Сарапшылар: Алдағы екі-үш жылда баспана бағасы Қазақстанда арзандай қоймайды
Айталық, ішкі көші-қонға ықпал ететін су тасқыны салдарынан баспана құнында өзіндік өзгерістер болуы әбден мүмкін.
Тұрғын үй нарығында қандай да бір операция жүргізуге мүдделі тұтынушы қауым нені біліп, нені ескергені жөн? Жеті рет өлшеп, бір рет кесетін оқырмандар назарына нарық ішіндегі кәсіби мамандардың пікірін ұсынамыз.
Тұрғын үй нарығында қандай өзгерістер бар?
Қазақстанның өзін-өзі реттейтін риэлторлар қауымдастығы президентінің кеңесшісі Нина Лукьяненконың айтуынша, қазір елімізде екінші деңгейдегі нарықтағы жылжымайтын мүлік бағасы біртіндеп төмендеп келеді, бірақ бұл маусымдық фактор болуы мүмкін.
«Нарық толқын тәрізді дамуын жалғастыруда. 2024 жылдың басынан бері ай сайынғы мәмілелер саны қаңтар, ақпан және наурыз айларында сәйкесінше 31 712, 30 534, 26 389 мың транзакцияны құрады. Қолжетімді кредиттеу түрлерін күту аясында сұраныс біршама өсті. Дегенмен, жалпы халық үшін кредитердің пайыздық мөлшерлемесі төмендейді дейтіндей қандай да бір негіз, алғышарт байқалған жоқ. Ал нарық ішіндегі бағаларға келсек, көп бағытты тенденциялар кездеседі – екінші деңгейдегі жылжымайтын мүлік бағасы бірте-бірте төмендеп келеді, бірақ бұл маусымдық фактр болуы да ықтимал. Бірінші деңгейдегі нарықтағы үйлердің бағасы құрылыс компаниялары өткізіп жүрген әртүрлі акциялардағы жасырын жеңілдіктер мен ұзақ мерзімге бөліп төлеу секілді ұсыныстарға қарамастан бұрынғыша өзгеріссіз қалуда», - дейді Нина Лукьяненко.
Бұл пікірмен «Қазақстанның құрылыс салушылар қауымдастығының» президенті Виктор Микрюков те келіседі. Оның пайымынша, ағымдағы жылы тұрғын үйлерді пайдалануға берудің жалпы көлемі өткен жылмен салыстырғанда біршама төмен болуы мүмкін.
«2024 жылдың қаңтар және ақпан айларында Қазақстанда тұрғын үйлерді пайдалануға беру көлемі 2023 жылдың сәйкес кезеңімен салыстырғанда 3,4%-ға төмендеді. Осыған байланысты биыл тұрғын үйлерді пайдалануға берудің жалпы көлемі өткен жылмен салыстырғанда айтарлықтай төмен болады деп күтілуде. Нарықтағы көрсеткіштердің бұлайша қысқаруы тұрғын үй тапшылығының жеделдеп өсуіне және соның салдарынан жылжымайтын мүлік бағасының қымбаттауына әкеліп соғуы мүмкін. Бұған қоса, ішкі көші-қонға ықпал ететін су тасқынына байланысты проблемалар да мүлік құнының одан әрі өсуіне септік етуі ықтимал. Ал маусымдық факторларға келсек, жаз айларында нарық бойынша тұрғын үй бағасы тұрақталады деп күтеміз, ал күзде әдетте бағаның серпіндеп өсуі күтіледі», - дейді Виктор Микрюков.
Баспана сатып аларда нені ескерген жөн?
«Әр нысанның өз сатып алушысы табылады. Біреу жаңасын сатып алғысы келеді, екіншісі – бұрын қолданыста болған пәтерді ыңғайлы санайды, дегенмен, бұл арада үйдің орналасқан жеріне, оның маңайындағы инфрақұрылымға мән берген маңызды», - деп кеңес береді Нина Лукьяненко. Маманның айтуынша, нарық ішіндегі сұраныс әдетте бағамен реттеледі. «Кез келген нысанды сатуға болады, мәселе – бағада» деген ол, биылғы жылдың наурыз айында еліміздің жылжымайтын мүлік нарығында мәмілелер саны алдыңғы екі аймен салыстырғанда төмендеу болғанын еске салады. Мұның сырын сарапшы маман: сол тұста нарық іші «қолжетімді кредиттерді күтті» және мұндай ұсыныстар болмағандықтан да «сатушы бағаны төмендетеді деген үміт ұшқынынан туындаған кідірс болды» деп түсіндіреді. «Инвестициялық операциялар деп аталатын қосымша толқынды да атап өткен жөн, яғни пәтерге қатысты флиппинг операциясы. Бұл бағыттағы мамандар су жаңа немесе жағдайы нашар пәтерлерді сатып алып, жөндеу жұмыстарын жүргізіп, пайдаға сатады, қазір бұл тенденция Қазақстан нарығында да қарқындап келеді», - дейді өзін-өзі реттейтін риэлторлар қауымдастығы президентінің кеңесшісі.
Десек те, Виктор Микрюковтың айтуынша, 2024 жылдың қаңтар-наурызы аралығында пәтер сатып алу-сату мәмілелерінің жалпы санының 45%-ы жаңа ғимараттарға қатысты жасалған. «Жаңа тұрғын үй кешендері тиімділігі жоғары сорғылармен, су есептегіштерімен, заманауи қауіпсіздік жүйелерімен жабдықталған, оларда басқа да заманға сай инженерлік құрал-жабдықтар, кешен аумағында арнайы алаңқайлар ескерілген», - деп түсіндіреді ол.
