Что такое REIТ и как на нём можно заработать
Почему Real Estate Investment Trust становится интересным инструментом для управления коммерческой недвижимостью в Казахстане
По данным Nareit, американской ассоциации инвестиционных фондов недвижимости (REIT — Real Estate Investment Trust), за девять месяцев 2024 года таковые в США привлекли $40,8 млрд посредством вторичных размещений и IPO, что значительно превышает $23,9 млрд, привлеченных за аналогичный период 2023 года. Американский рынок REIТов — наиболее крупный в мире и позволяет оценивать значение индустрии доверительного управления недвижимостью.
В Казахстане REIТы только начинают занимать свое место под солнцем. Они являются одной из форм коллективного инвестирования. Управляющая компания формирует фонд, наполняя его активами в форме недвижимости. Управляющий выпускает ценные бумаги (паи или акции) и размещает их среди инвесторов открытым (для широкого круга) или частным (для ограниченного круга) способом. Полученная от управления недвижимостью прибыль распределяется в виде дивидендов по числу размещенных паев или акций. Продав бумагу на ее росте, инвестор розничного REIТа может зафиксировать прибыль от разницы с ценой размещения. Покупая бумаги REIТов, инвесторы получают диверсификацию инвестиционного портфеля, инвестируя в финансовый инструмент, привязанный к росту цен или арендных ставок на рынке недвижимости. Владельцы недвижимости обращают внимание на передачу такого актива в руки управляющих для реализации собственных задач. Так, передача активов в REIT дает собственнику возможность, имея экспертизу управлящей компании в управлении недвижимостью, расширить бизнес через приобретение или интеграцию объектов недвижимости в регионе.
«У каждого вида и класса недвижимости свой профиль соотношения риска и доходности. Управляющие компании формируют стратегию фондов, исходя из потребностей своих клиентов и целевой группы потенциальных инвесторов. В настоящее время мы формируем отдельный REIT под каждый вид и класс недвижимости: клиенты смогут выстраивать свой индивидуальный профиль риска и доходности, комбинируя акции различных REIТов», — рассказывает генеральный директор управляющей компании Provident Fiduciary Асет Абдыгаппаров.
По словам собеседника, в части требований по рентабельности объектов недвижимости для включения в REIT главным фактором является соотношение текущего денежного потока объекта к цене сделки. Для объектов коммерческой недвижимости привлекательным соотношением является 12–18 %, в зависимости от вида и класса объекта. Кроме того, изучается возможность улучшения данного показателя путем увеличения арендного дохода и снижения эксплуатационных затрат.
Со стороны казахстанских инвесторов спрос на REIТы давно сформирован. Инвестор распределяет риски между группой объектов коммерческой недвижимости, участвует в прибыли объектов, которые не может купить на рынке (нужны значительные средства или же объект не выставляется на продажу), доверяет управление инвестиционным портфелем фонда профессиональному управляющему.
Тенговая доходность REIТа ниже, чем по депозиту, однако доход фонда может быть структурирован. Абдыгаппаров рассказывает о планах разместить акции одного из фондов с дивидендной доходностью в 11–12 % годовых, с учетом рисков, присущих этому REIТу. Договоры аренды данного REIТа имеют полугодовую индексацию к изменению курса доллара США, то есть «доходность не привязана к изменениям курса валюты на ежемесячной основе, а будет отражать долгосрочные и устойчивые изменения». «В другом нашем фонде арендный доход не индексируется к изменениям в курсах иностранных валют. Планируемая дивидендная доходность при размещении ожидается на уровне 15–18 % годовых», — говорит собеседник.
Рынок коммерческой недвижимости в Казахстане исторически является достаточно привлекательным. Стабильный экономический рост, высокие демографические показатели, позиционирование страны в качестве отраслевых региональных хабов (финансового, транспортно-логистического, энергетического и пр.) создают хорошее поле для спроса на коммерческую недвижимость. Особенно интересным становится рынок аренды. В мегаполисах появляется все больше ограничений по возможностям возводить крупные ТРЦ и офисные здания по причине принятия более жестких правил городской застройки и по мере освоения привлекательных локаций для такой застройки. Спрос и ограничения толкают вверх арендные ставки. Высокая заполняемость ТРЦ и премиальных бизнес-центров стимулирует собственников активов держать ставки на высоком уровне. Причем большинство владельцев премиальных бизнес-центров и ТРЦ развивают их под собственном брендом, ограничивая возможности передачи в стороннее управление.
