Как развивается рынок складской недвижимости в Казахстане и Центральной Азии

Развитие транзитного потенциала, рост внутреннего потребления, численности населения и изменение его структуры за счет урбанизации, все большее проникновение e-commerce, включающее экспансию российских и китайских маркетплейсов, а также усиление позиций местных игроков — все эти факторы диктуют увеличение спроса на современные складские помещения. Согласно данным, озвученным на недавно состоявшемся в Алматы первом форуме по складской недвижимости Central Asia Warehouse Summit, в ближайшей перспективе объем рынка качественных складских площадей в регионе может превысить 46 млн кв. м. Но пока, отмечают организаторы форума — компании IBC Global и Colliers, во всех странах Центральной Азии предложение качественных складских площадей заметно отстает от спроса.

Согласно данным, озвученным управляющим партнером IBC Global Станиславом Ахмедзяновым, в Казахстане на одного человека приходится 0,07 кв. м качественных складских площадей, в Узбекистане — 0,007 кв. м, тогда как в России — 0,32 кв. м, в Китае — 0,81 кв. м, в США — 4 кв. м, в Германии — 4,4 кв. м, Канаде — 4,6 кв. м.

По данным IBC Global и Colliers, объем рынка складской недвижимости Казахстана в целом оценивается в 1,4 млн кв. м, из которых 578 тыс. кв. м — склады класса А. Вакантность (свободные площади) составляет 0,5 %. Примерно такие же данные по объему нашего рынка и вакантности — 1,4 млн кв. м и 0,7 % соответственно — приводят эксперты компании Bright Rich | CORFAC. Объем рынка Узбекистана оценивается аналитиками в 298 тыс. кв. м, качественных складов там всего 53 тыс. кв. м. В Кыргызстане эти показатели составляют 108 тыс. кв. м и 36 тыс. кв. м соответственно. В Таджикистане складской недвижимости класса А нет вовсе.

«Дефицит логистической недвижимости в регионе оценивается примерно в 20 млн кв. м — это касается Узбекистана, Кыргызстана и Таджикистана. В этих странах большая часть складских помещений относится к классу В, но и они законтрактованы. В целом рынок Центральной Азии оценивается в 2,4 млн кв. м качественных складских площадей. Российский показатель десятилетней давности по обеспеченности складскими площадями на человека — 0,14 кв. м — в 2 раза превосходит текущий показатель Казахстана. Но в перспективе нескольких лет он достижим, тем более что заявленный объем строительства достаточно амбициозен, с учетом присутствия и планируемого выхода на рынок профессиональных девелоперов и операторов», — считает Ахмедзянов.

Не только транзит

Один из факторов, который может стимулировать рост рынка, — наметившееся с 2022 года увеличение транзитных потоков через Казахстан. Количество грузов, перевезенных по Транскаспийскому международному транспортному маршруту (ТМТМ), который проходит через 11 стран, в 2022 году увеличилось почти в 3 раза, а в 2023-м — еще вдвое. Сегодня пропускная способность данного маршрута составляет 6 млн тонн грузов, большую часть которых составляет казахстанский экспорт. На долю ТМТМ, по данным компании Hamburger Hafen und Logistik AG, приходится лишь 4 % перевозимых грузов от общего объема транзита между Китаем и Европой, но он все равно важен для каждой из стран, по которой проходит маршрут, — как и Южный коридор в обход Казахстана, который пройдет через территорию Узбекистана и Кыргызстана.

Участники рынка не исключают, что цепочки поставок могут измениться, например, с окончанием войны в Украине, и изменения будут не в пользу Казахстана. Но развитию сегмента складской недвижимости способствует не только транзитный, но и внутренний потенциал региона. В Центральной Азии, отмечает руководитель группы компаний INFOLine Иван Федяков, сегодня проживает 80 млн человек, численность населения растет, в будущем часть жителей из сельской местности переедет в города, а рост доли городского населения стимулирует увеличение потребления. Средний возраст населения в странах региона составляет 27–32 года, это довольно молодые люди, освоившие современные технологии совершения покупок. Важный момент для проектов, ориентированных на внутреннее потребление, заключается в том, что, хотя покупательская способность здесь ниже, чем в России, домохозяйства более многочисленные. В Казахстане и Узбекистане, например, средняя их численность составляет 3,4 и 4,8 человека, тогда как в России — 2,75, и на семью люди покупают больше.

