В Алматы выросли в цене квартиры эконом-класса
На рынке вторичного жилья Алматы в июле 2014 удельная цена предложения по отношению к предыдущему месяцу не изменилась и составила $1970/кв. м. Однако в разрезе сегментов наблюдается рост средней цены на дешевое жилье с $1528/кв. м. до $1564/кв. м или на 2,3%. В сегменте дорогого жилья средняя цена составила $2467/кв. м.
Цены по административным районам
В июне-июле во всех районах Алматы средние цены предложения находились в стабильном состоянии, изменения цен не превысили уровня погрешности расчетов.
Показатели рынка вторичного жилья Алматы в разрезе районов
Район |
Объем предложения, ед. |
Удельный вес в общем объеме, % |
Средняя цена предложения, USD/1 кв.м |
Абсолютное изменение удельной цены предложения, USD/1 кв.м |
Относительное изменение удельной цены предложения, % |
---|---|---|---|---|---|
Алатауский |
31 |
1.08 |
1494 |
33.32 |
2.28 |
Алмалинский |
549 |
19.19 |
2077 |
3.26 |
0.16 |
Ауэзовский |
733 |
25.62 |
1662 |
-11.55 |
-0.69 |
Бостандыкский |
806 |
28.17 |
2145 |
-29.31 |
-1.35 |
Жетысуский |
181 |
6.33 |
1429 |
-10.07 |
-0.7 |
Медеуский |
390 |
13.63 |
2583 |
-54.64 |
-2.07 |
Турксибский |
171 |
5.98 |
1386 |
-17.98 |
-1.28 |
По городу |
2861 |
100 |
1970 |
3.55 |
0.18 |
Самые дорогие квартиры Алматы традиционно предлагаются на продажу в Медеуском районе – $2583, цена здесь превышает средний показатель по городу на 31%. Далее, в порядке снижения средней цены следуют Бостандыкский и Алмалинский районы – $2145 и $2077 соответственно.
В среднем ценовом диапазоне находится Ауэзовский район, где средняя цена составляет $1662 за квадратный метр. В конце районного рейтинга находятся Алатауский, Жетысуский и Турксибский районы. В этих районах цены в среднем на 25-30% ниже среднегородского уровня. В июне наибольшая средняя запрашиваемая цена на квартиры в новостройках элит-класса составила $3006/кв. м, а наименьшая средняя цена предложения на квартиры комфорт-класса — $1470/кв. м.
Цены по формату квартир, материалу стен и типу жилья
Анализ средних цен в разрезе комнатности квартир показал, что изменения цен на квартиры не превысили уровня погрешности расчетов. Исключения составил сегмент 4-комнатных квартир, где зафиксирован рост средней цены на 4,7%.
Количество комнат (расчет) |
Объем предложения, ед. |
Удельный вес по объему предложения, USD/1 кв.м |
Удельная цена предложения, USD/1 кв.м |
Абсолютное изменение удельной цены предложения, USD/1 кв.м |
Относительное изменение удельной цены предложения,% |
---|---|---|---|---|---|
1-комнатные |
604 |
21.11 |
1877.21 |
-1.81 |
-0.1 |
2-комнатные |
947 |
33.1 |
1872.65 |
-16 |
-0.85 |
3-комнатные |
1000 |
34.95 |
1988.36 |
13.09 |
0.66 |
4-комнатные |
259 |
9.05 |
2402.56 |
108.06 |
4.71 |
5-комнатные и выше |
51 |
1.78 |
2331.58 |
-225.94 |
-8.83 |
По городу |
2861 |
100 |
1970.21 |
3.55 |
0.18 |
Анализ средних цен в разрезе типа жилья демонстрирует разнонаправленные изменения. Так, увеличение средней цены было зафиксировано на жилье в приватизированных общежитиях – на 11%, тогда как в сегменте старого жилого фонда напротив – наблюдается снижение показателя на 18% к июню. В остальных сегментах жилья изменения незначительны.