По оценке компании Сolliers, рост арендных ставок по коммерческой недвижимости за 2023 год составил 21 %. В компании отмечают, что загрузка наиболее качественных офисных помещений остается на высоком уровне — в среднем 98 %, что обусловлено высоким уровнем спроса со стороны арендаторов и недостаточностью нового предложения: за 2023 год объем предложения увеличился всего на 3 %, или на 35,5 тыс. кв. м.
В 2023 году в Казахстане возвели 595,6 тыс. кв. м офисных площадей на сумму 135 млрд тенге, с лидирующими позициями Алматы и Астаны. По прогнозам Сolliers, в 2024 году ожидается введение в эксплуатацию офисной недвижимости в объеме 102 тыс. кв. м, или рост на 7 % в годовом выражении, с доминированием офисов класса А и А+.
Что касается ТРЦ, то в 2023 году эксперты наблюдали пик (за последние девять лет) их ввода в эксплуатацию, как по площади, так и по стоимости. Было введено 28 торговых центров общей площадью 174 001 кв. м, что означает почти 60 %-ный рост по сравнению с 2022 годом.
На фоне более зрелых рынков ТРЦ и офисной недвижимости складская недвижимость только начинает привлекать инвесторов. Выгодное логистическое положение Казахстана внутри Центральной Азии и перевод сюда логистической активности части российских компаний дают рынку импульс развития. На этом фоне рынок складской недвижимости сталкивается с дефицитом помещений и ростом арендных ставок, в результате начиная заполняться предложением. Управляющие REIТами ищут варианты включения в портфели объектов складской недвижимости, что непросто сейчас сделать, так как владельцы стараются «снять сливки» с раскручивающегося рынка.
Пробные шары
В казахстанской юрисдикции (по данным на начало ноября 2024-го) функционируют 13 фондов недвижимости с совокупным размером активов порядка 120 млрд тенге. В МФЦА действуют четыре фонда с активами порядка 40 млрд тенге.
Нормативы МФЦА признают REIТом инвестиционный фонд, отвечающий следующим требованиям. Во-первых, он инвестирует не менее 80 % активов в приносящую доход недвижимость, включая жилую, коммерческую и другую доходную недвижимость, а остальную часть инвестирует в денежные средства или другие ценные бумаги. Во-вторых, получает не менее 50 % своего чистого дохода от сдачи в аренду недвижимости. В-третьих, распределяет между инвесторами не менее 80 % своей годовой прибыли.
По типу размещений акций (паев) фонды в МФЦА делятся на фонды, акции которых размещаются частным путем (среди квалифицированных инвесторов и при сумме покупки не менее $50 тыс.), а также на фонды, предлагаемые широкому кругу инвесторов. Так как речь идет о розничных инвесторах, то фонды «для всех» имеют более жесткое регулирование, в частности, по собственному капиталу.
Зарегистрированные на МФЦА фонды по форме размещения акций являются закрытыми, их бумаги распределяются частным путем. Такая практика выбрана по причине неразвитости рынка розничных REIТов. «На рынке очень сложно найти объекты, которые генерируют стабильный арендный доход и при этом доступны для продажи по цене, которая обеспечит привлекательную доходность для инвестора. Вполне разумно, что при ограниченных возможностях инвестирования на локальном рынке капитала владельцы таких объектов будут предпочитать концентрировать привлекательную доходность в своих инвестиционных портфелях. Имеет место практика, когда владельцы объектов переоформляют имущество в фонды недвижимости, применяют налоговые преференции, при этом фактически инструмент не был использован для привлечения средств инвесторов», — поясняет Абдыгаппаров. По его словам, такая практика — следствие того, что рынок REIТов находится на ранней стадии развития. Требуется время для формирования некоторого количества REIТов, которые накопили бы историю и стали привлекательными для внешних инвесторов.
