Упадут ли спрос и цены на жильё в Казахстане

С начала распространения Covid-19 в Казахстане прошел год, который по масштабам потрясений для рынка недвижимости за последние 15 лет сравним, пожалуй, только с кризисом 2007-2009 годов

ФОТО: Depositphotos.com/kzwwsko

За это время пандемия внесла свои коррективы в развитие всех сегментов рынка недвижимости. В аналитическом материале «Недвижимость РК в пикé: цены на жильё снижаются, аренда офисов рухнула», вышедшем в августе 2020, мы анализировали новые тренды, которые наметились на рынке недвижимости Казахстана. В этом материале предлагаем вернуться к ним и проверить, насколько устойчивыми они оказались, а также посмотреть на новые тенденции и прогнозы рынка недвижимости.

Тренд №1. Снижение спроса на рынке жилья – тренд не устойчивый

По данным МЮ РК количество сделок купли-продажи жилья в 2020 в РК сократилось в среднем на 9,4%. В лидерах по темпам падения спроса стали ВКО, СКО, Нур-Султан и Актюбинская область.

Расчеты ТОО «Оценка собственности» по данным БНС РК

Пандемия и карантин не повлиял на количество сделок в Мангистауской и Атырауской областях, а в Кзылординской области и Шымкенте даже был зафиксирован рост на 2,0% и 2,8% соответственно.

Расчеты департамента аналитики «Оценка собственности». По данным КС МНЭ

Как показывает график, общая динамика спроса на жилье в 2020 имела устойчивую траекторию роста, а провал сделок был обусловлен введением режима ЧП в марте-апреле и введением карантина с начала июля. Поэтому обоснованно можно предположить, что нереализованный, отложенный спрос 2020 года еще выйдет на рынок в текущем году благодаря смягчению условий по ипотечному кредитованию и возможности использования части пенсионных накоплений. Вместе с тем, по прогнозам ТОО «Оценка собственности», в 2021 темпы роста спроса замедлятся до 8-10% в связи с резким увеличением цен на жилье на первичном и вторичном рынке.

Тренд №2. Снижение цен и аренды жилья – прогноз не оправдался

По расчетам департамента аналитики ТОО «Оценка собственности», во 2 квартале 2020 из-за введения ЧП и карантинных мер, цены на рынке жилья в некоторых городах Казахстана сократились на 2-5%. По этому поводу нами был озвучен прогноз о возможном дальнейшем снижении цен на жилье из-за падения реальных доходов.

Расчеты ТОО «Оценка собственности» по данным БНС РК

Однако рост стоимости строительных материалов за последние полгода привели к сначала к росту цен на первичном, а потом и на вторичном рынке жилья. Кроме этого, влияние на рост цен на вторичное жилье оказали меры государственной жилищной политики, направленные на смягчение условий по ипотечному кредитованию и возможности использования части пенсионных накоплений на покупку жилья.

По данным БНС РК, в январе 2021 цены на первичном и вторичном рынке жилья Казахстана выросли на 12,1% и 7,1% соответственно.

О прогнозе цен на жилье от мы писали в статье «Что будет с ценами на жильё в Нур-Султане: анализ и прогноз на 2021 год».

Генеральный директор сети офисов недвижимости «Метры» Галым Искаков подтверждает предположение о том, что импульсом к росту цен на вторичное жилье в январе 2021 стал запуск программы с ЕНПФ: «Продавцы, увидев численность проходящих по пороговой сумме для использования денег, подняли стоимость. Однако ожидаемого роста спроса не произошло. На это повлияло несколько факторов: можно было приобрести не только вторичку, но и квартиры в новостройках, погасить действующий ипотечный заем, приобрести участок под ИЖС, а также на лечение». В феврале текущего года по данным Отбасы банка, 42% граждан, прошедших по пенсионной программе погасили свои действующие ипотечные кредиты. Также встречается много клиентов, у которых недостаточно денег для покупки жилья. Многие откладывают покупку на более позднее время, ожидая, когда закончится ажиотаж вокруг пенсионной программы.

Расчеты ТОО «Оценка собственности» по данным БНС РК

Итак, вопреки прогнозам о понижении цен, психология на рынке жилья все-таки сработала

в обратную сторону. Другой вопрос в том, насколько экономически оправданы такие действия продавцов в условиях отрицательных реальных доходов и темпов экономического роста и как отреагирует на это спрос. По данным БНС РК, краткосрочный экономический индикатор в январе 2021 составил 94,2%, а реальные доходы снизились на 3%. Не исключено, что в ближайшие месяцы вторичный рынок ожидает сценарий скрытого «отката» цен, который будет выражаться в увеличении скидок на торг.

Почему же продавцы «вторички» идут на увеличение цен предложения вопреки ухудшению экономической обстановки и падению доходов? Этот парадокс говорит о том, что в нашей стране рынок жилья остается одним из главных средств инвестирования и сохранения капитала даже в условиях низких или отрицательных темпов роста.

