Forbes Kazakhstan назвал «Бизнесменом 2014 года» Сержана Жумашова

Традиционно каждый январь Forbes Kazakhstan объявляет о своем выборе в номинации «Бизнесмен года». По итогам 2014 редакция отдала предпочтение основателю и президенту компании Capital Partners Сержану Жумашову

Фото: Андрей Лунин
Сержан Жумашов.

Его история успеха начинается с продаж небольших офисов в центре Алматы, которые он с партнерами переделывал из жилых помещений в середине 90-х годов. Занимаясь девелопментом, бизнесмен смог заключить самую крупную сделку с недвижимостью на всей территории бывшего СССР, продав американскому инвестиционному фонду первую очередь торгово-развлекательного центра «Метрополис» в Москве за $1,2 млрд. В настоящее время на финальной стадии находится продажа еще двух офисных зданий этого комплекса. Примечательно, что строительство «Метрополиса» было закончено зимой 2009 года, в самый разгар кризиса.

Заработанная за эти годы репутация позволила Capital Partners стать участником ряда крупных международных элитных проектов в Майами и Абу-Даби, где компания Жумашова выступает девелопером. Помимо этого, Capital Partners строит курорт в Турции, а также занимается рядом других больших проектов.

В Казахстане Capital Partners управляет горнолыжным курортом Шымбулак и выступает оператором проекта «Кок-Жайляу». Кроме того, Жумашов вместе с друзьями открыл первую в СНГ партнерскую английскую школу Haileybury Almaty и занимается проектом создания в южной столице американского госпиталя Mount Sinai.

Сержан Жумашов занимает 26 строчку рейтинга 50 самых богатых бизнесменов Forbes Kazakhstan с состоянием $250 млн и 12 место в нашем рейтинге 50 самых влиятельных бизнесменов.

Сержан Жумашов дал большое интервью нашему изданию, выдержки из которого мы публикуем (полную версию читайте в январском номере журнала Forbes Kazakhstan).

Аудитор с американским миллиардом

В 1993 четыре друга – Сержан Жумашов, братья Мукан и Мухтар Аухадиевы и ныне известный режиссер Ермек Турсунов – начали заниматься недвижимостью. Они покупали в центре Алматы старые многоквартирные двухэтажные дома, построенные после Второй мировой войны японскими военнопленными, переделывали под офисы и продавали. Жумашов помнит первую сделку, когда в 1995 их команда продала посольству Нидерландов офисное здание за $250 тыс.

«Тогда для меня это были сумасшедшие деньги, – говорит он. – Операции с недвижимостью понравились, и я начал искать инвесторов для дальнейшего развития в этом направлении».

В том же году Сержану удалось выйти на американский фонд NCH (New Century Holding), который в то время активно работал на постсоветском пространстве, инвестируя в фондовые рынки и недвижимость.

«Мы создали совместную компанию Capital Real Estate, в которой мне принадлежало 49%, а остальные 51% – NCH. Затем начали плодотворно работать на рынке офисных зданий», – рассказывает бизнесмен.

Любопытно, что Жумашову удалось привести в Казахстан не просто американский капитал, а деньги очень известной ортодоксальной еврейской семьи Рор. Ее глава Сэм Рор скончался в 2012 и был известен как виднейший религиозный филантроп, поддерживающий любавических хасидов по всему миру. Семья была крупнейшим владельцем недвижимости в Берлине и других немецких городах до тех пор, пока нацистские власти не экспроприировали ее. Спасаясь от гонений, они уехали в Колумбию, откуда спустя годы перебрались в США и основали там успешный бизнес.

Во время первой встречи Жумашов рассказал Сэму Рору о состоянии рынка недвижимости в Казахстане, вернее, об отсутствии такового и обрисовал перспективы доходов, которые можно получить.

«Я чуть ли не на ресторанной салфетке набросал свои расчеты, после чего Сэм сказал, чтобы я создал компанию, куда он переведет деньги для первого проекта. Быстрота принятия решений этим человеком меня тогда удивила», – вспоминает Сержан.

