Коммерческая недвижимость в Алматы «просядет» на 10%
В Алматы на рынках продажи и аренды коммерческой недвижимости во II квартале 2014 по отношению к I кварталу 2014 наблюдались следующие изменения:
- Средняя цена продажи офисной недвижимости – $2270/кв.м (плюс 11,2%)
- Средняя ставка аренды офисной недвижимости – $18,8/кв.м/мес. (минус 2,8%)
- Средняя цена продажи торговой недвижимости – $1683/кв.м (минус 5,7%)
- Средняя ставка аренды торговой недвижимости – $26,6/кв.м/мес. (плюс 5,3%)
- Средняя цена продажи производственной недвижимости – $651/кв.м (без изменения*)
- Средняя ставка аренды производственной недвижимости – $8,4/кв.м/мес. (без изменения)
- Средняя цена продажи складской недвижимости – $443/кв.м (плюс 56,3%)
- Средняя ставка аренды складской недвижимости – $6,8/кв.м/мес. (плюс 9,6%)
*Изменения средних цен в разрезе сегментов, не отмеченных по тексту, не превышают погрешностей расчетов.
Офисная недвижимость
Продажа офисов
Во II квартале 2014 на рынке продажи офисной недвижимости средний ценовой показатель сложился на уровне $2270/кв.м, что на 11,2% выше, чем в I квартале текущего года. Максимальная средняя цена продажи на рынке офисной недвижимости наблюдается в бизнес-центрах, а наименьшая – в отдельно стоящих зданиях. Ценовой разрыв между престижными бизнес-центрами, расположенными в центре города, и зданиями более низкого класса составляет $800/кв.м. Основное влияние на повышение цен в данном сегменте оказали возросшие цены на офисные площади в бизнес-центрах и на площади, расположенные на первых этажах жилых домов.
Показатели на рынке продажи офисной недвижимости Алматы
Расположение офисной недвижимости |
Объем предложения продажи, ед. |
Средняя цена предложения на рынке продажи, у.е./кв.м |
Изменение к I кв. 2014 г. |
Средняя цена «дорогих» площадей продажи, у.е./кв.м |
Средняя цена «дешевых» площадей продажи, у.е./кв.м |
Индекс расслоения |
|
---|---|---|---|---|---|---|---|
у.е./кв.м |
% |
||||||
в административном здании |
25 |
2173 |
+78 |
+3.73 |
3054 |
1306 |
2.34 |
в бизнес-центре |
85 |
2573 |
+225 |
+9.59 |
3885 |
1755 |
2.21 |
в жилом доме |
256 |
2387 |
+170 |
+7.64 |
3896 |
1315 |
2.96 |
в отдельно стоящем здании |
42 |
1812 |
-99 |
-5.17 |
3227 |
1018 |
3.17 |
в коттедже |
9 |
1912 |
-64 |
-3.24 |
3410 |
976 |
3.49 |
По городу |
456 |
2270 |
+228 |
+11.18 |
3755 |
1333 |
2.81 |
Основное количество офисных площадей, предлагаемых к продаже, расположено на первых этажах жилых домов – 56%, минимум приходится на площади в коттеджах – 2%.
Аренда офисов
Во II квартале 2014 на рынке аренды офисной недвижимости средний ценовой показатель сложился на уровне $18,8/кв.м за месяц, что на 2,8% ниже, чем в I квартале. Максимальная арендная ставка на рынке офисной недвижимости наблюдается в бизнес-центрах, а наименьшая – в торговых центрах.
Основное влияние на снижение ставок найма в данном сегменте оказали сократившиеся цены на офисные площади в торговых центрах и коттеджах.