Расчеты ТОО «Оценка собственности» по данным БНС РК

Высокая потребность в жилье на протяжении многих лет поддерживает рост ставок аренды, который в среднем за последние 5 лет составляет 4,2% в год.

В 2020 средняя ставка аренды жилья по РК подросла за год на 10%, а показатель общей доходности жилья увеличился до 20,6% годовых (общая доходность жилья включает в себя доходность от аренды жилья (% годовых) и рост стоимости недвижимости (% годовых)).

На вопрос, выгодно ли вкладывать средства в жилье, хорошо отвечает график средней доходности жилья за последние 8 лет. На графике видно, что доходность от аренды невысока и находится ниже доходности обычного банковского депозита. Но, за счет прироста стоимости капитала, общая доходность жилья в последние 5 лет составляет около 11% годовых.

Расчеты ТОО «Оценка собственности» по данным БНС РК

Инвестиции в жилье на первичном рынке являются более рисковыми, но при вложениях на начальных этапах строительства могут принести 15-20% годовых.

Тренд №3. Рост спроса на частные дома и загородную недвижимость

Напомним, что пандемия Covid-19 и карантинные меры в 2020 на фоне общего падения спроса на жилье привели к резкому увеличению сделок в сегменте частных домов. В 1 полугодии 2020 рост спроса на частное домовладение составил 4,8% по сравнению с таким же периодом 2019 года.

Мониторинг состояния спроса во 2 полугодии 2020 показал, что по мере ослабления карантина и улучшения эпидобстановки доля сделок на рынке частных домов стала сокращаться. Так, уже во 2 полугодии 2020 доля спроса на частные дома сократилась с 29,7% до 27,9% или на 1,8%.

Область

Доля частных домов в общем объеме спроса,%

июль-декабрь 2019

июль-декабрь 2020

Изменение,%

Республика Казахстан

29,7

27,9

-1,8

Акмолинская

40,5

39,7

-0,8

Актюбинская

21,3

22,5

1,2

Алматинская

65,5

63,7

-1,8

Атырауская

45,7

37,8

-8,0

Западно-Казахстанская

41,2

38,2

-3,0

Жамбылская

49,4

50,0

0,6

Карагандинская

18,8

17,7

-1,2

Костанайская

31,1

30,9

-0,2

Кызылординская

59,0

50,4

-8,6

Мангистауская

26,0

21,4

-4,6

Павлодарская

22,3

24,6

2,4

Северо-Казахстанская

43,8

46,9

3,1

Туркестанская

91,4

72,2

-19,2

Восточно-Казахстанская

29,3

33,5

4,2

Нур-Султан

3,4

3,1

-0,3

Алматы

13,3

11,6

-1,6

Шымкент

56,1

38,2

-17,8

Расчеты ТОО «Оценка собственности» по данным БНС РК

Как показывает общая диаграмма, во втором полугодии 2020 сокращение спроса на частные дома было связано также и с выраженным сезонным фактором (частные дома активно приобретаются населением в зимне-весенний период).

Как видно в долгосрочной перспективе доля спроса на частные дома с начала 2015 имеет тенденцию снижения. Однако, по мнению автора данную тенденцию не стоит связывать со снижением желания граждан покупать дома. В первую очередь такой тренд связан с высокими темпами строительства многоквартирного жилья, отсутствием развития сегмента загородной недвижимости и поддержки ИЖС.

Таким образом, в условиях ограниченного предложения, построение прогноза относительно дальнейшего роста спроса на частное домовладение и загородную недвижимость является затруднительным, но мы склоняемся к мнению, что пандемия 2020 года может стать дополнительным импульсом к развитию сегмента ИЖС и организованных коттеджных поселков.

Итак, подведем итоги.

1. Спрос на жилье имеет тенденцию роста, но в связи с увеличением цен на рынке ожидается замедление его темпов роста до 8-10% в 2021.

2. Рост цен на первичное жилье в начале 2021 был обусловлен удорожанием стройматериалов, смягчением условий по ипотечному кредитованию и запуском программы ЕНПФ по частичному использованию накоплений.

3. Доходность аренды жилья сократилась до 6,7% годовых, тогда как общая доходность увеличилась с 14,8% до 20,6% в 2020.

4. После роста в 1 полугодии 2020 на 4,8% доля спроса на частное домовладение во 2 полугодии 2020 вновь сократилась, и общий рост в 2020 оказался чуть более 1%.

: Если вы обнаружили ошибку или опечатку, выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите CTRL+Enter
9789 просмотров
Поделиться этой публикацией в соцсетях:
Об авторе:
Загрузка...
7 мая родились
Арман Шураев
бизнесмен, председатель попечительского совета фонда развития «Қазақстан барысы»
Дарига Назарбаева
политик, общественный деятель
Самые Интересные

Орфографическая ошибка в тексте:

Отмена Отправить