Как изменится рынок недвижимости после пандемии?
Какая недвижимость будет востребована в период кризиса и стоит ли инвестировать в недвижимость сейчас
В мир пришел серьезный, глубокий кризис и его отличием от предыдущих, которые мы помним, будет то, что он потребует от человеческого общества глубоких перемен, затрагивающих социальную, политическую, экономическую, экологическую и духовно-нравственную сферу.
Пандемия, последующие за ней падение цен на нефть и курса тенге, затем введение режима ЧС поставили экономику и рынок недвижимости в очень сложное положение. Под угрозой заморозки проектов и сокращения рабочих мест находятся множество строительных компаний. В случае возобновления карантина и второй волны эпидемии осенью банкротство станет неизбежным для многих компаний.
Даже после отмены режима ЧС бизнес уже не сможет вернуть свои потоки в прежнем объеме. Банкротство одного всегда вызывает цепочку других банкротств либо сокращение объемов.
Что касается прогнозов, впору говорить не только о ценах, но и о будущих структурных изменениях на рынке недвижимости.
Какая недвижимость будет востребована в период кризиса
Текущая ситуация даст дополнительный импульс использованию удаленной работы (работодатели в тех случаях, когда сотрудники работают эффективно на удаленке, в целях сокращения расходов уже не станут возвращать их в офис), что вызовет рост вакансии в офисных центрах и сокращение ставок аренды.
В сегменте торговой недвижимости также будет нарастать тенденция оттока продавцов и покупателей на интернет-площадки (маркетплейсы) и доставки товаров на дом.
То же самое будет происходить со сферой образования.
Упадок неизбежен для многих гостиниц, ресторанов, салонов красоты, развлекательных центров.
Это приведет к тому, что собственникам и управляющим компаниям придется пересматривать и даже кардинально менять концепции проектов и их назначение. Частично или полностью будет происходить переформатирование объектов.
На мой взгляд, в период экономического спада и риска новых пандемий на рынке коммерческой недвижимости появятся дополнительные ниши для развития таких объектов недвижимости, как:
- коворкинги - как бюджетная альтернатива офису при удаленной работе. При этом развитие могут получить не только крупные проекты, но и небольшие коворкинги микрорайонного значения;
- коливинги (также бюджетный вариант аренды жилья для общего проживания, но, в отличие от общежитий, более комфортный);
- различные медицинские, оздоровительные центры, стационары;
- здания смешанного и/или многофункционального назначения, сочетающие в разной степени не только вышеперечисленные виды, но также магазины, кафе, детские сады, химчистки, фитнес-центры.
На рынке жилой недвижимости произойдут следующие изменения
Децентрализация. Использование удаленного труда ослабит стремление покупателей выбирать для жизни «дорогие» центры, близкие к офису, а перенаправит их поток в сторону более доступной периферии и загородной недвижимости.
Рост спроса в сегменте частных домов и ИЖС. Выбор покупателей в пользу частного домовладения и загородной недвижимости усилится самим фактом появления коронавируса и кризиса. В этот период многие осознают преимущество жизни в частных домах:
во-первых, в случае изоляции у тебя есть свой двор для прогулок и физической активности;
во-вторых, в случае продовольственного кризиса есть своя земля и, возможно, свое хозяйство, которое тебя накормит;
в-третьих, возрастет осознание пользы для здоровья жить в экологически чистых районах с чистым воздухом, пусть и более отдаленных.
В обществе в целом усилятся идеи создания более экологичной и безопасной среды для жизни и работы. В строительстве это носит название green development.
Если раньше тема зеленых технологий, экологичной и безопасной жизни, энергосбережения, чистых источников энергии и бережного отношения к природе витали в воздухе «вокруг да около», то сейчас настало время внедрять их в жизнь.
Что будет с ценами на недвижимость?
Что касается цен, то с начала карантина они остаются без изменения. Однако рынок недвижимости – инертный, поэтому он не может реагировать быстро. Но в ближайшие месяцы падение реальных доходов и будущие трудности с банковской ликвидностью неизбежно приведут к развороту тренда в сторону снижения цен. В первую очередь это начнется на вторичном рынке многоквартирного жилья, в сегментах бизнес- и элит, в «дорогих» центральных районах. До конца года изменение не будет значительным - оно может составить 3-5%. В 2021 цены могут просесть еще на 7-10%.
На первичном рынке удорожание кредитных ресурсов и строительных материалов не даст цене сильно упасть, а даже наоборот, может привести к незначительному росту в пределах 5-10%. Существенного изменения на первичном рынке не ожидается еще и потому, что существующие государственные ипотечные программы направлены главным образом на первичный рынок, поэтому здесь будет сохраняться спрос.
Стоит ли в этот период вкладываться в недвижимость?
К сожалению, на рынке жилой, офисной, торговой, гостиничной и производственной в целом недвижимости мы увидим падение доходности в горизонте кризиса 1,5-2 лет. На рынке жилья, например, средняя доходность невысока – она составляет лишь 7,0-7,5% годовых, в то время как банковский депозит дает 9-9,5%.
Но это не значит, что интересных проектов для инвестиций нет. В новых реалиях определяющим фактором доходности будет являться актуальная концепция проекта, его перспективы и риски.
Что касается тех, кто хочет приобрести недвижимость для проживания, сейчас хорошее время не спеша делать выбор.
Что будет с социальным жильем?
В период кризиса государство сохранит и, возможно, даже расширит действующие программы социального жилищного кредитования. Как известно, с начала года запущена новая программа «Нұрлы жер» до 2025, в рамках которой выдаются льготные ипотечные займы.
Нынешняя программа «Нұрлы жер» предполагает сегментацию всех очередников и не очередников на категории по доходам, для которых существуют отдельные программы.
Нам всем нужно понимать, что мы вошли в новую реальность и мир уже не будет прежним. Чтобы сохранить и развить то, что мы имеем, необходимо менять подходы и мировоззрение.
Подписывайтесь на наш канал в Telegram