Показатели на рынке аренды офисной недвижимости Алматы
Расположение офисной недвижимости |
Объем предложения аренды, ед. |
Средневзвешенная ставка аренды, у.е./кв.м |
Изменение к I кв. 2014 г. |
Арендная ставка «дорогих» площадей, у.е./кв.м |
Арендная ставка «дешевых» площадей, у.е./кв.м |
Индекс расслоения |
|
---|---|---|---|---|---|---|---|
у.е./кв.м |
% |
||||||
в административном здании |
217 |
16.1 |
+0.91 |
+6.03 |
22.55 |
10.77 |
2.09 |
в бизнес-центре |
376 |
21.02 |
-0.06 |
-0.28 |
28.89 |
13.89 |
2.08 |
в жилом доме |
243 |
19.56 |
+0.53 |
+2.8 |
32.06 |
9.52 |
3.37 |
в отдельно стоящем здании |
78 |
14.44 |
-0.27 |
-1.83 |
23.16 |
9.18 |
2.52 |
в торговом центре |
10 |
14.18 |
-0.53 |
-3.61 |
14.08 |
10.08 |
1.4 |
в коттедже |
47 |
15.6 |
-1.45 |
-8.49 |
24.09 |
8.82 |
2.73 |
По городу |
1006 |
18.79 |
-0.54 |
-2.79 |
27.78 |
11.49 |
2.42 |
Наибольшее количество офисных площадей, предлагаемых к аренде, расположено в бизнес-центрах – 39%, минимум приходится на площади в торговых центрах – 1%.
Торговая недвижимость
Продажа торговой недвижимости
Во II квартале 2014 средняя удельная цена на торговые площади составила $1683/кв.м, что на 5,7% ниже по сравнению с I кварталом. В анализируемом периоде наибольшие запрашиваемые цены на торговые площади наблюдаются в бизнес-центрах, наименьшие традиционно прослеживаются на городских рынках.
Основное влияние на сокращение запрашиваемых цен в данном сегменте оказали снизившиеся цены на торговые площади в коттеджах, в отдельно стоящих зданиях и на рынке.
Показатели на рынке продажи торговой недвижимости Алматы
Расположение торговой недвижимости |
Объем предложения продажи, ед. |
Средняя цена предложения на рынке продажи, у.е./кв.м |
Изменение к I кв. 2014 г. |
Средняя цена «дорогих» площадей продажи, у.е./кв.м |
Средняя цена «дешевых» площадей продажи, у.е./кв.м |
Индекс расслоения |
|
---|---|---|---|---|---|---|---|
у.е./кв.м |
% |
||||||
в административном здании |
5 |
1362 |
+233 |
+20.65 |
4375 |
1433 |
10.10 |
в бизнес-центре |
5 |
2223 |
+743 |
+50.24 |
4356 |
1534 |
2.84 |
в жилом доме |
211 |
2550 |
+48 |
+1.92 |
4336 |
1635 |
2.65 |
в отдельно стоящем здании |
108 |
1508 |
-215 |
-12.49 |
3435 |
747 |
4.60 |
в торговом центре |
393 |
1423 |
-5 |
-0.32 |
3159 |
449 |
7.03 |
на рынке |
249 |
1188 |
-123 |
-9.39 |
3197 |
271 |
11.79 |
в коттедже |
67 |
2134 |
-483 |
-18.47 |
4503 |
486 |
9.26 |
По городу |
1083 |
1683 |
-102 |
-5.71 |
3584 |
672 |
5.34 |
Наибольшее количество торговых площадей, предлагаемых к продаже, расположено в торговых центрах – 38%, минимум приходится на площади в административных зданиях и бизнес-центрах – по 1%.
Аренда торговой недвижимости
Во II квартале 2014 средняя арендная ставка на торговые площади зафиксирована на уровне $26,6/кв.м за месяц. Рост аренды по отношению к I кварталу 2014 составил 5,3%. Максимальная арендная ставка на рынке торговой недвижимости наблюдается на рыночные площади, а наименьшая – в отдельно стоящих зданиях.
Основное влияние на повышение ставок найма в данном сегменте оказали увеличившиеся цены на торговые площади, расположенные в административных зданиях и на первых этажах жилых домов.
