Москва отвела девелоперам роль подрядчиков в программе реновации стоимостью 3 трлн рублей

Светлана Рейтер и Екатерина Голубкова

МОСКВА, 25 мая (Рейтер) - На масштабную программу по сносу более 15 миллионов квадратных метров "хрущевок" в Москве с переселением 1 миллиона жителей в новостройки столичные власти планируют потратить 3 триллиона рублей за 15 лет и осуществить ее без участия инвесторов и девелоперов, привлекая строительные компании только как подрядчиков, рассказал в интервью Рейтер заммэра по градостроительной политике Марат Хуснуллин.

Инициатива столичного мэра Сергея Собянина и его команды вызвала бурные обсуждения и протесты жителей Москвы, заподозривших московские власти в желании обогатиться в процессе ее выполнения, а москвичей из подлежащих сносу 5-этажек в хороших районах выселить на окраины. В середине мая тысячи недовольных планами мэрии жителей столицы вышли на демонстрацию.

"Мэр изначально поставил задачу – работаем как городская программа, без инвесторов. Спекуляции про обогащение чиновников – полная ерунда", - сказал в интервью Рейтер Марат Хуснуллин.

Он напомнил, что Москва уже выделила 96 миллиардов рублей из городского бюджета на первый год реализации программы, а за три года город инвестирует 300 миллиардов рублей.

"Триста миллиардов - стартовая часть программы, думаю, стоимость всей программы составит около 3 триллионов (рублей); на 15 лет".

По словам Хуснуллина, реализовывать всю программу планируется за счет города.

Чиновник пояснил, что отсчет 15 лет нужно начинать с 2018 года, поскольку в текущем году еще нужно подвести итоги голосования жителей о включении домов в программу сноса, принять закон, по которому будет работать программа (в июне-июле Госдума будет принимать его во втором чтении с учетом поправок) и сформировать саму программу.

"ДЕВЕЛОПЕРОВ НЕ БУДЕТ"

Если прошлая программа расселения ветхого жилья, начатая прежним мэром Москвы Юрием Лужковым была основана большей частью на девелоперах, которые инвестировали в стройку собственные деньги и часть построенного отдавали городу под расселение, нынешняя программа анонсирована властями как социальная и будет реализована на деньги города, а строительные компании Москва привлечет только в качестве подрядчиков, выполняющих городской заказ.

"Девелоперов (в программе) не будет. В городе есть в чистом виде девелоперы, а есть – девелоперы-производители, застройщики. Те, у кого есть производственное направление, могут принять участие в конкурсе, и если выиграют, подчеркиваю, как подрядчики, будут иметь гарантированную работу по нашему заказу".

В Москве свои подрядно-строительные подразделения есть у таких крупных девелоперов как группа ПИК, ЛСР, Эталон, ФСК Лидер.

По словам Хуснуллина, участием в программе "интересуются все, у кого есть производство", они ждут объявления условий, чтобы планировать свою работу, в том числе привлечение дополнительных работников, так как потребуется увеличение мощностей.

В большинстве случаев город будет строить для расселения монолитные дома, добавил чиновник.

"Если будет "панелька", то только та, которая прошла модернизацию, у которой срок такой эксплуатации под сто лет".

Таким образом, если видение программы у московских властей не поменяется, надежды московских девелоперов заработать на программе реновации, получив новые инвестпроекты на месте сносимых домов, как это было раньше, или продать городу свои построенные квартиры - не сбудутся.

"(Выкуп жилья) Не планируем. Сегодня цена у города с учетом всего, что делаем по благоустройству территории, до 85.000 рублей за квадратный метр. А у застройщиков цена – 150.000. У нас нет денег на выкуп по такой цене, а им нет смысла падать (по цене). То есть, и у них экономика не получается, и у нас".

Средняя маржинальность подрядных строительных работ составляет не более 7-10 процентов, тогда как девелоперские проекты в Москве в разы прибыльнее. Кроме того, город на конкурсах по подряду может предложить и еще менее выгодные условия, сказала аналитик Sberbank CIB Юлия Гордеева.

Под первый этап расселения город хочет использовать уже готовые квартиры, находящиеся на балансе казенного предприятия УГС.

"(Это) порядка 3.600 квартир общей площадью более 200.000 тысяч квадратных метров. Квартиры разбросаны практически по во всех районах Москвы, часть из них пойдет под реновацию".

