Эксперт о недвижимости в РК: Рынок завален дорожающим товаром, который не востребован

Вместе с партнёром юридической компании Leila Zulfugarova & Partners Ириной Архиповой Forbes.kz подвел итоги года в сфере недвижимости в Казахстане

ФОТО: Depositphotos.com/pressmaster

F: Ирина, 2020 год ознаменовался обрушением цен на офисные площади. Как вы считаете, рынок в Казахстане по этому направлению достиг дна или падение продолжится?

- Если говорить о продажах, то сделки по бизнес-центрам (БЦ) сейчас проходят строго конфиденциально, исключительно «при закрытых дверях» и только как сделки с инвестиционными портфелями, а не как сделки с недвижимостью. Поэтому вы не увидите объявления о продаже БЦ за $1, даже когда рынок окажется на дне. Есть предложения о продаже сегментированных офисных помещений, расположенных в БЦ, но цена предложения от продавцов обычно не отвечает спросу рынка, и перспективы на заключение сделок здесь очень низкие. Самое главное, что острого спроса на приобретение офисов в БЦ и до 2020 года уже не было, а на настоящий момент он практически отсутствует. Уверена: строительный бум в сегменте БЦ давно закончился, и пандемия довершила начатое кризисом.

Сегодня я не рекомендую своим клиентам рассматривать этот формат, потому что он морально изжил себя ещё вчера. И я буду категорически против сделки, пока не увижу как минимум два перспективных варианта реструктуризации этого объекта.

Также и с арендными перспективами. Предложения от арендодателей остаются высокими. К примеру, многие управляющие компании снизили ставки аренды максимум на 10%. Их ставки вообще не соответствуют реальную рыночному спросу. Частные владельцы-арендодатели более гибко реагируют на ситуацию, и у них ставки снижены на 30%, а в отдельных случаях и на все 50%. Но, мое мнение: понижать арендные ставки уже поздно – не сработает. Скажем так: рынок ушёл из БЦ. На настоящий момент цены дна не достигли. Падение рынка будет продолжаться в 2021 году.

Ирина Архипова
Ирина Архипова

F: В этой связи пришлось ли застройщикам кардинально менять свои планы по строительству и введению в эксплуатацию новых коммерческих площадей?

- Застройщики в своей массе уже давно перестали строить БЦ. Строительство торговых и торгово-развлекательных центров тоже остановится. В эксплуатацию будут вводиться небольшие по площади нежилые помещения с отдельными входными группами, расположенные в новых жилых комплексах. Это не означает, что кризис их не задел. Там тоже есть и будут серьёзные проблемы, но у этих помещений есть шанс остаться на плаву в 2021.

Во всяком случае в 2020 мы вели и заключали сделки с недвижимостью именно в этом секторе. Поэтому есть надежда, что и в 2021-м сделки будут. Но рынок уже требует нового формата работы. Думаю, что застройщики это хорошо понимают и будут учитывать.

F: На ваш взгляд, когда цены на продажу и аренду офисов вернутся к уровню начала 2020 года и вернутся ли вообще в обозримом будущем?

- В онлайн-режиме сейчас не смогут работать только дворники, и то - если в 2021 не изобретут уличные роботы-пылесосы (улыбается). Пандемия показала, что многие офисные сотрудники хорошо справляются со своей работой в удаленном доступе.

В 1990-х мы могли бы ожидать массового возврата в офлайн-офис при благоприятном исходе пандемии. Но в 2021 цифровизация открывает новый уровень жизни и работы. А экономический кризис заставит бизнес оптимизировать расходы. Поэтому отказ от аренды офиса станет логичным решением для многих.

В 2021 арендные ставки на офисы продолжат снижение, но это уже не будет решающим фактором. По сути, бизнес серьёзно задумается: а нужно ли ему возвращаться во вчерашний день к началу 2020 года?

F: Во всем мире пандемия увеличила спрос на частные жилые дома. Так ли это в Казахстане? И вообще насколько существенен этот тренд для местного рынка недвижимости?

- Во всем мире индивидуальные жилые дома всегда были трендом. Именно их покупают или мечтают купить большинство людей. А квартиры – это в основном арендный сектор. Потому что весь мир знает и понимает, что недвижимость – это прежде всего право собственности на землю.

В жилищных вопросах у нас осталась психология советского человека, даже у молодежи. Для большинства нашего населения стремление жить в благоустроенных городских «ульях» всегда было пределом мечтаний.