Показатели на рынке аренды торговой недвижимости Алматы
Расположение торговой недвижимости |
Объем предложения аренды, ед. |
Средневзвешенная ставка аренды, у.е./кв.м |
Изменение к I кв. 2014 г. |
Арендная ставка «дорогих» площадей, у.е./кв.м |
Арендная ставка «дешевых» площадей, у.е./кв.м |
Индекс расслоения |
|
---|---|---|---|---|---|---|---|
у.е./кв.м |
% |
||||||
в административном здании |
14 |
26.1 |
+4.36 |
+20.07 |
31.52 |
13 |
2.43 |
в жилом доме |
125 |
27.01 |
+3.1 |
+12.97 |
47.68 |
11.13 |
4.28 |
в отдельно стоящем здании |
75 |
18.94 |
-0.01 |
-0.05 |
34.34 |
10.06 |
3.41 |
в торговом центре |
176 |
29.58 |
-2.01 |
-6.37 |
56.09 |
9.65 |
5.81 |
на рынке |
60 |
33.62 |
-3.73 |
-9.99 |
63.77 |
10.81 |
5.9 |
в коттедже |
111 |
21.66 |
-4.09 |
-15.9 |
39.04 |
9.62 |
4.06 |
По городу |
614 |
26.63 |
+1.34 |
+5.29 |
49.04 |
10.14 |
4.84 |
Наибольшее количество торговых площадей, предлагаемых к аренде, расположено в торговых центрах – 31%, минимум приходится на площади в административных зданиях – 3%.
Анализ динамики цен продажи офисной и торговой недвижимости
В сегменте офисной недвижимости в течение 2013 наблюдался рост цен, который за год сложился на уровне 3,6%. В I квартале 2014 средние цены предложения претерпели снижение по отношению к I кварталу 2013 на 3,5%, а по отношению к IV кварталу 2013 — на 0,6%.
При этом II квартал 2014 ознаменовался ростом цен на 11,2% по отношению к I кварталу текущего года и на 12,7% по отношению ко II кварталу 2013.
На торговую недвижимость в течение 2013 прослеживалось незначительное сокращение средних цен предложения, основной спад цен пришелся на II квартал. Годовое снижение составило 1,6%. В I квартале 2014 средние цены предложения выросли по отношению к IV кварталу 2013 на 5,9%, а по отношению к 1 кварталу 2013, напротив, сократились на 0,2%.
Во II квартале 2014 по отношению к I кварталу 2014 наблюдается снижение цен на 5,7%, а по отношению ко II кварталу 2013, напротив, прослеживается рост цен на 6,8%.
Анализ динамики средних цен предложений по городу по полугодиям показал, что в течение последних двух лет на рынке торговой недвижимости наблюдается ценовое затишье, а на рынке офисной недвижимости – небольшой рост цен.
Анализ динамики цен аренды офисной и торговой недвижимости
В динамике на рынке аренды коммерческой недвижимости в течение 2013 ставки найма офисных площадей были достаточно стабильными, и годовое повышение составило лишь 0,7%. В I квартале 2014 по отношению к IV кварталу 2013 рента сократилась на 5,4%, а по отношению к I кварталу 2013, напротив, выросла на 1%.
Во II квартале тенденция к снижению продолжилась, только темпы сократились в два раза: по отношению к I кварталу 2014 ставки найма уменьшились на 2,8%, а по отношению ко II кварталу 2013 – на 2,4%.
Арендные ставки на рынке торговой недвижимости в 2013 сократились на 8,5%. В I квартале 2014 изменения незначительные: к IV кварталу 2013 снижение на 1,2%, к I кварталу 2013 - рост на 0,1%.
Во II квартале по отношению к I кварталу 2014 ставки найма торговой недвижимости выросли на 5,3%, при этом за год увеличились лишь на 1,4% (по отношению ко II кварталу 2013).
Производственно-складская недвижимость
Рынок продажи
На рынке продажи производственно-складской недвижимости во II квартале 2014 отмечен рост цен на складские площади на 56,3% по отношению к I кварталу 2014.