Спустя буквально несколько дней Жумашов отправился в ближайшее отделение Казкоммерцбанка в Алматы – на автовокзале «Саяхат», где обслуживали VIP-клиентов. Он обратился к менеджеру с просьбой открыть временный счет находящейся в стадии регистрации компании Capital Real Estate.

«Мне сказали, что я, видимо, не туда попал и мне нужно ехать на проспект Абая, где обслуживают обычных клиентов. Я поехал туда, все сделал, а вечером отправил в Нью-Йорк по факсу реквизиты счета», – рассказывает Сержан о том, как его встретили «по одежке». На следующий день на временный счет поступило $980 млн от NCH, и Жумашова спешно переквалифицировали в VIP-клиента. По тем временам (да и сейчас) это была огромная сумма для рынка недвижимости Казахстана.

Первым совместным проектом с NCH стало офисное здание, которое они построили на Ленина – Виноградова (ныне Достык – Карасай батыра). Этот долгострой принадлежал ВЦ Минфина РК, по соседству с которым трудился начинающий аудитор Жумашов. В те времена министерство переезжало в Астану, а свои объекты недвижимости в Алматы выставило на продажу.

«Коробка долгостроя портила вид центра города. Мы ее купили на аукционе, достроили и превратили, как нам тогда казалось, в бизнес-центр класса «А», – улыбается бизнесмен. – Офисное здание, по нынешним меркам, конечно же, недотягивало до высшей категории, но арендаторов было много, ибо хорошие офисы были в дефиците. Таким же образом мы переделали еще три дома по улице Фурманова, на месте старой фабрики Гагарина».

Сотрудничество Жумашова с NCH завершилось успешно, у него до сих пор остались хорошие личные отношения с ними. Совместная компания была закрыта в 2001, когда все офисные здания были распроданы. Американский фонд хорошо заработал, давая деньги под 37% годовых.

Коренные москвичи

В 2001 у Сержана появился новый партнер – Бурак Оймен, который приехал в Алматы управлять офисом международной консалтинговой компании в области коммерческой недвижимости Colliers. Вдвоем они создали Capital Partners, в которой до сих пор Жумашову принадлежит 60%, а Оймену – 40%.

«Наш первый проект с Бураком стартовал в 2001, – рассказывает Жумашов. – Мы взяли кредит в Казкоммерцбанке под 19% годовых в долларах и купили офисный Samsung-центр в Москве, в Большом Гнездниковском переулке, за $22,5 млн у корейской корпорации. На тот момент это была самая большая сделка с недвижимостью в Москве после кризиса 1998. Через два года мы выгодно продали здание, погасив кредит и заработав».

Следующим проектом партнеров стало строительство логистического центра класса «А» в подмосковном Пушкино. Проект состоял из нескольких фаз, первую из которых, площадью 270 тыс. кв. м, они закончили в 2006. Попутно ими были приобретены земельные участки в районе Домодедово для сооружения 1,0 млн кв. м складских помещений. Финансирование строительства на первых порах вел Казкоммерцбанк, затем Capital Partners получил кредит от немецкого Eurohypo на сумму 120 млн евро. Тогда это был самый крупный кредит, выданный западным банком для развития недвижимости в России.

«Начав работать с нашими логистическими центрами, мы поняли, что индустриальный девелопмент не для нас. Там очень трудно дать объекту высокую добавочную стоимость, ведь арендаторы весьма чувствительны к ставкам. Мы не могли создать складу уникальный дизайн и сдавать его дороже, чем остальные игроки; у нас не было строительных ресурсов, чтобы построить с минимальными издержками, – поясняет бизнесмен. – Поэтому приняли решение продать весь логистический бизнес и сконцентрироваться на сегменте офисной и торговой недвижимости».

