Продавцы недвижимости в РК переходят с доллара на тенге

Цены уже не будут прежними

Из 4000 объявлений о продаже квартир в Астане, размещённых на портале kn.kz и в газете «Недвижимость», лишь 245 — тенговые. Это около 6% от общего объёма предложения. В Караганде доля выше — 8,2%. Тем не менее, доля объявлений о продаже недвижимости с указанием цены в тенге растет. До 21 августа 2015 таких объявлений в Астане и Алматы было всего 3%, в Караганде — 2,5%. Столичные риелторы в комментариях для kn.kz говорят, что 90-95% сделок на вторичном рынке до сих пор заключается в долларах, и такая ситуация будет сохраняться до тех пор, пока подавляющее большинство казахстанцев будет хранить сбережения в иностранной валюте.

Региональные риелторы, напротив, отмечают тенденцию перевода цен в тенге. По информации директора АН «Караганда Риэлт» Натальи Шилиной, сейчас уже 25-30% сделок заключается в тенге. Увеличение доли сделок в нацвалюте эксперт связывает с общей экономической ситуацией, ростом курса доллара, снижением зарплат и опытом соседней России, где рынок целиком рублёвый. Немалую роль в переходе на тенге играет и ипотека Жилстройсбербанка, которую всё чаще используют покупатели.

Цены на квартиры в Алматы снижаются в долларах, но растут в тенге

Аналитический обзор рынка вторичного жилья южной столицы Казахстана за нояб... →

Директор АН «Контакт» Ескалиев Сайлаубек (агентство работает в Уральске и Актобе) говорит, что в его практике доля сделок в тенге достигает 80-85%. По словам руководителя, сейчас агентство ведет активную пропаганду расчётов в казахстанской валюте. Кроме того, он отметил, что продавцам приходится снижать цены, чтобы найти покупателя. С экспертом согласна и Наталья Шилина.

— К примеру, двухкомнатная «панелька» улучшенной планировки на юго-востоке Караганды до 21 августа стоила  $50-60 тыс. Сейчас цены снизились примерно на $10 тыс., - рассказала глава агентства «Караганда Риэлт». – Конечно, продавцам пока сложно привыкнуть к новым реалиям, не все готовы идти на хороший торг. Но мы стараемся объяснить клиентам, что продажа по старым ценам уже невозможна, ведь если перевести в тенге, то даже с учетом снижения долларовых цен окажется, что квартира подорожала примерно на 3 млн.

«Первичка» перешла на тенге

На рынке первичного жилья ситуация иная. По данным kn.kz, к ноябрю 2015 все столичные застройщики перешли на цены в тенге. Процесс перехода, по словам руководителя отдела продаж недвижимости столичной инвестиционной компании KazCapitalInvest Меруерт Зулхарнаевой, был достаточно болезненным, так как часть обязательств стройкомпаний – в долларах.

— Но мы поддерживаем дедолларизацию и считаем, что в долгосрочной перспективе она позволит снизить валютный риск при строительстве жилых или коммерческих помещений, - отметила Меруерт Зулхарнаева. - После перехода на плавающий курс мы зафиксировали цены на уровне 280 тенге за доллар.

Сотрудница KazCapitalInvest сообщила, что лидером ипотечного кредитования является ЖССБК, что также оказывает влияние на переход в тенге. По её мнению, рынок должен ориентироваться именно на цены в нацвалюте, однако не стоит забывать, что на конечную стоимость недвижимости влияет и импортная составляющая.

Мониторинг kn.kz, что застройщики Астаны зафиксировали цены по курсу от 188 тенге за доллар.

Какова объективная цена?

Логично предположить, что оптимальный уровень тенговых цен сохранялся на рынке до февраля 2014, то есть в период, когда курс доллара оставался стабильным. По данным аналитической службы kn.kz, по состоянию на 30 января 2014 (за 4 дня до девальвации) средняя цена недвижимости в Астане составляла 331,7 тыс. тенге/кв.м., в Алматы — 317,4 тыс. тенге/кв.м ($2140/кв.м и $2048/кв.м соответственно по курсу 155 тенге). После девальвации за счёт роста курса доллара до 182,31 (средневзвешенный курс за март 2014) цена выросла в Астане до 386,7 тыс. тенге/кв.м, в Алматы — до 373,2 тыс. тенге/кв.м.

