В Казахстане рaстут цены на жильё
Почему и что делать дальше?
Рынок жилой недвижимости в Казахстане четко отображает текущую тенденцию в мировой экономике – цены на жилые квадратные метры растут так же стремительно, как и стоимость продовольственных товаров. Справиться с инфляцией пока не могут ни правительство, ни центральные банки, ни участники рынка.
- Невыгоден рост цен на жилье и застройщикам: покупательская способность населения снижается аналогично росту цен, и в какой-то момент рынок может встать, что станет серьезным вызовом, если не катастрофой, для экономики, поскольку строительная отрасль занимает серьезную долю в несырьевом секторе Казахстана, - уверяет CEO Kusto Home Мурат Утемисов.
Количество сделок в Алматы растет
Казахстанцы стремятся купить жилье в любых условиях. Даже в пандемийный 2020 год число сделок на рынке недвижимости в Алматы продемонстрировало практически аналогичный показатель по сравнению с 2019-м, а в 2021-м покупка-продажа жилья выросла в 1,6 раза.
- За первые 10 месяцев текущего года количество сделок уже превысило цифру 52 тысячи. Мы ожидаем, что в 2022 году могут повториться или максимально приблизиться прошлогодние показатели, даже несмотря на то, что в этом году исчерпана возможность использования излишков пенсионных накоплений, а также не работает популярная ипотечная программа «Баспана-хит», - говорит гендиректор компании.
Миграционный фактор
По словам собеседника, на активность на казахстанском рынке недвижимости большое влияние оказывают геополитические события, особенно из-за войны в Украине.
- Десятки тысяч россиян переезжают в другие страны. И естественно, что они начинают присматриваться к местным рынкам недвижимости. Резкий скачок цены в сентябре-октябре - тому подтверждение. В стране начинают открываться офисы зарубежных компаний. Это приводит к постепенному увеличению притока рабочей силы в крупные города и, как следствие, повышению спроса как на арендное жилье, так и на собственное.
Ажиотаж напрямую повлиял на цены на рынке недвижимости, потому что потребность в жилых квадратных метрах никуда не исчезла. Повышенная стоимость недвижимости также влияет и на арендную плату, здесь все взаимосвязано, - объясняет собеседник.
Снижение объемов строительства
Дополнительный виток роста цен на жилье может спровоцировать план акимата Алматы по сокращению ввода жилых квадратных метров с 2,5 млн кв. м ежегодно в предыдущие несколько лет до 1,5 млн кв. м.
- По мнению администрации города, южная столица слишком активно застраивается и основной причиной этого является высокоэтажная застройка. Мы согласны, что иногда девелоперы перегибают палку, увлекаясь чрезмерной этажностью, пренебрегая условиями выбранного района, его историей и архитектурными традициями, но и в крайности впадать не стоит. На наш взгляд, вполне уместно разрешить высокоэтажные дома там, где это обосновано и положительно влияет на архитектуру района, развивает его гармонично и учитывает окружающую застройку. Кроме того, малоэтажные дома обходятся застройщикам предельно дорого, что, в свою очередь, опять же сказывается и на цене для конечного потребителя, - считает CEO Kusto Home.
Отсутствие производств и регулирования цен
На вопрос, неужели цены на недвижимость продолжают расти только из-за повышенного спроса на нее, спикер ответил, что одной из основных проблем являются и растущие цены на строительные материалы.
- В Казахстане практически ничего не производится. Мы не можем обеспечить себя в нормальном объеме ни стеклом, ни арматурой. Например, 80-90% строительных материалов, которые мы применяем в строительстве ЖК Koktobe City, привозится из-за границы. В предыдущие два года по всему миру, и у нас в том числе, резко возросла стоимость металла, кое-где в два раза. На некоторых объектах только это привело к удорожанию стоимости одного квадратного метра на 30 и даже 50%. Поэтому казахстанскому правительству нужно регулировать деятельность сырьевых и производственных компаний, чтобы они обеспечивали внутренний рынок по внутренним ценам. Далее, стоит стимулировать создание заводов, производящих массово востребованные строительные материалы, предоставляя им льготы. Это позволит облегчить деятельность строительной отрасли и положительно повлияет на ценообразование жилья, - высказал мнение руководитель Kusto Home.
Жилье как инвестиция
- Люди покупают жилье, во-первых, для того, чтобы улучшить свои жилищные условия – это понятно, а во-вторых, потому что это выгодно: ни один банковский депозит не принесет такой же доход, как жилье. Для сравнения, в 2019 году 1 кв. м в сегменте бизнес-класса стоил около 450-500 тыс. тенге. Сегодня «квадрат» стоит больше 1 млн тенге – за три года цены выросли на более чем 100%, - добавляет Мурат Утемисов.