Весь проект складских помещений Capital Partners продала консорциуму Deutsche Bank и AIG. В июне 2007 стороны подписали контракт, по которому была выплачена первая сумма в 10% на эскроу-счет, около $40 млн. Закрыть сделку планировалось к началу сентября.

«Это был очень напряженный момент, потому что в Казахстане – еще за год до Lehman Brothers – банки стали срочно выходить из недвижимости, начался кризис на рынке, – вспоминает Жумашов. – Наши покупатели должны были почувствовать, что наступает коллапс, и мы уже ждали отказа от сделки. В таком случае нам бы осталась предоплата в $40 млн, однако нас эта сумма не устраивала, так как в Казахстане банки требовали погашения кредитов».

В начале сентября на счета Capital Partners поступила основная сумма по контракту – $390 млн. По некоторым данным, после мирового кризиса 2008 новые владельцы логистических центров списали с этого проекта более $100 млн.

«Нам, наверное, повезло, что мы смогли так выгодно продать наши склады перед самым коллапсом», – улыбается Сержан.

Котлован за $280 млн

Вид на Кремль из отеля The Ritz-Carlton Moscow.

Другим знаковым проектом Capital Partners в Москве стало строительство отеля The Ritz-Carlton Moscow на Тверской улице и успешная его продажа компании «Верный Капитал», принадлежащей Булату Утемуратову (№1 рейтинга самых богатых Forbes Kazakhstan).

В 2004 Capital Partners купила права на возведение отеля на месте бывшего «Интуриста» у французского девелопера Red Square Development («дочка» Superior Ventures). Еще в 1999 французы договорились с Hilton о строительстве гостиницы под этим брендом на 450 номеров. Red Square принадлежало 100% в проекте, так что в нем не было доли городского правительства – весьма необычно для центра Москвы. По некоторым данным, бывший мэр Юрий Лужков помог Red Square получить 100-процентную долю в обмен на помощь, которую пообещал владелец Superior Ventures. Есть данные, что тот имел некоторое влияние в Международном олимпийском комитете как раз в то время, когда Москва претендовала на право принять Олимпийские игры 2012.

Видимо, что-то с помощью в олимпийской гонке не сложилось, и Superior Ventures решила оставить проект. В нужное время в нужном месте оказался Бурак Оймен, которому французский владелец предложил купить котлован вместе с правом на строительство.

«Благородя личным отношениям Бурака с владельцем проекта нам дали эксклюзивное право на его приобретение сроком около одной недели. Мы принялись проверять юридическую чистоту проекта вместе с нашими юристами из White & Case LLP и одновременно вести переговоры с банками для будущего финансирования, – рассказывает Жумашов. – Риск был большой. Мы боялись, что нам не дадут начать строительство, ведь тогда у нас не было особых связей в Москве».

Пока шла подготовка к сделке, Capital Partners вышла на Marriott International с предложением изучить проект на предмет открытия на этом месте отеля Ritz-Carlton (входит в группу Marriott). До этого у Capital Partners были проекты с Marriott International в Атырау и Актау, где они управляли двумя отелями Renaissance.

«Ritz Carlton активно нам помогал на стадии приобретения проекта, консультируя по финансовым параметрам и оптимальным размерам комнат, – говорит Жумашов. – В итоге после приобретения этого проекта мы пригласили Ritz-Carlton управлять будущим отелем, не проводя тендера. Хотя тогда все ведущие люксовые сети искали возможность открытия отеля в центре Москвы. Число номеров сократилось до 334 – за счет увеличения площадей гостиничных комнат».

После того как сделка по приобретению котлована была закрыта, Сержан встретился с Лужковым. С его слов, в кабинете мэра состоялся примерно такой диалог:

– Ну что, купили?

– Купили.

– Деньги есть?

– Есть.

– Откуда?

– Казахстанские банки дали.

– Сколько хотите инвестировать?

– $180 миллионов.

– Кого приведете?

– «Ритц-Карлтон» хотим, правда, не на 450 номеров, а на 334 из-за увеличения их площади.

