В Казахстане 9 из 10 ипотечных займов выдаются по льготным ставкам
![](https://img.forbes.kz/forbes-photobank/media/2024-06-10/c2392030-82e4-4d46-999d-70a68843ad4c.webp)
Аналитический центр АФК представляет вашему вниманию обзор ипотечного рынка Казахстана за первое полугодие 2022 года
Ключевые тенденции
Рынок ипотечного кредитования, поддерживаемый госфинансированием, продолжил динамичный рост в 2022 году.
По итогам первого полугодия в стране было выдано ипотечных займов на 900 млрд тенге, что выше в сравнении с аналогичным периодом прошлого года на 19,5%, или 147 млрд тенге.
Такая динамика, несмотря на сворачивание программы «Баспана хит», обусловлена ускорением выдачи займов Отбасы Банком (+165 млрд тенге).
Львиная доля выдач Отбасы Банка (94%) приходится на займы, не требующие накоплений в течение трех лет.
Бюджетное кредитование для предоставления предварительных и промежуточных жилищных займов в 2023 году предусмотрено в размере 20 млрд тенге.
На этом фоне столь же динамично растёт нагрузка на государственный бюджет на выплату премий (среднегодовой темп роста +29%). В прошлом году расходы государства составили 62 млрд тенге.
Качество портфеля остаётся высоким и обусловлено как ростом портфеля, так и высокими требованиями к заёмщикам по объёму первоначального взноса. Обеспокоенность вызывает его снижение по ряду льготных программ.
Крупные изъятия из ЕНПФ на улучшение жилищных условий имели эффект «использования стероидов»: активность на рынке и цены значительно оторвались от фундаментальных факторов (доходов граждан). В свою очередь, сильный рост цен выступает ограничителем спроса на жилье ввиду снижения его доступности для граждан.
Выдача ипотечных займов*
![](https://img.forbes.kz/forbes-photobank/media/2024-06-10/b395a80d-0f8c-4f8c-bc0b-dbdd028c0da8.webp)
![](https://img.forbes.kz/forbes-photobank/media/2024-06-10/cb8c910d-a3c8-4c50-89fd-454e7de59d96.webp)
Портфель ипотечных займов*
![](https://img.forbes.kz/forbes-photobank/media/2024-06-10/d7135d04-2aed-4204-9163-d22cf5d16cd0.webp)
![](https://img.forbes.kz/forbes-photobank/media/2024-06-10/4ab60719-6b3f-478d-8207-60730a4939f6.webp)
Просроченная задолженность и ставки*
![](https://img.forbes.kz/forbes-photobank/media/2024-06-10/9bb36d17-3739-4df9-b3db-a925664d7848.webp)
![](https://img.forbes.kz/forbes-photobank/media/2024-06-10/61dd9454-a1c7-4e2b-9fad-a1686098de38.webp)
Динамика по Отбасы Банку*
![](https://img.forbes.kz/forbes-photobank/media/2024-06-10/ce03248a-8cb6-4d57-8db7-0f3565a14ea4.webp)
![](https://img.forbes.kz/forbes-photobank/media/2024-06-10/c21f3caa-44a1-42c3-8da9-fa0d4758cd6b.webp)
Статистика цен на недвижимость*
![](https://img.forbes.kz/forbes-photobank/media/2024-06-10/8c065194-7497-41a2-b857-541b5f7ee255.webp)
![](https://img.forbes.kz/forbes-photobank/media/2024-06-10/8b3ba23c-aeb0-4453-a416-aa86056dad5e.webp)
Кредитное распределение*
![](https://img.forbes.kz/forbes-photobank/media/2024-06-10/e2253fee-e054-4bf0-b86a-139c41c0450f.webp)
![](https://img.forbes.kz/forbes-photobank/media/2024-06-10/e0a1cca6-9c7a-48b9-bcae-077823af8046.webp)
Активность на рынке жилья*
![](https://img.forbes.kz/forbes-photobank/media/2024-06-10/749ebd05-449b-4d43-85d6-772937bb6478.webp)
![](https://img.forbes.kz/forbes-photobank/media/2024-06-10/dda4368f-0a38-430b-91fd-29797704f723.webp)
Дополнительные льготные программы, запущенные в 2018 году вдобавок к существующим программам Отбасы Банка, практически полностью вытеснили коммерческую ипотеку на рынке жилья. Таким образом, ипотечный рынок пришёл в абсолютную зависимость от госфинансирования.
Без его выделения рынок может серьезно просесть. Это в первую очередь относится к рынку первичного жилья, где при запланированном сворачивании льготной программы «7-20-25» платёжеспособный спрос на строящееся в стране жильё, безусловно, спадёт (например, НУХ «Байтерек» оценивает падение в 500 млрд тенге в 2023 году).
В то же время при сохранении текущих темпов роста затрат на премии по вкладам в Отбасы Банке их объём уже в следующем году превысит отметку 100 млрд тенге. Вопрос поддержания таких темпов роста расходов в среднесрочном периоде остаётся открытым. В перспективе льготные программы должны быть доступны только для граждан с низкими доходами и социально уязвимых слоёв населения, что позволит им улучшить жилищные условия в отсутствие возможности «осилить» рыночные программы.
Для всех других категорий граждан более прагматичным может являться акцент на повышение реальных доходов, сдерживание обесценения заработных плат и постепенный возврат коммерческой ипотеки.
На стороне спроса также целесообразно обсуждение вопросов включения в налогооблагаемую базу рынка аренды жилья, справедливое налогообложение при реализации жилья после владения через год. Такие шаги помогут избежать дальнейшего накопления дисбаланса на рынке жилья, не способствуя росту цен на жильё.