Ненадежный актив

Почему сегодня не лучшее время вкладываться в недвижимость

ФОТО: Андрей Лунин

Внашем представлении недвижимость всегда считалась беспроигрышным вариантом для инвестиций. Но в последние годы привлекательность данного актива уже не столь бесспорна, а пандемия COVID-19 только усугубила ситуацию, причем оценить масштабы ее влияния на рынок еще только предстоит.

По мнению партнера Scot Holland | CBRE в Центральной Азии и Казахстане Евгения Долбилина, за последние годы недвижимость в качестве инвестиционного инструмента потеряла былой лоск. «Денег в инвестиционных фондах недвижимости стало меньше, а это означает, что они перетекли в другие сферы», – говорит эксперт. К тому же в результате пандемии просели практически все сектора недвижимости.

Наиболее тяжело пострадала индустрия гостеприимства. Большинство отелей либо полностью закрылись, либо функционируют в усеченном режиме, когда из 10 этажей гостей принимают один-два. Желающих инвестировать в гостиничную недвижимость нет, а крупные объекты, в каждый из которых в свое время вкладывали сотни миллионов долларов, генерируют убытки и наращивают долги. Но юридически признать эти компании банкротами – означает создать проблему в банковском секторе, где все эти объекты и активы заложены под кредиты и имеют определенную залоговую стоимость. Во многих странах государство пытается помочь сотрудникам сферы, выплачивая им часть зарплаты, но после пандемии далеко не все вернутся на прежние рабочие места.

Оценивая посткоронавирусные перспективы сегмента офисной недвижимости в начале пандемии, эксперты говорили о росте спроса на гибкие пространства и коворкинги, однако, по мнению Долбилина, будущее этих форматов тоже не безоблачно, свидетельством чему стали сложности, с которыми столкнулась компания WeWork, крупнейший оператор коворкингов. Ведь такой формат предполагает совместную работу и не исключает риск того, что рядом окажется заболевший человек или бессимптомный носитель. «Что касается традиционных форматов, то на примере международных компаний, работающих в Казахстане, мы видим, что практически все они сократили площади под офисы, причем тренд начался еще до коронавируса и был связан с уменьшением объемов работы», – комментирует эксперт.

На казахстанском рынке уверенно чувствуют себя компании, связанные с государством, а также представители нефтяного сектора, но последние сконцентрированы главным образом в западных регионах. Еще одна тенденция связана с переездом офисов крупных компаний из Алматы в Нур-Султан. Это создает дополнительное давление на рынок офисной недвижимости, да и добротных бизнес-центров класса «А» в Алматы не запускали достаточно давно. Вообще пандемия лишь усилила тренды, которые намечались ранее, считает Долбилин. Некоторые компании уже пробовали переводить сотрудников на дистанционную работу, онлайн-торговля создавала конкуренцию традиционному ретейлу. После того как эта практика поневоле стала массовой, люди убедились, что «удаленка» действительно может быть эффективной, и оценили преимущества покупок онлайн.

Главными бенефициарами COVID-19 стали фармкомпании и IT-сектор. Применительно к рынку недвижимости это означает довольно оптимистичные перспективы для игроков, специализирующихся на предоставлении услуг центров обработки данных и складской инфраструктуры, но и здесь все не так просто. Эти сегменты очень узки и довольно специфичны. По словам члена совета директоров ALG Company Балхаш Сагындыковой, сегодня на рынок логистики хотят заходить многие, а нюансы работы понимают не все. «Инвесторы вряд ли пойдут в сегмент класса «А»: строить такой склад долго, дорого, окупается он как минимум 12 лет. Если для товара не столь критичны условия хранения, нет смысла переплачивать за них. А для тех же фармацевтических компаний, которым этот момент важен, двигать товар с одного склада на другой – все равно что устроить пожар. В прошлом году, например, от нас ушли некоторые клиенты, для которых возможность сэкономить на условиях хранения оказалась принципиальной. Зато другие, для которых важны условия хранения, расширили площади», – рассказывает Сагындыкова. Люди, которые хотят снять сливки, не будут вкладываться в самую дорогую складскую инфраструктуру, а у тех, кто был бы готов на такой шаг, в настоящее время не хватает ресурсов.

Привлекательность зарубежной недвижимости в качестве инвестиционного актива также снизилась. По словам Долбилина, появились новые инструменты, позволяющие получать более высокий доход без всяких хлопот, связанных с владением недвижимостью, и значительная часть денег частных инвесторов перетекла на рынок криптовалют или онлайн-платформ типа Robinhood. «Люди часто забывают, что владение зарубежной недвижимостью накладывает обязательства, связанные с выплатой налогов, расходов на содержание жилья. Заработать на ней можно, если купить очень дешево, но для этого нужно хорошо знать рынок. Находясь в Казахстане, сделать это очень непросто, к тому же зарубежные страны все чаще принимают законы, по которым инвесторам надо доказать происхождение денег. Что касается покупки жилья в Алматы или Нур-Султане, то приобрести квартиру, чтобы жить в ней, – это одно дело. Спекулянты, которые вкладывали в недвижимость на стадии котлована, остались в 2009–2010-х годах, а к тем ценам, которые были на стадии «мыльного пузыря», мы уже не вернемся», – отмечает эксперт.

Единственный сектор жилой недвижимости, который оказался в выигрыше в сложившейся ситуации, это загородное жилье. Имея возможность работать дистанционно, сотрудники многих компаний переехали из крупных городов в пригороды, где к тому же жизнь обходится дешевле. Данный тренд быстро уловил, например, Airbnb, переориентировавшийся на продвижение загородной недвижимости и оказавшийся в более выгодном положении, чем сервисы, предлагавшие проживание в отелях. Ответ на вопрос, как сложится ситуация на рынке жилой недвижимости в будущем, во многом зависит от того, как скоро люди вернутся в большие города. Пока же в Лондоне, например, чтобы сдать жилье, владелец доходной недвижимости должен дать скидку 20–25%, и он пойдет на это, чтобы получать хоть какие-то деньги и выплачивать ипотеку.

Несмотря на глобальные последствия коронакризиса, массовое банкротство компаний МСБ, худшего сценария удалось избежать, считает Долбилин. Западные государства, в первую очередь США, начали массово заливать свои экономики деньгами. «Количество напечатанных и вкачанных денег беспрецедентно. В результате фондовые рынки находятся на рекордно высоких значениях. Но что самое интересное – это рекордно низкие показатели инфляции, хотя традиционно она должна следовать за эмиссией денег. Низкая же инфляция никак не способствует желанию инвесторов вкладывать средства, в том числе в недвижимость», – резюмирует эксперт.

: Если вы обнаружили ошибку или опечатку, выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите CTRL+Enter
4263 просмотров
Поделиться этой публикацией в соцсетях:
Об авторе:
Загрузка...
19 мая родились
Алик Айдарбаев
председатель правления АО «НК «КазМунайГаз»
Самые Интересные

Орфографическая ошибка в тексте:

Отмена Отправить
Ольга Абдрахманова: Мыслить по-крупному – это верный подход Смотреть на Youtube