Тип дома |
Объем предложения, ед. |
Удельный вес по объему предложения, USD/1 кв.м |
Удельная цена предложения, USD/1 кв.м |
Абсолютное изменение удельной цены предложения, USD/1 кв.м |
Относительное изменение удельной цены предложения,% |
---|---|---|---|---|---|
новый |
797 |
27.86 |
2119 |
36.79 |
1.77 |
приватизированное общежитие |
35 |
1.22 |
1595 |
159.59 |
11.12 |
старый |
44 |
1.54 |
1419 |
-323.26 |
-18.55 |
улучшенный |
1145 |
40.02 |
2005 |
0.09 |
0 |
хрущевка |
840 |
29.36 |
1826 |
8.21 |
0.45 |
По городу |
2861 |
100 |
1970 |
3.55 |
0.18 |
Цены по сегментам дорогого и дешевого жилья
За анализируемый период средняя долларовая цена предложения в секторе дорогого жилья не изменилась и составила $2466/кв. м. В секторе дешевого жилья по сравнению с июнем средняя цена предложения увеличилась на 2,3% до $1564/кв. м).
Ценовые изменения в ретроспективе
С начала кризиса 2007 до ценового дна октября 2009, средняя цена предложения на вторичном рынке жилья Алматы сократилась в среднем на 47%, или с $2870 до $1526 за квадратный метр. С момента перемены отрицательного тренда на положительный (за последние 5 лет) ценовой показатель отыграл 28% в среднем порядка 6% в год. При этом в динамике наблюдается замедление темпов роста цен – с 13,8% в 2010 до 2,0% в 2013. В настоящее время ценовой показатель находится ниже докризисного уровня на 30%.
За последний год годовой прирост составил 2%, не превысив уровня инфляции, ‑ 6,1% (с июня 2013 по май 2014, по данным Департамента статистики Алматы).
Динамка индекса расслоения (отношение дорогого жилья к дешевому, для расчета которых берется 20% анализируемой базы) показывает сокращение показателя с начала текущего года. Этот факт связан с различием в темпах изменения сегментов дорогого и дешевого жилья. Закономерность заключается в том, что в сегмент дешевых квартир теряет меньшими темпами по сравнению с дорогим. По отношения к началу года дорогое жилье подешевело на 5,1%, дешевое - лишь на 1,7%.
Структура предложения
В июле база данных для анализа составила 2861 актуальных предложений. Анализируя город как совокупность районов, можно сказать, что максимум предложений приходится на Ауэзовский район, а минимум пришелся на Алатауский район.
Анализ предложений в разрезе формата жилья в целом по городу показывает, что наибольший удельный вес занимают 3-комнатные квартиры, а наименьший — 5-комнатные и более.
Прогнозы на рынке вторичного жилья
На рынке вторичного жилья Алматы основными составляющими платежеспособного спроса являются личные реальные доходы населения и условия по ипотечному кредитованию населения банками второго уровня.
Динамика индекса реальных денежных доходов населения показывает, что с начала 2011 темпы роста составляют в среднем 100%, то есть не увеличиваются. С начала 2014 средний индекс реальных доходов составляет уже 97,5%, что говорит о снижении платежеспособности населения по сравнению с прошлым годом.
Ипотечное кредитование населения города Алматы банками второго уровня в течение 3 лет остается на стабильном уровне в пределах 4000-7000 млн тенге. При этом в 2013 по отношению к 2012 сокращение ипотечного кредитования по городу составило 41%. Однако с начала 2014 можно заметить увеличение объемов ипотечного кредитования.
Среднемесячный объем регистрируемых сделок купли-продажи жилья в Алматы за июнь 2014 составил 1357 сделку, что ниже аналогичного показателя 2013 (1482 сделки) на 24%. По отношения к маю 2014 количество сделок купли-продажи практически не изменилось и составило 1357 сделок.
Однако несмотря на сокращение спроса, продавцы все же неохотно снижают запрашиваемые цены на жилье. С момента девальвации (февраль 2014) средняя цена на рынке жилья Алматы сократилась лишь на 3,8%.
Выводы
· В июле на рынке вторичного жилья Алматы удельная цена предложения по отношению к предыдущему месяцу не изменилась;
· В разрезе сегментов наблюдается рост средней цены на дешевое жилье на 2,3%;
· С начала девальвации на рынке жилья снижение средней цены составило 3,8%;
· Количество сделок по отношения к маю практически не изменилось и составило 1357 единиц;
· Согласно прогнозам аналитической службы kn.kz, в ближайшие месяцы на вторичном рынке жилья ожидается сокращение долларовых цен в пределах 0,5-1% в месяц.
Источник: Аналитическая служба портала kn.kz, информационного партнера Forbes.kz.