У нас специфический рынок в частном секторе: либо дворцы в 500-1000 квадратов, либо «хижины». При этом цена предложения от владельцев либо осталась на прежнем уровне либо выросла на 10-20%. Но востребованных предложений качественных компактных индивидуальных жилых домов до 150-200 квадратов у нас практически нет.

Действительно, пандемия открыла глаза многим людям, проживающим на постсоветском пространстве. Россия сейчас переживает настоящий бум приобретения «домика в деревне». Кроме этого, для многих ещё новый проект «свой дом и земля» открывает перспективы «выживания семьи» в экономическом кризисе. Это также очевидное решение вопроса о расширении жилья при увеличении состава семьи. И это ещё одна причина для тренда работы в режиме удаленного доступа. Сейчас можно искать работу для специалистов в любой точке Казахстана и за её пределами.

F: Что происходит с ценами на квартиры? Одни аналитики и компании говорят о падении цен, другие о росте. А что на самом деле?

- В 2020 наступил глубокий кризис самих продаж как таковых. Если говорить о цене предложения от продавцов квартир, то она выросла на 10-15%. Из десяти предложений продавцов, которые «висят» годами, сделки заключаются с одним-двумя и только при условии хорошего дисконта. Для рынка это – страшная цифра, и большинство участников не осознают всю тяжесть ситуации и её дальнейшее развитие. Спрос продолжает падать, потому что резко снизились финансовые возможности покупателей. А спекулятивная формула сделок утратила свою актуальность. И застойность рынка продолжает возрастать. Поэтому, говоря о росте цен, нужно понимать - это цены предложения продавцов. При этом падение цен - это резкое снижение реально совершенных сделок и увеличение разрыва между ценой предложения и ценой спроса.

Представьте себе, что вы владелец магазина. Витрина магазина завалена товаром, который никто не покупает. Склад забит. А поставщики продолжают везти и разгружать новый товар. В течение года единичные продажи были только с большим дисконтом. Цены привязаны к растущему курсу доллара. И вы с маниакальным упорством меняете и меняете ценники в сторону увеличения. Если я спрошу вас, возросли ли цены на ваш товар, вы дадите утвердительный ответ. Если я спрошу вас, упали ли продажи вашего товара, вы ответите: «продажи упали очень низко». И вы подтвердите, что дела у вашего магазина плохи, и дальше будет ещё хуже. Это простое и доступное описание состояния рынка недвижимости на сегодня.

F: А как влияют на спрос, предложение и цены ипотечные госпрограммы?

- Судя по опыту, никак. Социальное жильё – это сектор, обособленный от рынка, со своими правилами и недостатками.

F: Как вы считаете, останется ли на казахстанском рынке заметная доля классической ипотеки без государственных стимулов?

- Останется как инструмент. Но будет недоступна для большинства населения, даже если ставка будет 3% годовых - у большинства людей нет таких доходов.

F: Как вы считаете, что ждет рынок недвижимости в 2021 году?

- Перефразирую слова известного политического деятеля: рынку коммерческой недвижимости потребуется серьёзная перезагрузка. Многие операционные системы, работавшие до 2020, устарели и войдут в конфликт с новыми программами. А столь ожидаемый возврат к старому потеряет смысл. Другими словами, возврата не будет, но будет переход на новый уровень.

В жилом секторе произойдет разворот рынка в сторону земельных участков для индивидуального строительства компактных и недорогих домов. Вот здесь как никогда будут важны государственные программы – выделение участков, обеспечение коммуникациями, ссуды на строительство с социальным направлением. Но здесь опять всё может напороться на «спекулятивный интерес» отдельных лиц. Поэтому нужна защита этого проекта.

Застройщики обратят внимание на потребность рынка в городских доходных домах с надёжными управляющими, но не компаниями, «пожирающими прибыль», а хорошими добросовестными управдомами и конкурентным обслуживанием на аутсорсе.

В 2021 нас ждёт новый рынок и новые правила игры. Основные принципы и цели останутся прежними, но процессы работы будут абсолютно новыми. Все спекулятивные схемы родом из 90-х и 2000-х уйдут в аут.

Все материалы по теме «Итоги 2020 и прогнозы на 2021» вы можете посмотреть по этой ссылке.

: Если вы обнаружили ошибку или опечатку, выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите CTRL+Enter
138961 просмотров
Поделиться этой публикацией в соцсетях:
Об авторе:
Загрузка...
27 ноября родились
Именинников сегодня нет
Самые Интересные

Орфографическая ошибка в тексте:

Отмена Отправить