После девальвации в феврале 2014 на рынке жилья начался нисходящий тренд долларовых цен. Вплоть до августа 2015 сокращение составляло в среднем 0,9% в месяц. После прошлогоднего падения нацвалюты тенговые цены на квартиры Астаны, Алматы и Караганды выросли на 17%, а к августу этого года сократились на столько же, то есть вернулись на додевальвационный уровень. За этот же период (с февраля 2014 до 20 августа 2015) курс доллара вырос на 20,5%. За неделю до перехода на плавающий курс средняя тенговая цена в Астане составляла уже 347 тыс. тенге/кв.м, в Алматы — 336,5 тыс. тенге/кв.м. Таким образом, за этот срок тенговая цена изменилась незначительно, прибавив 5-6%.

Квартиры в Астане подешевели за год на 29%

Аналитический обзор рынка вторичного жилья столицы Казахстана за ноябрь 201... →

Становится понятно, что равновесный уровень средней тенговой цены в Астане и Алматы всё это время стремился к отметке 340-345 тыс. тенге/кв.м и 330-335 тыс. тенге/кв.м соответственно. Если перевести эти цены в доллары по новому курсу, средний уровень составляет чуть более $1000. Для сравнения: сейчас средняя долларовая цена 1 кв. м. составляет $1476 в Астане и $1635 в Алматы.

В Астане цена стремится к $1100 за «квадрат»

По информации ведущих агентств недвижимости столицы, основной объём сделок в настоящее время как раз сконцентрирован в диапазоне $1000-1200 за квадратный метр. Серьезные проблемы с реализацией испытывают сейчас квартиры бизнес- и элит-классов. Рост количества сделок на рынке обеспечивает недвижимость по цене не выше $1200. Квартиры по таким ценам «уходят» с рынка в течение месяца, более дорогие варианты могут дожидаться своего покупателя дольше.

По данным АН «Империя», стандартную «двушку» площадью 60 кв.м в жилом комплексе 2009-2010 годов постройки в Астане сейчас можно купить за $80 тыс. ($1300/кв.м). До 21 августа такая квартира стоила $1900-1950/кв.м. Специалисты агентства считают, что нынешняя активизация спроса на рынке жилья связана с тем, что сейчас приобретение недвижимости выгодно для тех, кто имел долларовые сбережения. Этого мнения придерживается и руководитель отдела продаж KazCapitalInvest.

— Снижение цен до психологически комфортного уровня стимулировало покупателей, поскольку большинство из них держали деньги в валюте, - объяснила она. - Во-вторых, рост числа сделок связан с тем, что люди используют недвижимость как «тихую гавань» для сбережений. Снижение ставок по депозитам в валюте делает более привлекательным приобретение жилья, которое традиционно вырастает в цене в среднем на 12-15% в год. Кроме того, это возможность получения дохода за счёт сдачи в аренду, этакий «пенсионный фонд».

По статистике, количество сделок купли-продажи на рынке недвижимости Астаны увеличилось в 2015 на 70% по сравнению с 2014. В Алматы и Караганде среднегодовой прирост составляет 7,9% и 7,1% соответственно.

Будут ли падать цены в тенге?

Участники рынка недвижимости в основном сходятся во мнении, что цены на вторичном рынке жилья «смотрят вниз» из-за снижения темпов экономического роста, зарплат, роста безработицы. Анализ тенговых цен последних полутора лет показывает, что они попросту стагнируют.

В сегменте строящегося жилья эконом-класса со сроками сдачи в 2016-2017 в столице средние цены находятся в диапазоне 200-270 тыс. тенге/кв.м. Напомним, по информации управляющего директора холдинга «Байтерек» Сержана Мадиева, конечная стоимость жилья, строящегося по госпрограмме развития регионов до 2020, составляет 200 000 тенге/кв.м. для Астаны и Алматы и 165 000 тенге/кв.м. — для регионов. Поэтому уровень цен в новостройках является адекватным и ожидать снижения на первичном рынке уже не приходится.

Источник: аналитическая служба портала kn.kz, информационного партнера Forbes.kz. Републикация материала на других сайтах запрещена правообладателем контента.