Как построить успешный торговый центр и выгодно его продать

29611

В столичный ТРЦ "Хан Шатыр", который проектировал Норман Фостер, люди зайдут просто для того, чтобы посмотреть на это чудо, и попутно оставят там часть своих денег

фото: Андрей Лунин
При инвестировании в новый объект коммерческой недвижимости нужен холодный расчет, нельзя действовать по наитию, считает Евгений Долбилин

Почти все крупные собственники коммерческой недвижимости в Казахстане финансируют строительство новых объектов, привлекая деньги из своих параллельных бизнесов. Банки сегодня неохотно связываются со строительными проектами, имея в своем залоговом портфеле и без того большое число переоцененных объектов, говорит партнер Scot Holland | CBRE Евгений Долбилин. Мы беседуем в Provino в алматинском Доме приемов, и Евгений делится секретами того, как привлечь в строительство торгового или бизнес-центра деньги иностранных фондов, а также как получить оптимальную exit strategy, то есть продать профессиональным фондам уже построенный и функционирующий комплекс – полностью или частично.

«В США, Азии, Европе много фондов – пенсионных, недвижимости, инвестиционных, которые занимаются операциями с коммерческой недвижимостью. Вопрос, который волнует любого профессионального инвестора: как я буду выходить из проекта? – поясняет Долбилин. – В Казахстане таких профессиональных игроков немного. Деньги на стройку обычно берут из своего нефтяного направления, барахолки и других бизнесов».

Иностранные фонды, специализирующиеся на операциях с коммерческой недвижимостью, не идут в Казахстан, потому что здесь они не видят в характеристиках объектов того, что является для них привычным, очевидным и, главное, обязательным. Например, инвестор сразу обращает внимание на классность объекта, который показывает его уровень качества, срок службы и многое другое. Иностранным игрокам не интересен неуспешный новый проект или долгострой, но они готовы купить, к примеру, торгово-развлекательный центр класса «А», отвечающий инвестиционным критериям.

Классность объекта определяется многими критическими факторами, как то: расположение, проходимость, наличие долгосрочных брендированных арендаторов, правильный концепт ТРЦ или БЦ, который будет жизнеспособным следующие 10 лет. «Я могу привести много примеров по Казахстану, когда непродуманный концепт приводит к тому, что только что построенный БЦ или ТРЦ стоит полупустым, – замечает Евгений. – Нужно понимать, что сегодня ТРЦ – это не просто магазин для покупок, а место, где вся семья проводит много времени, покупая, развлекаясь, отдыхая». Новое поколение успешных торгово-развлекательных центров – это фактически лайфстайл, с обилием ресторанов и тематических зон для разных возрастов. Идея – охватить как можно большее количество членов семьи, чтобы люди провели здесь как можно большее количество времени, то есть потратили деньги. В нынешних ТРЦ доля развлечений и общепита уже переваливает за 50% – это общемировая тенденция.

В этих строгих правилах есть место для души, правда, оно тоже является правилом – это современная и оригинальная архитектура объекта. Взять хотя бы «Хан Шатыр», который проектировал Норман Фостер. Люди зайдут в него просто для того, чтобы посмотреть на это чудо, и попутно оставят там часть своих денег.

Однако классности недостаточно, чтобы иностранный инвестор купил тот или иной объект коммерческой недвижимости в Казахстане. Важнейший фактор, влияющий на принципиальное решение о выходе на любой национальный рынок, – это справедливая и предсказуемая судебная система. Собеседник приводит в пример один американский фонд, являющийся корпоративным клиентом CBRE в глобальном плане и имеющий под управлением $1 млрд. Этому фонду Долбилин показывал Астану и Алматы на предмет вложения денег в Казахстане. «Мы им задали вопрос: какое правило вы применяете, когда рассматриваете страну для размещения капитала? Ответ был простой: предсказуемая и независимая судебная система», – вспоминает Евгений.

Купить нельзя продать

Сегодня многие владельцы ТРЦ или БЦ в Казахстане занимаются поиском возможных покупателей своих активов. При этом огромная часть имущества выступает в качестве залогов по банковским кредитам. У всех есть желание работать по схеме «инвестировал в проект – построил – продал», но фактически получается схема «инвестировал в проект – построил – заложил в банке». Полупустые, находящиеся в залоге комплексы не работают. «К чему это приводит? Сейчас можно найти торгово-развлекательный центр, в который арендатор может зайти бесплатно, оплачивая лишь коммунальные расходы. Это ненормальный бизнес», – отмечает Долбилин. Причина пустых площадей – банальное отсутствие продуманного концепта и планировочных решений на самом начальном этапе.

Когда собственник комплекса не может вернуть кредит, его здание забирает за долги банк. Банки в свою очередь не могут реализовать это имущество, потому что определяют стоимость по затратному методу – сколько вложили, значит, столько и стоит. В этом основное непонимание между ними и инвесторами, которые определяют стоимость бизнеса по тому, сколько он приносит дохода.

«В результате мы имеем замкнутый круг: банки не могут продать коммерчески непривлекательные объекты без какой-либо концепции по завышенным ценам, а инвесторы не заводят в Казахстан деньги, так как не видят здесь нормального работающего бизнеса, который можно купить. Более того, БВУ не то что не могут продать недвижимость, но у них не получается даже нормально сдать ее в аренду, поскольку из-за отсутствия нормального концепта здания покупатели не идут в него. К тому же у банков нет профессиональных управляющих, которые смогли бы хоть как-то разобраться с этим неликвидным имуществом», – констатирует собеседник.

О других рисках

«Самым большим риском будущего для всех ретейлеров и ТРЦ является интернет», – говорит Долбилин. Количество людей, покупающих товары через Сеть, растет невероятными темпами, но многие ретейлеры и девелоперы не могут адекватно оценить эти риски.

«Конечно, можно действовать по наитию, по старой доброй привычке, но это, как правило, приводит к тому, что новый объект пополняет неработающую копилку какого-нибудь банка, становится очередным a non-performing loan (невозвратным кредитом – англ.). Всегда нужно использовать экспертов и профессионалов с четким видением как настоящего, так и будущего, пониманием международных трендов и знанием местного рынка», – советует Евгений Долбилин. 

   Если вы обнаружили ошибку или опечатку, выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите CTRL+Enter

Орфографическая ошибка в тексте:

Отмена Отправить
Доктор Хегай – о лекарствах, лоббистах и недостатках медицины Казахстана Смотреть на Youtube