ПРОГРАММА-ГИГАНТ

По словам заммэра, данная программа беспрецедентна в мире по масштабам:

"На 15,1 млн квадратных метров проживает около 1 миллиона (человек); в квартирном эквиваленте – 350.000 квартир. Всего для них нам нужно построить порядка 20 миллионов квадратных метров с учетом городской среды. Пока в мире никто такую гигантскую программу реализовать не пытался. Схожую  программу, но меньшего объема, анонсируют турки, которые (уже) что-то начали достаточно низкими темпами. Пекин делает, но их заявленная часть – у них тоже, кстати, пятиэтажки-панельки – меньше нашей по объему".

Задача города "полностью создать новую градостроительную картину в 90 районах, 530 кварталах, которые могут попасть в программу", сказал Хуснуллин.

В рамках программы городу нужно возводить дополнительно по 1 миллиону квадратных метров жилья ежегодно.

"На сегодняшний день бюджет Москвы - 1,6-1,7 триллиона (рублей). Из них на стройку тратим порядка 500 миллиардов. Бюджет позволит нам выделять примерно по 100 миллиардов рублей ежегодно на программу. В 2020 году мы закончим основные стройки метро, у нас высвободятся деньги. Крупные стройки дорог закончим, тоже высвободятся деньги. На метро мы тратим порядка 150-160 миллиардов рублей в год", - рассказал собеседник Рейтер об источниках финансирования.

Весь рынок жилья московских новостроек, включая строящиеся, по оценке риэлтора Метриум Груп, на сегодня - около 43,7 тысяч квартир, из которых на масс-маркет сегмент приходятся 19,5 тысяч квартир.

ПО НОВЫМ ПРАВИЛАМ

Одной из причин возмущения граждан, вышедших протестовать против в середине мая с транспарантами "Руки прочь от наших домов", – законопроект о реновации, принятый Госдумой в первом чтении в апреле, который в своей первой редакции недостаточно защищает права граждан, а также предусматривает существенное упрощение процедур в процессе строительства.

Во втором чтении с учетом существенных поправок закон планируется принять в июне-июле.

Без нового закона и новых правил программу не реализовать, считает Хуснуллин, а новый закон позволяет существенно ускорить процесс расселения каждого конкретного дома:

"Если мы в три года укладываемся, нам нужен определенный объем оборотных средств. Если это пять лет, то нам денег нужно на 70 процентов больше. В трёхлетнем периоде мы видим свой бюджет: выделяя по 100 миллиардов рублей (в год), можем в течение 15 лет всех расселить. А если закон не принимается, то на дом может уходить до пяти-шести лет, и тогда программу надо планировать на 30 лет, и не факт, что мы её выполним".

Многотысячный митинг против расселения стал неожиданностью для мэрии, признается Хуснуллин:

"Многие из тех, кто туда пришел, либо вообще ничего толком не знал о программе, детально не интересовался, или был дезинформирован теми, кто приглашал на этот митинг. Конечно, были и люди, высказывавшие по программе замечания, и мы их, кстати, учли. Думаю, если бы мы провели широкую информационную кампанию, половины людей на митинге бы не было. А так – нашлись политики, которые использовали недовольство горожан", - считает он.

Заммэра напоминает, что за последние шесть лет город "снес 1,7 миллиона квадратных метров ветхого жилья, построил вместо этого 2,5 миллиона квадратных метров, переселил десятки тысяч семей".

"И никакого шума по этому поводу не было. 95 процентов семей переехало сразу в те квартиры, которые город предложил. 5 процентов спорили, кто-то, может, район хотел поближе, кто-то - квартиру побольше. Потому что люди в Москве все образованные и грамотные. И прекрасно понимают, что стоимость квартиры, в которые они переезжают, от 30 процентов и выше, чем стоит по факту "хрущевка", - говорит он.

Хуснуллин утверждает, что город уже нашел прощадки под строительство новых домов, которые позволят расселить людей рядом с их нынешними домами:

"Полностью уверены, что все те, кто будет переселяться, останутся в своём районе, более того, 80-90 процентов - в своих кварталах. А это был ключевой вопрос, который волновал людей".

Если программа будет реализована в таком виде, как она транслируется сейчас московскими властями, то есть будет построено столько же жилья, сколько и снесено, на рынок недвижимости Москвы это повлияет мало – ведь объем предложения на рынке останется прежним, считает аналитик Sberbank CIB Гордеева.

(текст Ольги Сичкарь)