БЦ West Town (7500 кв. м) арендован поэтажно до ввода в эксплуатацию», — отмечает Заглумин.
Офисы — в цене
На фоне высокого спроса, роста эксплуатационных расходов, затрат на строительство и низкого объема свободных площадей растут ставки аренды. По данным Bright Rich | CORFAC International, в Алматы запрашиваемая арендная ставка по вакантным площадям в зданиях класса А составляет 22 300 тенге за «квадрат» в месяц, включая НДС и операционные расходы, в классе В+ равняется 17 300 тенге за кв. м, в классе В — 11 300 тенге. Согласно информации Baker Tilly Qazaqstan Advisory, за девять месяцев 2024 года по сравнению с соответствующим периодом 2023 года арендная ставка по Алматы в офисах класса А/А+ выросла на 8,6%, до 20 100 тенге за 1 кв. м (с учетом операционных расходов, но без НДС), в классе В/В+ — увеличилась на 34,4%, до 12 500 тенге, в классе С — на 60,6%, до 5300 тенге. В Астане средневзвешенная ставка аренды за девять месяцев 2024 года в офисах класса А/А+ выросла на 2,5%, до 16 700 тенге за 1 кв. м, в классе В/B+ прирост составил 5,3%, до 7900 тенге, аренда квадратного метра в офисах класса С обходится в 6300 тенге.
Рынок коммерческой недвижимости в меньшей степени, чем рынок жилья, оказался подвержен влиянию природных факторов, с которыми в 2024 году пришлось столкнуться казахстанским регионам. Но все же, считают эксперты, землетрясения в Алматы и наводнения в нескольких регионах не остались совсем не замеченными рынком. После паводков в центральных и северных регионах, говорит Кулькеева, для строительства индустриальных объектов инвесторы предпочитают южные области, а после землетрясений выросло внимание к сейсмостойкости зданий. Инвесторы и застройщики начинают учитывать эти факторы при проектировании и строительстве новых объектов. Возможны изменения в строительных нормах и правилах, направленные на улучшение устойчивости к природным катастрофам. Это может повлиять на сроки и стоимость новых проектов.
«Землетрясения имеют краткосрочное влияние в диапазоне одного-двух месяцев, могут повлиять на срыв сделок в момент собственно стихии. Паводки влияют точно так же: во время чрезвычайной ситуации компании могут искать временное решение и офис для переезда, а потом все возвращается к стандартному течению жизни и работы. Мы получили порядка 10 запросов на переезд в офисы площадью 500–1000 кв. м, однако, когда ситуация пришла в норму, арендаторы остались в своих регионах», — комментирует данные Заглумин.
По мнению эксперта, строительство бизнес-центров в Алматы будет хорошей инвестицией: городу не хватает качественной недвижимости и практически любые новые проекты будут востребованы. В Алматы до конца 2024 года планировалось сдать новые бизнес-центры, среди которых Dial Plaza, Element Towers, Vostochka, но это не решит проблему дефицита помещений. Бурно растет крупный бизнес, в том числе международные компании, которые предъявляют повышенные требования к качеству офисов, но и платить готовы по верхней планке рынка и выше нее, и запас роста цен еще есть. Популярностью стали пользоваться и объекты в нижней части города. Для частных инвесторов офисы тоже являются хорошим вложением, но только если соблюсти все правила подбора объекта.
Возможности для регионов
Особенно хорошей инвестидеей, по мнению Заглумина, будет не традиционная сдача офиса в аренду по квадратным метрам, а организация рабочих мест в формате сервисных офисов. Доходность таких проектов может достигать 48%. За последние три года в сегменте сервисных офисов было реализовано несколько крупных проектов. По данным Bright Rich | CORFAC International на конец сентября 2024 года, в Алматы работает 15 гибких пространств общей площадью 33,3 тыс. кв. , рассчитанных на 3,2 тыс. рабочих мест.
Рынок сервисных офисов Алматы на 95% сформирован преимущественно локальными игроками, самый крупных из которых — SmArt.Point, составляющий 37% в структуре всего действующего предложения. Среди сетевых операторов представлена сеть Regus, на долю которой приходится 3% площадей и 7% рабочих мест. 43% гибких офисных пространств Алматы предлагают как рабочие места в open space, так и аренду сервисных офисов. У арендатора есть возможность выбора фиксированного рабочего места на длительный период или аренды незакрепленного места. «С расширением присутствия в Алматы международных компаний и крупного бизнеса в долгосрочной перспективе развитие рынка сервисных офисов будет обеспечиваться профессиональными сетевыми операторами, предоставляющими высокое качество обслуживания и инфраструктуры для арендаторов», — отмечает Артемий Пестовский, заместитель директора Bright Rich | CORFAC Int. Kazakhstan.