Подстегнуть появление REIТов для массового инвестора должны также изменения в налоговом законодательстве. В новом проекте Налогового кодекса заложены дополнительные требования к фондам недвижимости: устанавливается минимальное количество акционеров и ограничивается концентрация акций среди аффилированных лиц. Параметры данных критериев будут постепенно ужесточаться, делая инструменты фондов более доступными для инвесторов.
Абдыгаппаров считает, что с учетом изменений в регуляторной среде в ближайший год инвесторам станут доступны акции уже зарегистрированных фондов недвижимости, которые в основном владеют торговыми помещениями и офисной недвижимостью.
Пока же владельцы недвижимости отдают предпочтение REIТам закрытой формы, исходя из своих целеполаганий. «Основными целями передачи активов в фонд являются полная или частичная продажа актива либо привлечение финансирования для дальнейшего развития фонда путем приобретения новых активов», — говорит Абдыгаппаров.
Таким фондом может управлять либо через контракт внешняя управляющая компания, либо созданная для таких целей дочерняя структура. Сам владелец недвижимости, часто являющийся ее строителем, получает, во-первых, дополнительные денежные средства от размещения бумаг фонда — таким образом можно привлечь средства частных и иностранных инвесторов, которым понятна структура и назначение REIТа. Во-вторых, можно структурировать управление своими активами в единый понятный денежный пул. В-третьих, получить доступ на перспективный финансовый рынок в качестве профессионального игрока. Еще одна причина передачи объектов недвижимости в REIT — проблемы с реализацией такой недвижимости. REIT выступает реальной возможностью продать недвижимость пулу портфельных инвесторов, а не искать стратегического покупателя.
Эксперты дают хорошую оценку перспективам дальнейшего развития фондов недвижимости в Казахстане. В первую очередь, есть запрос на появление REIТов, бумаги которых будут размещаться среди розничных инвесторов. Такие фонды поддержат спрос на крупные и топовые объекты коммерческой недвижимости: ведь генерируемый объектом доход будет распределяться в пользу держателей акций или паев REIТа. Судя по прогнозам экспертов по рынку коммерческой недвижимости (ТРЦ, складские и офисные помещения), можно говорить о притоке на рынок значительных средств застройщиков и девелоперов и росте производства квадратных метров в физическом измерении. Достаточное предложение перспективной коммерческой недвижимости — залог скорейшего появления тренда, когда управляющим активами REIТа станет финансовая компания. Она выкупит у собственника объект и станет зарабатывать на его управлении. Появление успешных розничных историй по REIТам станет триггером роста рынка доверительного управления активами и паевых фондов в целом. Наработав профессиональный опыт, казахстанские управляющие смогут приступить к освоению рынков коммерческой недвижимости в региональном масштабе. Так, на подъеме рынок недвижимости Узбекистана: растущее население и реформы правительства по либерализации экономики привлекают инвесторов и стимулируют спрос на коммерческую недвижимость. Казахстанские управляющие могут помочь соседям с формированием перспективного рынка.
«Ввиду того что REIТы не будут являться активным покупателем, который конкурирует ценой за приобретение активов, особого влияния на стоимость коммерческой недвижимости с их стороны не будет», — считает Абдыгаппаров. Скорее фонды недвижимости «будут находиться в состоянии выжидания появления объекта с подходящей ценой, так как цена приобретения объекта имеет существенный эффект на доходность и, соответственно, инвестиционную привлекательность имущества».
В случае приобретения объекта недвижимости фонды, как и другие участники рынка, ищут возможности «для улучшения качества услуг, реорганизации пространства и, вероятно, изменения состава арендаторов с целью увеличения доходности на квадратный метр». Если говорить о каком-либо ощутимом эффекте REIТов на рынок недвижимости, то, скорее всего, по мнению Абдыгаппарова, они смогут обеспечить высвобождение ликвидности для компаний, которые занимаются строительством новых объектов недвижимости. Что, вероятно, может привести к росту предложения в среднесрочной перспективе, при условии, что такие компании будут реинвестировать средства в строительство новых объектов.