Сондай-ақ Виктор Микрюков, баспана сатып алушылардың 70%-ға жуығы жөндеу жұмыстарына қаражат салуға дайын емес деп отыр. «Бұл қатарға көбінесе жаңа отау құрған жастарды немесе жылдам көшуді қажет ететін аймақтардың тұрғындарын жатқызуға болады. Сондықтан да нарық ішіндегі негізгі сұраныс жөндеп-әрлеуге инвестиция қажет етпейтін, ішінара жиһаздалған пәтерлерде», - дейді сарапшы.
Баспана бағасына не әсер етеді?
Нина Лукьяненко тұрғын үй бағасының қалыптасуына көптеген факторлар әсер ететінін алға тартады. «Нарық ішіндегі сұраныс пен ұсыныстың ең басты құрамдас бөлігі – ол сатып алушының төлем қабілетімен сипатталатын экономикалық фактор. Әрі қарай бірқатар субфакторларды бөліп көрсетуге болады, мысалға, кредит мөлшерлемесі, дисконттық бағдарламалар, валюта бағамы, инфляция, елдегі жұмыспен қамту деңгейі, кіріс деңгейі, инвестициялық механизмдер және жинақтау әдістері дегендей. Әлбетте, аумақ бойынша орын алған табиғи апаттар да ондағы сұранысқа әсер етіп, нәтижесінде бағаның төмендеуіне де ықпал етуі мүмкін», - дейді ол.
Ал Виктор Микрюковтың айтуынша, тұрғын үй нарығындағы бағаның қалыптасуына әсер ететін компоненттің бірі ипотекалық бағдарламалар. «Отандық баспана нарығын ынталандырушы тетіктің бірі ипотекалық бағдарламалар, бірақ олар азаматтар үшін қауіпсіз болып, тәуекелдердің алдын алуы тиіс және «Тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы» ҚР Заңына бағдарлануы тиіс. Атап айтсақ, «7–20–25» ипотекалық бағдарламасына қатысты жағдай қайталанбауы керек. Бұл бағдарламаның шарттары күтпеген жерден «сұр нарықтың» дамуына ықпал етті, өйткені ол негізінен құрылыс салушылар үшін тиімдірек болды. Құрылыс салушылар алдымен брондау жүйесі арқылы тұрғын үйді сатып, құрылысты бастапқы жарнамен бастап кетті. Артынша ипотеканы тіркеу арқылы бірқатар заңды процестерден айналып өтті, мысалға, қажетті рұқсаттарды алу, алымдарды төлеу және үйді ипотекалық қаражатты пайдаланбай сату деген секілді», - деп түсіндірді сарапшы.
Өз кезегінде Нина Лукьяненко: «Тұрғын үйді баспана қажеттілігі туындаған жағдайда сатып алуға кеңес беремін, былайша айтқанда, баспана сіз үшін өмірлік қажеттілік болып жатқан тұста. Алдымен нарық ішіндегі барлық ұсыныспен, сату механизмдерімен асықпай танысып шығыңыз. Дағдарыстар кезінде, әдетте, кредиттеу тетіктері көбейе түседі, мысалға, жеңілдікті ипотека секілді. Баспана сатып алуда сатушымен жеңілдік туралы сөйлесіп, келісуге де болады – бұл қалыпты жағдай. Ал алдағы 3–5 жылға баға болжамы туралы айтар болсам – шаршы метрдің бағасы әлі де қымбаттай түседі», - дейді.
«Жылжымайтын мүлік сатып алудағы негізгі ереженің бірі – алдымен қажетті ақша сомасын жинап алу. Жылжымайтын мүлік нарығында әдетте бағаның арзандауы, төмендеуі аса байқала қоймайды. Қазір біздің нарықта әлеуетті сатып алушылар қолжетімді ипотекалық кредиттерге қатысты ұсыныстарға көбірек назар аударуда», - дейді бұл тұрғыда Виктор Микрюков.
Баспананы қай жерден алған тиімді?
Нина Лукьяненконың айтуынша, қай елде болмасын, әдетте миллионнан астам халқы бар, экономикасы тартымды қалаларда тұрғын үйге деген сұраныс жоғары. Ал Виктор Микрюков Қазақстанның тұрғын үй нарығында, әсіресе, Алматы, Астана және Шымкентте жаңа ғимараттарға сұраныс біршама жоғары деп отыр. «Бұл қалалар дәстүрлі түрде жаңа тұрғын үй құрылысының көшбасшылары болып саналады. Дегенмен, соңғы уақытта бұл тізімге басқа қалалар да қосыла бастады, соның ішінде Қарағанды, Атырау және Ақтау, оларда да жаңа ғимараттардан тұрғын үй сатып алуға қызығушылық айтарлықтай артып келеді», - дейді «Қазақстанның құрылыс салушылар қауымдастығының» президенті.
Нина Лукьяненко болса баспана таңдағанда оның орналасқан жеріне мән беріп, маңайындағы инфрақұрылымы қаншалықты дамығанын ескерген жөн деп отыр, өйткені бұл тұрғыдағы жылжымайтын мүлік өз бағасын жоғалтпайды. «Қазір баспана сатып алушылар бұрындары назардан тыс қалған компоненттерге мейлінше мұқият мән беруде. Мысалға, тұрғын үйді пайдалануда жоғары сапалы қызмет көрсетіліп, құрылыс барысында жіберілген ақаулар тездетіп жойылуы тиіс дегенге назар аударады. Және құрылыс сапасы жоғары, кепілдік мерзімі ұзақ әрі құрылыс компаниясы сенімді болуы шарт деген талап қояды. Яғни, олар өздері таңдаған баспананың инвестициялық тиімділігіне мән береді деген сөз», - дейді Қазақстанның өзін-өзі реттейтін риэлторлар қауымдастығы президентінің кеңесшісі.