– Это решим. Если будете строить, то вам «зеленый свет». Если не будете, то пожалеете. (На самом деле предупреждение от Лужкова прозвучало в более резкой форме. При этом он упомянул, что бывший владелец подвел его и что это редкий случай, когда город не имеет доли в таком проекте.)

Тем не менее, «зеленый свет» был дан, и стройка началась. «Лужков сдержал обещание и раз в месяц проводил планерки по этому вопросу со всеми городскими службами, оперативно решал все вопросы, – вспоминает Жумашов. – Не то чтобы мы ему приглянулись. Просто у него была патовая ситуация, когда три гостиницы в центре – «Интурист», «Москва» и «Россия» – были снесены, и ни по одному из объектов стройка не началась. Номерной фонд пятизвездочных отелей резко сократился, ощущалась их острая нехватка».

В декабре 2006 Лужков побывал на открытии Ritz-Carlton, где ему все понравилось. Проект обошелся компании в $280 млн.

«После завершения строительства осенью 2007 мы получили кредит от клуба банков Areal, Merryl Lynch на сумму 220 млн евро и досрочно вернули весь кредит Казкоммерцбанку вместе с начисленными процентами», – говорит собеседник.

Отель была продан группе «Верный Капитал» в 2011 за сумму около $600 млн. Ritz-Carlton на Тверской мог бы оказаться в руках катарского фонда, который серьезно рассматривал возможность покупки. Однако Capital Partners выбрала казахстанскую компанию. «В Москве существует негласная конкуренция на рынке пятизвездных отелей между бывшими республиками СССР. Так, Ararat Park Hayat принадлежит бизнесменам из Армении, отель «Украина» куплен и реконструирован выходцами из Азербайджана. Но The Ritz-Carlton Moscow до сих пор является самым престижным. Мы тихо им гордимся», – отмечает Жумашов.

Чудо «Метрополиса»

«До сих пор самым важным для меня и удачным проектом остается комплекс «Метрополис», в который входят как сам торговый центр, так и три блока офисных зданий», – продолжает миллионер.

Когда грянул кризис в августе 2007, Capital Partners строила два крупных объекта – Esentai Park в Алматы и «Метрополис» в Москве. В то время казахстанский банк, финансировавший оба проекта, остановил кредитование. Здания находились в разной степени готовности – от 20% до 50%.

Capital Partners удалось найти западное финансирование для продолжения строительства «Метрополиса», открыв в Eurohypo кредитную линию на 380 млн евро, это был очередной рекорд по сумме кредита, выданного западным банкам на рынке недвижимости СНГ. Попутно продав 50% торгового центра голландской Rodamco, одному из крупнейших владельцев торговых центров по всей Европе. Благодаря кредиту Eurohypo удалось завершить строительство комплекса в январе 2009 – в самый разгар кризиса.

«И опять нам повезло. «Метрополис» сразу оказался полон арендаторов из-за месторасположения и качества проекта. Мы получили за него несколько престижных профессиональных премий», – говорит Жумашов.

Пока они готовились полностью продать «Метрополис» Rodamco, самих голландцев поглотил глобальный девелопер Uni-Bail, отказавшийся покупать ТЦ. Предоплата в 25 млн евро от Rоdamko осталась у Capital Partners в качестве штрафа за отказ от сделки.

Покупатель на «Метрополис» нашелся в 2013. Глобальный фонд под управлением Morgan Stanley Real Estate Investing приобрел торговый центр за рекордную цену – $1,15 млрд, это была самая большая разовая сделка на рынке недвижимости на территории бывшего Союза. В настоящее время идет строительство второй очереди «Метрополиса», которая должна быть выкуплена тем же фондом в 2017. Параллельно Capital Partners два года назад продала одно офисное здание международному фонду Heitman Russia за $180 млн.

Прорывные проекты

Фото: Андрей Лунин
Сержан Жумашов в своем кабинете в Esentai Tower.