«Если говорить о Казахстане, то значительная часть ассортимента в местных магазинах, включая продукты, представлена российскими товарами. Их нужно завозить, хранить, а значит, спрос на склады будет расти, поскольку зависимость от российского импорта сохранится. При этом в самой России происходит замещение крупных иностранных брендов локальными, соответственно, в Казахстан будут завозить не только российские, но и глобальные бренды, и им тоже потребуются складские площади, потому что не так много компаний сразу выходит в регион с производственными проектами», — комментирует Федяков.

Во всех странах Центральной Азии растет и рынок e-commerce — один из ключевых потребителей складских площадей. В Казахстане доля e-commerce в общем объеме розничного товарооборота приблизилась к 13 %, а к 2030 году, по прогнозам, увеличится до 30 %. Отсутствие достаточного количества складских помещений и логистических хабов в стране со столь обширной территорией не идет на пользу отрасли. В крупных городах активно развивается e-grocery, конкуренция в этом сегменте будет расти, как и охват услугой, в том числе за счет выхода в регионы. Согласно оценке, приведенной генеральным директором MP Solutions (логистическое направление Mercury Properties) Нурматом Суеркуловым, через три года на e-commerce, fashion, продукты питания понадобится 1,5 млн кв. м складов.

Как сообщили Forbes Kazakhstan в компании Bright Rich CORFAC International, 3PL-операторы остаются основными драйверами спроса, причем как в формате Built-to-Suit (строительство под требования заказчика), так и в сегменте спекулятивных объектов (стандартные складские комплексы для аренды). Компании e-commerce реконструируют небольшие комплексы под фулфилмент-центры, крупные игроки решают проблему дефицита строительством специализированных складских помещений под собственные нужды.

Логистические мощности Ozon в Казахстане, например, к концу прошлого года насчитывали два фулфилмент-центра и два сортировочных центра в Алматы и Астане. В этом году компания запустила четыре сортировочных центра — в Костанае, Актобе, Атырау и Шымкенте. Недавно в Алматы, в логистическом парке Focus Aksengir, открыт объект площадью 43 тыс. кв. м, возведенный по проекту Built-to-Suit. Wildberries в 2025 году планирует ввести в строй в Астане и Алматы два логистических хаба общей площадью около 270 тыс. кв. м. В Узбекистане, где за 2023 год e-commerce вырос на 150 %, Uzum Market запустил фулфилмент-центр площадью 140 тыс. кв. м. До 2030 года планируется построить еще три центра, и общие площади складского хранения для Uzum Market составят около 600 тыс. кв. м.

Увеличение доли e-commerce и рост спроса на доставку товаров из офлайн-магазинов диктуют увеличение потребности в складах последней мили. Те же маркетплейсы, проанализировав, насколько регулярно пользователь покупает тот или иной товар, могут позаботиться о том, чтобы таковой заранее был доставлен на склад последней мили, замечает Павел Аношин из Colliers Kazakhstan & Uzbekistan. «Соответствие экологическим стандартам LEED и BREEAM — обязательный на сегодняшний день критерий, международные компании при проведении тендеров обращают на него внимание и не рассматривают для себя объекты, не соответствующие этим стандартам. Актуальна тема автоматизации: в странах, где наблюдается дефицит рабочей силы, иногда дешевле заменить сотрудника роботом, чтобы эти затраты окупились в перспективе двух с половиной — трех лет. Этот тренд актуальный, но затратный с инвестиционной точки зрения», — добавляет он. Растет интерес к формату Light Industrial — помещениям площадью от 500–700 до 1,5–2 тыс. «квадратов», в которых размещаются производственные цеха, склады, офисы, шоурумы.