Показатели на рынке продажи производственно-складской недвижимости Алматы
Расположение производственно-складской недвижимости |
Объем предложения продажи, ед. |
Средняя цена предложения на рынке продажи, у.е./кв.м |
Изменение к I кв. 2014 г. |
Средняя цена «дорогих» площадей продажи, у.е./кв.м |
Средняя цена «дешевых» площадей продажи, у.е./кв.м |
Индекс расслоения |
|
---|---|---|---|---|---|---|---|
у.е./кв.м |
% |
||||||
Производственного сервиса (СТО, автосервис) |
200 |
745 |
+31 |
+4.27 |
1980 |
201 |
9.85 |
Производственная недвижимость (произв. цеха, базы) |
61 |
651 |
+42 |
+6.85 |
2322 |
218 |
10.64 |
Складская недвижимость |
67 |
443 |
+160 |
+56.32 |
1057 |
134 |
7.86 |
Рынок аренды
На рынке аренды производственно-складской недвижимости во II квартале 2014 также отмечен рост арендных ставок на складские площади на 1,1% по отношению к I кварталу 2014. В остальных сегментах рынка изменения цен лежат ниже уровня среднестатистической погрешности расчетов.
Показатели на рынке аренды производственно-складской недвижимости Алматы
Расположение производственно-складской недвижимости |
Объем предложения аренды, ед. |
Средневзвешенная ставка аренды, у.е./кв.м |
Изменение к I кв. 2014 г. |
Арендная ставка «дорогих» площадей, у.е./кв.м |
Арендная ставка «дешевых» площадей, у.е./кв.м |
Индекс расслоения |
|
---|---|---|---|---|---|---|---|
у.е./кв.м |
% |
||||||
Производственного сервиса |
97 |
9.76 |
+1.09 |
+12.55 |
18.99 |
3.53 |
5.39 |
Производственная недвижимость |
48 |
8.41 |
+0.58 |
+7.34 |
14.21 |
3.14 |
4.52 |
Складская недвижимость |
214 |
6.82 |
+0.59 |
+9.55 |
11.06 |
3.38 |
3.27 |
Прогнозы на рынке коммерческой недвижимости
По городу продолжилось сокращение темпов роста экономических показателей. Также наблюдается ограниченный доступ к кредитным займам, что влияет на доходы компаний и ведет к некоторому снижению рентабельности производства. Замедление экономического роста, в свою очередь, влияет и на темпы роста реальных доходов населения. Темпы кредитования экономики Казахстана банками второго уровня остаются на гораздо более низком уровне по сравнению с докризисными. Это связано с сохраняющимся ограничением доступа к внешнему финансированию и высокой долей проблемных кредитов в портфелях банков. Как показывает динамика, за последний год темпы объемов кредитования находятся на уровне возвратов.
По данным исследования Нацбанком РК банков второго уровня в первом полугодии 2014 существенных изменений в кредитной политике банков не ожидается.
В динамике индекса объема инвестиций в основной капитал также прослеживается некоторое снижение показателя в 2013 до 102,3%. Однако за январь-июнь 2014 объем инвестиций в основной капитал составил 191438,6 млн тенге, что на 5,6% больше, чем в январе-июне 2013.
Из анализа показателей финансово-хозяйственной деятельности предприятий г. Алматы видно, что в течение 2011-2012 происходит небольшой рост объемов произведенной продукции и оказанных услуг, а также увеличение прибыли предприятий по налогообложению. В целом деятельность хозяйствующих субъектов города остается доходной. По итогам 2013 рентабельность производства составила 8,3%.
Рынок продажи, как и рынок аренды коммерческой недвижимости, в текущем году будут подвержены риску снижения в связи с девальвацией национальной валюты и сокращающихся темпов роста экономических показателей.
Выводы
· Во II квартале 2014 на рынке продажи коммерческой недвижимости Алматы снижение цен отмечено в сегменте торговой недвижимости, а рост ‑ на рынках офисной и складской недвижимости.
· На рынке аренды коммерческой недвижимости снижение ставок найма прослеживается в сегменте офисной недвижимости, а рост – в сегментах торговой и складской недвижимости.
· Состояние экономических факторов рынка коммерческой недвижимости дает основание прогнозировать стагнацию ценовых показателей с последующим их снижением. Сокращение цен на рынке продажи может составить 10-12% до конца года.
Источник: Аналитическая служба портала kn.kz, информационного партнера Forbes.kz.