Почему дорогая нефть не вернёт в РК прежние цены на недвижимость

Коммерческая недвижимость Астаны и Алматы, да и в целом Казахстана, переживает не лучшие времена

Евгений Долбилин — партнер международной компании Scot Holland | CBRE в Казахстане.
Фото: Андрей Лунин
Евгений Долбилин — партнер международной компании Scot Holland | CBRE в Казахстане.

Арендные ставки замерли на низком уровне, без намека на рост; покупательская способность казахстанцев падает, что напрямую отражается на доходности ТРЦ; реальные сделки проходят по средней цене до 230–340 тыс. тенге за «квадрат». Мнением о том, что можно предпринять владельцам ТРЦ и БЦ в этой ситуации, делится с Forbes Kazakhstan партнер международной компании Scot Holland | CBRE в Казахстане Евгений Долбилин.

F: Оцените, пожалуйста, ситуацию на рынке жилой недвижимости Казахстана. Что сейчас происходит в целом, какие основные тенденции в девелопменте, строительстве и других сегментах?

– В настоящее время рынок стоит, а реальная рабочая цена недвижимости, по которой более-­менее в Алматы и Астане проходят сделки, это продажи до 340 тыс. тенге за «квадрат», без учета элитной недвижимости, где сделки хоть и большие, но весьма редкие (по сравнению с масс-маркетом). Средняя сумма сегодняшней сделки – это коридор в 230–340 тыс. тенге. Рынок жилья немного подогревает государственная поддержка.

F: А какова ситуация с торговыми и бизнес-центрами?

– Проблема заполняемости арендаторами торгово-развлекательных центров упирается в покупательскую способность, которая сейчас не на самом высоком уровне. Поэтому ретейлерам сложно. Что касается бизнес-центров, то у них практически нет новых клиентов. Большинство арендаторов сидят на прежних местах, но многим из них удалось заставить арендодателей снизить ставки и зафиксировать их в тенге, долларовые ставки встречаются крайне редко.

Серьезной проблемой заполняемости бизнес-центров является то, что иностранные компании покидают Казахстан, соответственно, освобождаются площади, что они арендовали. На смену им приходят единицы – и те не могут взять прежние объемы. Основная часть сделок – это переезд старых компаний на новое место, где им предложили меньшую цену, бесплатный ремонт или что-то еще.

С другой стороны, ставки в бизнес-центрах и без того низкие. Например, в Алматы можно снять офисы классов «А», «А минус» по цене 3,2–6 тыс. тенге за «квадрат». Такого никогда не было.

F: Продолжится ли падение арендных ставок?

– Вряд ли, я бы сказал, сложилось некое равновесие. То, что мы сейчас видим, это не на год или два, с этим придется жить долгое время, это новая реальность, как сейчас говорят.

Есть собственники, которые держат ставки, до сих пор оглядываясь на цены из прошлого. Но его не будет еще лет 5–10, а может, и намного дольше.

Единственный потенциальный клиент, который может оживить рынок в ближайшей перспективе и заложить устойчивый многолетний тренд для развития всех сегментов недвижимости, это МСБ. Так называемые end users, или конечные потребители. Если государство реально улучшит бизнес-климат для этих компаний, они начнут потихоньку развиваться и смогут дать толчок развитию всех секторов недвижимости. Здесь главное – предоставить им максимум защиты, надежности со стороны государства на всех уровнях, свободы. Достаточно посмотреть на мировой опыт, где основа спроса – это малый и средний бизнес.

F: Будут ли застройщики строить новые БЦ при таких низких ставках?

– На мой взгляд, при ставках в 3,2–6 тыс. тенге за квадратный метр строить новый БЦ невыгодно. Калькуляция тут следующая: себестоимость строительства должна быть низкой, стоимость земли также должна быть ниже, чем сейчас, то же самое с инфраструктурой.

F: На этом проблемы БЦ заканчиваются?