Сегодня Capital Partners по приглашению L Real Estate (инвестиционное подразделение группы LVMH) принимает участие в международном консорциуме по развитию крупнейшего девелоперского проекта в Абу-Даби. Это многофункциональный проект под рабочим названием The District на Saadiyat Island, состоящий из молла, с 270 тыс. кв. м арендуемых площадей, общей площадью около 1 млн кв. м, двух люксовых отелей с апартаментами. The District будет расположен между тремя музеями: Louvre – по проекту Жана Нувеля, Guggenheim – по проекту Франка Гэри и Zaed Museum – по проекту Нормана Фостера. Он находится на начальной стадии, срок завершения – 2019. Для Capital Partners The District – это международное признание как профессионального девелопера качественных проектов и опыт работы в консорциуме с крупнейшими мировыми компаниями в люксовой индустрии.

Еще более долгосрочный проект связан с Турцией, где в районе Бодрума уже начато строительство круглогодичного курорта Капланкая. Capital Partners строит отели на площади более 40 га, с береговой линией около 7 км. Проект будет осуществлен в несколько фаз в течение 10–15 лет. К его разработке компания привлекла всемирно известных архитекторов, таких как Норман Фостер, Роберт Стерн, Стивен Холл, Карлос Ферратер, Баумшлагер Эберли. В 2006 проект курорта был уже готов, однако из-за кризиса работы по нему были приостановлены. В 2014 строительство было возобновлено, и первая фаза – отель Canyon Ranch с виллами и мариной – должна быть завершена к июню 2016.

Из нынешних проектов Capital Partners Жумашов особо гордится английской школой Haileybury Almaty, которую он вместе с друзьями-единомышленниками открыл 1 сентября 2008.

«Это некоммерческий проект, в который были инвестированы $55 млн. Мы как учредители не можем получать от деятельности заведения какие-либо дивиденды, – говорит бизнесмен. – Наша цель – создать в Казахстане качественную школу, выпускники которой могли бы поступать в самые престижные вузы мира. Это первая английская партнерская школа на постсоветском пространстве. В настоящее время в ней учатся 580 учеников и работают 58 квалифицированных преподавателей из Великобритании. Такой команды не имеет ни одна школа в СНГ. Но мы пока только на начальном пути развития Haileybury Almaty. Сейчас выделяем стипендии пяти учащимся, тем, кто прошел конкурс и родители которых не имеют возможности оплачивать обучение. Школа построена по образцу лучших частных учебных заведений Англии и США. В будущем мы планируем создать на ее базе эндаумент-фонд (endowment fund) с целью обеспечить финансовую независимость заведения, возможность финансирования разных программ, привлечение лучших преподавателей».

Проекты филантропа Жумашова не ограничиваются Haileybury: к 2018 он планирует открыть в Алматы первую очередь полноценного госпиталя мирового уровня на 125 коек.

«Мы долго работали над этим проектом. Привлекали профессиональных консультантов с International Hospitals Group, Медицинской школы Гарварда, – рассказывает собеседник. – Недавно подписали предварительный договор с Mount Sinai Hospital из Нью-Йорка об открытии здесь госпиталя под их маркой и управлением. Это один из самых крупных медицинских центров в мире, общей вместимостью около 3 тыс. коек».

Весь проект будет реализован в течение 10–15 лет и включать в себя клинику на 300 коек, академический медицинский центр. Общий объемом инвестиций составит около $500 млн.

: Если вы обнаружили ошибку или опечатку, выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите CTRL+Enter
46917 просмотров
Поделиться этой публикацией в соцсетях:
Загрузка...
14 октября родились
Дархан Калетаев
первый заместитель руководителя Администрации Президента
Узакбай Карабалин
заместитель председателя ассоциации KAZENERGY, член совета директоров НК «КазМунайГаз»
Самые Интересные

Орфографическая ошибка в тексте:

Отмена Отправить