Покупать или продавать недвижимость в 2016 году в Казахстане?

Фото: © Depositphotos.com/violetkaipa

Остроты вопросу добавляет тот факт, что цены на квартиры в долларах за последние два года упали более чем на 45% (суммарный темп падения составил 69%), и многие участники рынка стали говорить о приближении к ценовому дну.

Дать однозначный ответ о своевременности покупки или продажи недвижимости нельзя, поскольку мотивы у покупателей и продавцов всегда разные. Первую категорию покупателей условно можно назвать «потребителями» — это те, кто приобретает жилье для конечного использования. К потребителям относятся: а) те, кто собирается купить жилье, и у кого его нет; б) те, кто хочет улучшить жилищные условия — например, приобрести квартиру большей площади или дом.

Ко второй категории покупателей/продавцов относятся «инвесторы», делающие финансовые вложения с целью сбережения средств и/или получения дохода. Таким образом, рекомендации напрямую будут зависеть от того, к какой категории вы принадлежите.

Долларовые цены на жильё в Казахстане за 2,5 года упали в два раза

В июне 2016 укрепление курса национальной валюты несколько замедлило снижен... →

Стоит ли сейчас купить квартиру, если её нет?

В данном случае, мы считаем, что покупать стоит. Во-первых, потому что это жизненная необходимость, а во-вторых, кризис — самое удачное время для приобретения жилья, поскольку продавцы идут на большие скидки, которые могут достигать на вторичном рынке 15%, а порой и все 20%. Застройщики, в свою очередь, создают благоприятные условия для покупателей, снижая цены завуалированно — в виде акций и скидок. Кроме того, крупные, зарекомендовавшие себя компании предлагают привлекательные условия финансирования сделок — совместные с БВУ ипотечные программы, позволяющие приобрести строящееся жилье в кредит. Безусловно, больше всего повезет сейчас держателям валютных вкладов, чьи активы увеличили свою стоимость за год на 67%, в то же время средняя долларовая цена за этот же период сократилась более чем на 50%.

Покажем на примере. В июле 2015 средняя цена квадратного метра в Астане составляла $1818 (339,6 тыс. тенге). При площади 45 кв. м стоимость квартиры, если округлить, была равна $81,8 тыс. (15,280 млн тенге). На момент написания статьи (10 августа 2016) средняя цена на рынке составляет уже $1070 (370,2 тыс. тенге) за квадрат, или 16,659 млн тенге за квартиру. Допустим, что на долларовом депозите, открытом до перехода на плавающий курс тенге, находилось $45 тыс. (8,406 млн тенге). За год $45 тыс. на депозите превратились в $45,921 тыс., или в 15,888 млн тенге. То есть, на квартиру стало хватать.

Благодаря росту стоимости валютных вкладов и появлению новых инструментов финансирования, спрос на рынке жилья Астаны и Алматы в 2015 и 2016 показывает рекордные объемы. В регионах страны статистика сделок купли-продажи в последние месяцы показывает значительный рост, который связан с приближением равновесного уровня цен на рынке.

Продавать ли жилье тем, кто планирует расширение?

Текущая ситуация для альтернативных сделок является более чем благоприятной, ведь основная опасность таких операций состоит в риске потери денег на растущем рынке в случае большого временного разрыва между продажей и покупкой. На кризисном рынке все наоборот, на разрыве можно даже выиграть — чем больше промежуток времени, тем меньше окажется доплата. Однако в текущей ситуации долго выжидать после продажи мы не рекомендуем, поскольку основное снижение рынок уже прошел. И хотя о росте цен речь не идет, до конца текущего года снижение цен на квартиры будет замедляться.

Что касается альтернативных сделок, кризис открывает новые возможности для покупателей. В текущий кризис альтернативы заключаются не только в увеличении площади жилья. Распространенной практикой в настоящее время являются сделки, связанные со сменой места жительства — продажей вторичного жилья в регионах и покупкой квартир в столичных новостройках.

Сложно ли купить квартиру и не попасться на уловку мошенников?

Желание приобрести жилье, не имея достаточных средств, делает многих казахс... →

Что делать инвесторам на рынке недвижимости?

Это как раз тот случай, когда к выбору времени покупки или продажи следует подойти внимательно. Для того, чтобы принять решение об инвестировании в жилье, нужно понимать настоящий и будущий тренды и сравнить доходность с другими возможными инструментами. Заповедь инвестора гласит: покупай на дне, продавай на пике. Поэтому для инвестора так важно определить, достигнуто ли дно кризиса или нет.

Снижение цен на рынке жилья было связано с падением цен на нефть, последующим обесценением национальной валюты по отношению к доллару и как следствие, падением покупательной способности и дефицита ликвидности в банках второго уровня. Учитывая высокую зависимость цен на недвижимость от нефтяного рынка, прогнозы по недвижимости можно смело строить на динамике последнего. Как показывает динамика, цены на нефть достигли своего дна в $32 за баррель в феврале 2016, после чего наметился их слабый рост. Как показывают наблюдения, рост цен на недвижимость в Казахстане начинается после этого с временным лагом 6-8 месяцев. Практически сразу на рост нефтяных котировок отреагировал российский рынок недвижимости, дно которого также пришлось на февраль 2016. За период с февраля 2016 средняя цена на рынке жилья, по данным irn.ru, выросла на 10%. Тенденция замедления снижения цен на нашем рынке также свидетельствует о приближении ценового дна. То есть, для инвестора появился сигнал к покупке.

Однако не все так просто, ведь в случае инвестиций решение должно быть принято после анализа доходности от квартиры и доходности альтернативных инструментов инвестирования. Расчеты показывают, что доходность жилья за последний год снизилась в Астане и Алматы с 9% до 7,5%, в Караганде — с 8,5% до 7%.

В сравнении с доходностью по банковскому вкладу в тенге этот показатель окажется почти в два раза ниже. Например, сейчас, купив квартиру средней стоимостью 16,660 млн тенге, на сдаче в аренду можно заработать максимум 100-120 тыс. тенге в месяц или 1,2-1,4 млн в год без учета простоя. Открыв на эту же сумму депозит, в течение года начисленный процент будет составлять уже 210 тыс. тенге в месяц. Разница налицо. Поскольку даже с учетом восстановления рынка рассчитывать на значительный рыночный рост цен не приходится, доходность вторичного жилья в ближайшей перспективе остается сомнительной.

Подводя итог, отметим, что задаваться вопросом о своевременности покупки или продажи с точки зрения финансовой выгоды, с учетом сезона и состояния мировой экономики, имеет смысл, если вы занимаетесь инвестициями или спекуляциями на рынке недвижимости, стремясь к получению максимального дохода. Если же квартира приобретается для жизни — продажа или покупка жилья в конечном итоге преследует одну цель: повышение комфорта жизни. Это и составляет основную выгоду от продажи недвижимости. В этом случае не стоит сомневаться и долго раздумывать.

Источник: аналитическая служба портала kn.kz, информационного партнера Forbes.kz. Републикация материала на других сайтах запрещена правообладателем контента.