Офис как конкурентное преимущество

Еще несколько лет назад выбор офиса для многих компаний сводился к трем базовым параметрам: локации, площади и стоимости квадратного метра. Сегодня этот список заметно расширился. Бизнес оценивает архитектуру здания, инженерные системы, вентиляцию и климат-контроль, естественное освещение, высоту потолков, количество лифтов, парковку, безопасность и возможности планировки. Офис постепенно перестает быть просто местом размещения сотрудников и становится частью корпоративной среды — наряду с брендом работодателя, культурой и условиями для профессионального развития.

Этот сдвиг особенно заметен в Алматы, где сосредоточена значительная часть деловой активности страны. По данным Бюро национальной статистики, в 2025 году на город пришлось 22,7% ВВП Казахстана — крупнейшая доля среди регионов. В январе–марте 2026 года услуги формировали 81,2% ВРП Алматы, а число зарегистрированных субъектов МСП — юридических лиц увеличилось на 7,4% год к году.

При этом большое количество офисных площадей само по себе не означает достаточного предложения качественных объектов. По данным Colliers, на конец 2025 года в Алматы насчитывалось около 1,6 млн кв. м качественных офисов общей площади, однако почти 90% предложения приходилось на классы B и B+. На класс A приходилось 60,2 тыс. кв. м, на A+ — 47,4 тыс. кв. м. Занятость объектов A+ достигала 99%, класса A — 91%.

Отсюда и кажущийся парадокс рынка: свободные офисы есть, однако крупной компании бывает сложно найти готовое пространство, которое одновременно отвечает требованиям к площади, локации, инженерии, парковке и уровню самого здания.

Изменилось и само назначение офиса. Распространение гибридного формата не отменило его роль, а скорее заставило компании точнее отвечать на вопрос, зачем сотруднику приезжать на рабочее место. Здесь важны возможности для командной работы, встреч, обмена идеями и неформального общения. Поэтому к привычным требованиям добавляются общественные пространства, кофейни, рестораны, фитнес, благоустроенная территория и сервисы, которыми можно пользоваться в течение дня.

Для работодателя качество пространства становится одним из элементов конкуренции за специалистов. Зарплата, содержание работы и карьерные перспективы остаются базовыми факторами выбора, однако рабочая среда дополняет общее предложение компании. Время в дороге, качество воздуха и освещения, комфорт рабочих мест и переговорных, возможность переключаться между разными форматами работы формируют ежедневный опыт сотрудника. В этом смысле офис становится материальным продолжением корпоративной культуры.

Рынок отражает изменения и в стоимости аренды. По данным Baker Tilly Qazaqstan Advisory, в первой половине 2025 года ставка аренды офисов класса A/A+ в Алматы выросла на 8% год к году — до 21,7 тыс. тенге за кв. м. В сегменте B/B+ рост составил 11,2%, до 13,9 тыс. тенге. В Астане ставки класса A/A+ достигли 17,1 тыс. тенге за кв. м. При этом аналитики отмечали структурный дефицит качественных офисных площадей: новые объекты вводились точечно, а свободного резерва в премиальных локациях практически не оставалось.

На этом фоне класс A все меньше воспринимается исключительно как дорогая отделка или престижный адрес. Для корпоративного клиента это совокупность характеристик, обеспечивающих ежедневную работу: современная инженерия, климатические системы, безопасность, быстрые лифты, эффективные планировки, парковка и профессиональная эксплуатация. Последний фактор особенно важен в долгосрочной перспективе. Даже сильный архитектурный проект может постепенно потерять привлекательность, если инженерные системы обслуживаются нерегулярно, общественные зоны изнашиваются, а первоначальный уровень сервиса не поддерживается.

Рассмотреть, как новые требования бизнеса отражаются на офисных проектах, можно на примере Saba AlFarabi — строящегося в Алматы бизнес-центра класса A от Saba Group KZ. Компания работает на рынке недвижимости более 13 лет, развивая жилые и коммерческие проекты, а также образовательные и медицинские объекты. Новый бизнес-центр стал результатом накопленного опыта работы с собственниками бизнеса, покупателями и арендаторами: концепция формировалась прежде всего вокруг вопроса о том, что необходимо современной крупной компании.

Для проекта выбрали район проспекта Аль-Фараби — сложившуюся деловую часть Алматы, где расположены офисы крупных компаний и финансовых организаций, премиальная жилая недвижимость, рестораны и другая сервисная инфраструктура. Для корпоративного пользователя такая локация решает сразу несколько задач — от доступности для сотрудников, клиентов и партнеров до позиционирования самого бизнеса.

Saba AlFarabi состоит из двух зданий. Девятиэтажный корпус имеет полезную площадь около 25 тыс. кв. м, офисные помещения в нем предлагаются к приобретению площадью от 500 кв. м. Пятиэтажное здание полезной площадью 10 232 кв. м реализуется целиком одному собственнику и может использоваться, в частности, как самостоятельная корпоративная штаб-квартира. Планируемый срок ввода проекта в эксплуатацию — IV квартал 2027 года.

Крупная нарезка площадей выбрана сознательно. Компании, которой необходимо разместить полноценную штаб-квартиру, нужны не отдельные небольшие кабинеты, а единое пространство, позволяющее совместить open space, переговорные, кабинеты руководителей и зоны отдыха. В офисной части предусмотрена высота потолков около четырех метров, на первых двух этажах, которые могут использоваться в том числе под ресторанные помещения, — около пяти метров. В проект заложены панорамное остекление, свободные и гибкие планировки, современные системы вентиляции и климат-контроля, скоростные лифты, три уровня подземного паркинга, наземные парковочные места, благоустроенная территория и пространства для деловой и неформальной коммуникации.

Архитектура также должна работать на долгий срок. В основе концепции — стекло, свет, панорамное остекление и лаконичная геометрия. Задача заключалась в том, чтобы избежать решений, которые могут быстро устареть визуально, и создать деловой объект, сохраняющий актуальность спустя годы. Отдельный акцент сделан на дальнейшем управлении бизнес-центром. Для собственника коммерческой недвижимости качество эксплуатации связано не только с комфортом пользователей, но и со способностью здания оставаться конкурентоспособным.

Для самого бизнеса возможны разные сценарии использования такой недвижимости. Компания может приобрести собственную штаб-квартиру и снизить зависимость от арендодателя. Для инвестора коммерческая недвижимость может стать активом для последующей сдачи в аренду или продажи, однако финансовый результат в этом случае зависит от цены приобретения, состояния рынка, качества объекта и дальнейшего управления им и не является гарантированным.

В этом и заключается более широкий сдвиг, который сегодня происходит на рынке офисной недвижимости. Компании выбирают уже не просто квадратные метры. Им нужна среда, в которой одновременно учитываются интересы бизнеса, сотрудников и клиентов. И если раньше престижный офис мог восприниматься преимущественно как элемент статуса, сегодня качественное пространство все чаще становится частью инфраструктуры самой компании — наряду с технологиями, корпоративной культурой и людьми.