Компании стали больше обращать внимание на технические характеристики и удобства бизнес-центров, на данный момент существует потребность в качественных бизнес-центрах класса А и B+, согласна Кулькеева. «Инвестирование является перспективным, однако имеется дефицит земли в деловых районах Алматы, значительный рост цен на землю за последние два года. Арендаторы требуют качественных услуг и инфраструктуры, что может увеличить расходы на строительство. В связи с этим инвесторы больше склоняются к опции BTS (built-to-suit), с долгосрочным контрактом, что обеспечит им гарантированный денежный поток и окупаемость проекта», — констатирует она.
Аналитики Baker Tilly Qazaqstan Advisory, отмечая, что доходность инвестиций в коммерческую недвижимость часто превышает доходность от жилой недвижимости за счет более высоких арендных ставок, указывают, что коммерческая недвижимость требует и более высоких капиталовложений. Это вкупе с высокой ставкой рефинансирования ведет к более долгому сроку окупаемости. «Помимо капиталовложений управление недвижимостью требует наличия соответствующего персонала на постоянной основе. В стране растут эксплуатационные и коммунальные расходы на содержание объектов, для снижения рисков частным арендодателям следует обратить внимание на качество управления недвижимостью и заключение долгосрочных контрактов», — считает MRICS, партнер по оценке Baker Tilly Qazaqstan Advisory Рамина Назырова.
В обеих столицах наблюдается рост современных торговых площадей, хотя по сравнению с мировыми мегаполисами уровень насыщенности торговыми площадями в Алматы и Астане ниже, что связано с менее высоким уровнем потребления и многообразием форматов. В мировых мегаполисах, отмечает Кулькеева, активно развиваются новые форматы торговых площадей, такие как многофункциональные комплексы и пространства. В Алматы и Астане такой подход только начинает развиваться.
Несмотря на рост онлайн-продаж — в 2023 году доля e-commerce достигла 12% от общего объема торговли, — объем офлайн-торговли остается стабильным. «Электронная коммерция не может полноценно заменить традиционную торговлю, ее болевыми точками все еще остаются задержки в доставке и риск получения товара ненадлежащего качества. Вакантность торговых площадей в Алматы и Астане остается крайне низкой, а средняя заполняемость ТРЦ составляет 97,5% в Алматы и 95,1% в Астане. Даже в условиях снижения объема услуг, предоставляемых в ТЦ и ТРЦ, не снижается спрос на качественные торговые площади. Бизнес продолжает выбирать современные ТРЦ, что подчеркивает устойчивую инвестиционную привлекательность объектов», — делают выводы в Baker Tilly Qazaqstan Advisory.
В конце 2023 года в Алматы состоялось открытие молла Aport East общей площадью 150 тыс. кв. м. В 2024 году новые торговые площади появились в регионах — Infinity Mall общей площадью 50 тыс. кв. м в Атырау, два объекта общей площадью 25 тыс. кв. м в Шымкенте, два объекта общей площадью 1,4 тыс. кв. м в Кызылординской области. В 2025 году планируется открытие ТРЦ Aktau Mall в Актау и Max Mall в Усть-Каменогорске, торговых центров в СКО и в области Улытау.
«В регионах наблюдается потребность в современных торговых центрах, это открывает новые возможности для застройщиков. В последние годы активно развиваются крупные региональные центры — Караганда, Шымкент, Павлодар, создается спрос на офисные, торговые и складские площади. Улучшение транспортной и логистической инфраструктуры в регионах будет способствовать привлечению инвестиций и развитию рынка коммерческой недвижимости», — прогнозирует Кулькеева.
Говоря о перспективных трендах, эксперты Baker Tilly Qazaqstan Advisory отмечают рост спроса на многофункциональные комплексы, включающие офисную, торговую и жилую недвижимость усиление тренда на экологичность и энергоэффективность объектов. Многие международные компании заинтересованы в соответствии объектов недвижимости стандартам LEED и BREEAM, в архитектурном дизайне используется все больше экологичных материалов. Рост e-commerce и увеличение товарооборота с Китаем стимулирует строительство фулфилмент-центров и складов последней мили, инвестиции в складские помещения с развитой транспортной инфраструктурой и предоставлением 3PL-сервисов становится важным направлением развития коммерческой недвижимости. В сегменте офисной недвижимости, считают в Bright Rich | CORFAC International, со стороны крупных арендаторов растет интерес к помещениям без отделки, и эта тенденция сохранится, прежде всего среди компаний, которые рассматривают офисные площади от 1000 «квадратов».