Однако многие казахстанцы не видят инвестиционной привлекательности в недвижимости. Альтернативой покупке жилья традиционно считают валюту - после январских событий, воспользовавшись ростом курса, население скупало доллары, рассчитывая сохранить сбережения.
- К сожалению, эта тактика не дала результата - в промежутке с марта по ноябрь 2022 курс доллара упал на 5%. В то же время, согласно аналитическому индексу сайта Krisha.kz, цена за 1 кв. м жилья в марте составила 610 тысяч, а в ноябре уже 693 тысяч тенге, а значит, рост сбережений при вложении их в недвижимость составил бы около 13%. Как видим, недвижимость показала более высокую доходность в кризисной ситуации, - приводит пример собеседник.
Цены растут, а доходы – нет
- Условия известной рынку программы «7-20-25» сегодня уже не позволяют приобрести нормальное жилье. В лучшем случае получится однокомнатная квартира на окраине с непонятным качеством жилья. А банковские ипотечные продукты – это чрезмерно высокие процентные ставки, которые невыгодны казахстанцам. И получается, что, с одной стороны, цены предельно высоки, а с другой – нет инструментов, чтобы приобрести жилье.
Поэтому нужна новая ипотечная программа, у которой будет больше бюджета, но которая не будет ограничена в сроках действия одним или двумя годами. Нужно подойти более разумно, объясняя, что это долгосрочная программа, которая рассчитана на широкие слои граждан. Таким образом, ипотечный рынок не окажет негативного влияния, а напротив, позволит поддержать весь рынок и внутренний спрос, - считает глава компании.
По мнению собеседника, новая льготная программа должна быть основана на субсидировании, когда государство платит часть ставки вознаграждения БВУ через единого оператора, а ставка вознаграждения банка должна быть выше базовой ставки Нацбанка не более чем на 5%. Максимальная процентная ставка, которая ляжет на граждан, не должна превышать 12,5% - с учетом того, что в конце октября Нацбанк поднял ставку рефинансирования до 16%.
А есть ли признаки «пузыря»?
- Во-первых, мы видим, что жилье, которое представляется залоговым, довольно легко и быстро продается за счет роста цены за кв. метр, то есть банки не испытывают проблем с тем, чтобы реализовать жилье неплатежеспособного заемщика. Во-вторых, ипотека в Казахстане была и остается продуктом консервативным. К ее выдаче банки подходят осторожно и обдуманно. Заемщиков тщательно проверяют, и это позволяет иметь сдержанный и сбалансированный портфель, - напоминает собеседник.
Он уточняет, что в 2022 году единственный период, когда увеличилось число просрочек по ипотеке длительностью более 90 дней, произошел в феврале и был связан с январскими событиями.
- В остальном ситуация по ипотеке стабильная, это подтверждается еще и тем, что даже после январских событий просрочки по большей части наблюдались по другим кредитным продуктам, не по ипотеке. При этом объём просроченных ипотечных займов в этом году составил всего 36 млрд тенге - на 26,4% меньше, чем годом ранее. Доля просрочки в ипотечном портфеле упала до 0,9% против 1,7% годом ранее. К примеру, в 2014-м такая величина была более 10%, - привел данные Нацбанка CEO Kusto Home.
Таким образом, делает вывод спикер, в Казахстане люди ответственно относятся к выплатам по ипотеке:
- Все это позволяет судить о том, что, несмотря на рост цен и текущую ситуацию, сейчас нет признаков, которые бы говорили о риске взрыва так называемого экономического пузыря.
Резюме
- Сегодня можно наблюдать ценовые акции от застройщиков для стимулирования продаж. Мы тоже запускаем промоакции и двигаемся с рынком в одном направлении. Но дисконты являются кратковременным явлением, в долгосрочной перспективе рассчитывать на снижение стоимости жилья, к сожалению, не стоит. Фундаментальных причин, которые способствуют росту цены – множество, они находятся вне поля влияния бизнеса. Перекладывать обязанности на плечи государства застройщики не хотят, но нужно понимать, что отсутствие возможности приобрести жилье в первую очередь влияет и на социальную обстановку в обществе. Думаю, что январские события 2022 года показали, что социальный взрыв может произойти в любой момент. А жилищный вопрос в этом играет немаловажную роль, - заключил Мурат Утемисов.
Подписывайтесь на наш канал в Telegram
: Если вы обнаружили ошибку или опечатку, выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите CTRL+Enter