– Отнюдь. На самом деле проблем множество. К примеру, если Национальный банк все-таки переедет в Астану, то и остальным банкам нужно будет переносить офисы в столицу. Можно предположить, что за короткий период времени высвободятся огромные площади в Алматы.

То же самое касается и помещений, которые строятся под Экспо-2017. По некоторым данным, речь идет о 500 тыс. кв. м, часть из которых будет отдана под международный финансовый центр «Астана». Даже не могу предположить, сколько лет уйдет на то, чтобы распределить и заполнить все площади.

F: А что с новыми ТРЦ?

– Похожая ситуация, с одной поправкой – под них нужно гораздо больше земли, чем под БЦ. Новые проекты в области строительства ТРЦ – это то, что сейчас достраивают банки, которым нужно хоть как-то реализовывать свое залоговое имущество. Брали-то они залоги по тем ценам, которые вряд ли уже вернутся, поэтому им приходится дорабатывать замороженное строительство, чтобы продать объекты как можно дороже.

F: Есть такое правило – «покупай на падении». Можно ли сейчас применить его к Астане и Алматы?

– Рынок собственников на не­определенное время ушел, сейчас музыку заказывают покупатели и арендаторы. Собственники уже не могут диктовать условия, поэтому я считаю, что в настоящее время идеальные условия, чтобы покупать и арендовать новые помещения, квартиры.

Тем не менее мы отмечаем, что пропал «сентимент» на рынке – основная масса покупателей не имеют возможности для новых приобретений, а те, кто имеет, уже не видят в недвижимости ликвидного актива. Если раньше покупка 5–10 квартир выглядела весьма привлекательным инвестиционным инструментом, то теперь это фактически неликвид, ибо деньги потом не получится быстро «вытащить».

Сделки по недвижимости, конечно же, проходят. Однако совершаются при одном очень важном условии: объект должен генерировать приличный и стабильный денежный поток, что сейчас крайне редкое явление.
Некоторые собственники пытаются оценивать свою коммерческую недвижимость по стоимости «квадрата» – это ошибка. По стоимости квадратного метра оценивается только жилье.

F: Есть какой-то выход для владельцев недвижимости?

– У собственника, арендодателя сейчас есть два пути, причем оба болезненные. Можно просить цену, которую считаешь справедливой, и ждать клиента несколько лет. Либо опускать цену и продавать за столько, сколько дают. Нужно смотреть в будущее, ведь выбор очень простой: можно получить 100% «ничего» или 50% «чего-то».

Знаю пример, когда продавали отличное здание высокого класса в Алматы. В прошлом году собственник просил за него $22 млн. Нашелся покупатель, который готов был его купить за $19 млн, однако хозяин отказался. Прошел год, за это здание уже другой потенциальный покупатель предложил $14 млн, и собственник снова не согласился. Сейчас новый клиент предлагает ему только $9 млн, но и эта сумма его не устраивает. Кто знает, может, в следующем году он будет готов продать здание за $9 млн, а очередной покупатель будет давать лишь $5 млн. При этом с тех пор у владельца данного прекрасного здания не появилось ни одного нового клиента, он содержал этот объект, платил немалые деньги, хотя мог бы уже несколько лет быть с $19 млн, согласись в свое время на предложенную сумму.

Так ведут себя многие собственники зданий, потому что живут прошлым. Таким же прошлым живут и банки, которые не хотят скидывать активы по реальным ценам. Все надеются, что цена вырастет. Все мы помним 2006–2007, когда ставки были по $90–100. Как сделать так, чтобы они вернулись на этот уровень? Правильно, ставки вырастут, если увеличится спрос и сократится предложение. В ближайшее время это нереально.

Боюсь, что даже если цена на нефть вернется к $100 за баррель, это слабо повлияет на арендные ставки и в целом на стоимость коммерческой недвижимости.

FЕсли вы обнаружили ошибку или опечатку, выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите CTRL+Enter

Об авторе


заместитель главного редактора Forbes Kazakhstan

 

Статистика

18804
просмотра