Почему повышение порога достаточности ускорит ипотечный кризис

И что будет с ценами на жильё в 2022 году?

ФОТО: © Depositphotos/depositor122112

Рынку жилья грозит ипотечный кризис

В начале 2021 года, когда на рынок недвижимости хлынул пенсионный поток, суммарно обеспечивающий более 20% годового спроса, участники рынка поняли, что ценам расти. По данным korter.kz, цены на первичное жилье за 11 месяцев 2021 года выросли на 20%. Вместе с тем падение доходов населения во время пандемии, а потом отмена ипотечной программы «Баспана-хит», которая обеспечивала около 9% спроса, дали основания для прогнозов на снижение.

И хотя из-за пенсионных денег рост цен на жилье зашкаливал, появились первые признаки того, что скоро на рынке начнется новая стадия – стагнация или снижение цен. Это и предсказывали эксперты. Вопрос только в том, когда это случится.

Как часть экономической системы, рынок недвижимости имеет цикличный характер. Рынок жилья Казахстана имеет четко выраженные 8-летние циклы, из которых периоды роста длятся около 6 лет, периоды падения или стагнации – 2-3 года. В теории макроэкономики эти циклы названы циклами Жюгляра. С начала 2001 года мы успели пройти уже два полных цикла (смотрите рисунок). Сейчас мы находимся в третьем цикле в конце стадии роста.

Составлено автором на основе данных БНС МНЭ

I цикл – 2001-2009 годы. Фактор роста – нефтяной бум, высокие цены на нефть, дешевое зарубежное фондирование. Фактор спада – мировой ипотечный кризис.

II цикл – 2010-2017 годы. Фактор роста – нефтяной бум, высокие цены на нефть, рост доходов населения. Фактор спада – падение мировых цен на нефть.

III цикл – с 2018 года по настоящее время. Фактор роста – запуск льготных ипотечных программ, программа по изъятию средств ЕНПФ.

Признаки стагнации

Фундаментальными признаками приближения стадии спада (рецессии) является завершение периода действия льготных ипотечных программ, которые отвечали за рост рынка в третьем цикле. И хотя в 2022 году пенсионные деньги и ипотека «7-20-25» остаются в работе, денежный поток от них заметно сократится, а «7-20-25» завершится к концу года.

Дополнительное повышение порога достаточности для снятия пенсионных в 1,8 раза с 2022 года резко уменьшит число граждан, кто мог бы воспользоваться своими сбережениями для решения жилищных проблем. Если ранее ожидалось, что количество вкладчиков, имеющих порог достаточности в 2022 году, составит около 390 тыс. человек, то после его повышения эта цифра сократится более чем в два раза.

Учитывая, что планы государства по вводу в эксплуатацию нового жилья при этом не изменились и они нацелены на планомерный рост в ближайшие годы, может возникнуть риск того, что предложение не сможет быть реализовано из-за недостатка платежеспособного спроса. Тогда многие застройщики столкнутся с серьезными проблемами, которые грозят дефолтами и банкротством.

Если ориентироваться на теорию циклов, нам остается еще один год замедленного роста (2022 год), за чем последует стадия рецессии/стагнации или спада, которая продлится около 2 лет. Третий 8-летний цикл полностью завершится к концу 2024 года.

Что говорят цифры?

Еще одним инструментом прогнозирования рынка жилья является статистическая модель, основанная на взаимосвязи цен на жилье, ипотеки и доходов населения. Прогноз на 2021 год, рассчитанный по данной модели, оказался работоспособным и показал хорошую точность.

Расчеты показали, что снижение вливания средств ЕНПФ в 2022 году может достигнуть 100%. Это в свою очередь вызовет падение спроса на ипотеку на 25-30%. При таком сценарии на рынке жилья ожидается стагнация цен.

Составлено автором на основе данных БНС МНЭ

Хроника 2021 года на рынке недвижимости

Январь. Начало приема заявок на использование пенсионных накоплений для приобретения жилья, начало роста спроса. Рост цен составил 7,2%.

Февраль. Начало ажиотажа на рынке жилья. Количество сделок зашкаливает – плюс 90% к январю. Рост цен на 3,2%.

Март, апрель. Ажиотаж продолжается, рост сделок – 28% и 13% соответственно. Рост цен – по 2% в месяц.

Май – заявление об отмене программ «Баспана-хит» и «7-20-25». Покупатели и продавцы в недоумении. Спрос падает на 20%, рост цен останавливается.

Июнь. Появление первой цифровой ипотеки. Постепенное восстановление спроса, рост цен на 1,2%.

Июль. Начало снижения спроса и замедление роста цен.

Август, сентябрь. Кратковременная сезонная активизация спроса, замедление роста цен до 1% в месяц.

Октябрь. Повышение базовой ставки до 9,75%, завершение ажиотажа, падение сделок на 20%. Рост цен на жилье остановился.

Ноябрь. Замедление активности на рынке, цены и спрос не растут.

Декабрь. Заявление о повышении порога достаточности вкладчиков ЕНПФ.

: Если вы обнаружили ошибку или опечатку, выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите CTRL+Enter
20331 просмотров
Поделиться этой публикацией в соцсетях:
Об авторе:

Орфографическая ошибка в тексте:

Отмена Отправить