Низкий объем нового спекулятивного предложения при высоком спросе на качественные склады приводит к еще большему дефициту. В Казахстане объекты класса B+ заняты на 100 %, в зданиях класса А вакантно несколько складских блоков площадью от 4000 до 10 000 кв. м, комментируют в Bright Rich | CORFAC International. В условиях дефицита свободных площадей в готовых объектах эксперты видят большой спрос на площади, планируемые к освобождению, и на строящиеся проекты. По данным IBC Global и Colliers, в нынешнем году объем ввода в эксплуатацию составит около 200 тыс. кв. м, в 2025–2026 годах планируется ввести еще около 1 млн кв. м складов класса А и В.

Факторы риска

Но не все запланированные проекты удастся довести до конца из-за рисков, с которыми связана работа в сегменте складской недвижимости, считают участники рынка. Один из главных — высокая стоимость денег, притом что в Казахстане, например, за последние годы выросла закредитованность населения и покупательская способность снижается. «Конечно, есть программы субсидирования от фонда Damu, но в среднем ставки составляют 19–22 %. Из-за высокой стоимости денег мы можем столкнуться с большим количеством недостроев у компаний, недавно вошедших в рынок. Банки будут отбирать складские площади, достраивать их, приводить в порядок, стоимость аренды будет снижаться, а с «квадрата» нужно выжать эффективность по максимуму. К тому же из-за ошибок в проектировании и строительстве не все объекты, изначально заявленные как класс А, в итоге будут ему соответствовать. Даже если кто-то введет в эксплуатацию такой объект и уложится в бенчмарк по затратам и стандартам, на него будет давить высокая стоимость денег», — прогнозирует Суеркулов.

Сложности есть и с поиском подходящих земельных участков. Генеральный директор строящегося мультифункционального логистического центра Burundai Container Terminal Пулат Хаитов вспомнил, как непросто было найти свободный участок с подключением к железной дороге: ключевые объекты были заняты, от многих участков пришлось отказаться после проведения юридического и технического аудита.

Барьером для развития рынка является и недостаток экспертизы в строительстве, управлении складами, настройке бизнес- и автоматизированных процессов, в 3PL. У зарубежных 3PL-операторов, которые заходят на наш рынок, тарифы дорогие, и казахстанским игрокам нужно будет либо выстраивать партнерство с ними, либо развивать собственные компетенции. «Если говорить о комплексных 3PL-услугах, то спрос на них есть со стороны как крупных, так и небольших компаний, но они тоже испытывают опасения. Крупные компании боятся, что качество услуг будет предоставлено не на должном уровне, небольшие опасаются за свой товар и не совсем понимают, как организован процесс. Надо, чтобы каждый хорошо выполнял свою работу. У нас появятся профессиональные логисты и 3PL-операторы, нужно время и упорство», — комментирует Суеркулов.

Пока же нехватка профессиональных кадров ощущается на самых разных позициях, при этом для обслуживания высококлассных складов персонала требуется меньше, чем для работы на объектах классом ниже. Для полноценной работы склада площадью 10 тыс. кв. м требуется 40–80 сотрудников для класса А, 50–100 сотрудников — для класса В и 70–120 сотрудников — для класса С. В складской отрасли получают распространение новые технологии и автоматизация. Нужны специалисты, которые смогут работать с такими технологиями, но пока, делятся наблюдениями участники рынка, есть дефицит не только квалифицированных кадров, но и просто линейного персонала. С учетом объектов, которые планируется ввести в Казахстане в ближайшие два года, потребность в кадрах может составить 2000–6000 человек, прогнозируют в IBC Global. За их подготовку ведущие игроки уже взялись — с ориентиром на перспективу, в которой демографический фактор, рост доли e-commerce, территориальная общность стран региона будут стимулировать рост спроса на склады.