Как архитектор Нартай Курманкулов построил крупный девелоперский бизнес

Основатель группы компаний Capital Invest Construct Нартай Курманкулов — человек не публичный, соцсети активно не ведет, крайне редко дает интервью СМИ. Но не потому, что нечего рассказывать, — как раз наоборот, историй в его поле деятельности более чем достаточно. «Просто мне не нравится говорить о себе», — откровенно признался бизнесмен еще до того, как я включила диктофон. Впрочем, для Forbes Kazakhstan он всё-таки сделал исключение.

Да и серьезный повод есть — в середине августа, ко Дню строителя, президент страны наградил его орденом «Құрмет». Сам Курманкулов утверждает, что не ожидал этого. «Конечно, я рад, что государство оценило мой вклад в развитие строительной индустрии и архитектуры. Но, если честно, был удивлен. Обычно такие награды получают руководители компаний, которые работают с госбюджетом: строят дороги, школы, административные здания. Мы же принципиально никогда не шли в тендеры и не брали госзаказы. Такова наша позиция», — объясняет он.

Очевидно, что для бизнесмена это событие теперь станет новой вехой для развития. Но какие направления он видит перспективными, почему делает ставку на комплексные проекты и чего в целом ожидает от рынка недвижимости? Об этом и был наш разговор.

Внимание к деталям

Свою карьеру Курманкулов начинал как архитектор-макетчик. После учебы в КазГАСА устроился на работу в проектный институт «Казпроектреставрация» и участвовал в реставрации мавзолея Ходжи Ахмеда Яссауи. Тогда же он решил впервые изменить подход к макетам. «В конце 1990-х все ограничивались картонными кубиками с прорезанными окошками. Я хотел, чтобы будущие здания выглядели реалистично уже на макете. Я использовал зеркальный пластик, оракал, миниатюрные фонари, автомобили, даже ювелиров привлекал для воспроизведения тончайших деталей», — вспоминает собеседник.

Со временем его работами начали интересоваться крупнейшие строительные компании. В итоге Курманкулов решил создать «мастерскую» из 30 человек, которая под его руководством изготовила практически 90% макетов в Казахстане. Но чужие проекты его перестали вдохновлять. «Я хотел создавать собственную архитектуру», — говорит основатель Capital Invest Construct. Так он перешел шаг за шагом от подрядных работ к девелопменту полного цикла.

Сегодня Курманкулова можно назвать одним из ведущих девелоперов Казахстана. Созданная им 20 лет назад группа компаний сейчас объединяет 24 направления, включая покупку земли, проектирование, строительство, маркетинг, рекламу, продажи, управление объектами и другое.

«Но, даже погрузившись в бизнес, я остался в душе творческим человеком и по-прежнему считаю себя архитектором. Только ведь на архитектуре и чертежах много не заработаешь. Основной денежный поток крутится в строительстве и девелопменте», — поясняет собеседник. Хотя деловая активность не помешала ему защитить докторскую диссертацию по своей специальности и стать профессором в альма-матер.

Маржа на недвижимость

По словам Курманкулова, рынок недвижимости остается одним из главных инструментов сохранения и приумножения капитала в Казахстане. Такая тенденция отражается на маржинальности этого бизнеса, которая в последние пять-шесть лет росла стабильно и в среднем складывалась на уровне 25–30%. «Примерно каждые два года плюс 2% — это мягкий, но уверенный рост», — констатирует девелопер.

Люди всё чаще вкладывают в недвижимость на фоне волатильности национальной валюты и высоких инфляционных ожиданий. Вопрос — в какую», — обращает внимание он.

В портфеле Capital Invest Construct есть как коммерческая, так и жилая недвижимость.

«Коммерческих площадей у нас порядка 50 тысяч квадратных метров, жилых комплексов — больше 300 тысяч квадратов, — уточняет собеседник. Жилая недвижимость — это более предсказуемый рынок, но маржинальность там ниже, замечает он. Сегменты при этом распределены неравномерно: около 20% — премиум, остальное — доступное жилье. «Я называю его не «эконом», а «комфорт». Премиум — это площадь 100 квадратов и выше. Но сейчас покупательная способность низкая: всего 10% населения могут себе позволить такие квартиры. Остальные 90% ищут жилье компактнее и дешевле», — приводит статистику Курманкулов.

В свою очередь коммерческая недвижимость, по его оценке, связана с большими рисками, но и прибыльность там соответственно выше. Особенно если работаешь по международным стандартам, добавляет девелопер.

«Бизнес-центры как инвестиции могут многократно вырасти в цене. Мы построили здание за 10 миллионов долларов. Сегодня его можно продать за 40. Такие объекты интересны крупным инвесторам. Но это не история одного года. Чтобы превратить его в готовый продукт, ушло пять лет. Еще год понадобился, чтобы доселить арендаторов и завершить переговоры», — рассказывает Курманкулов.

Серьезный толчок рынку, по его представлению, дали геополитические события. «Два года назад, когда началась война в Украине, в Алматы хлынул поток россиян. Цены на жилье выросли в два раза. Квартиры, которые сдавали за 500 тысяч тенге, уходили за полтора миллиона. Рынок ожил, и это потянуло за собой коммерческую недвижимость, она подорожала на 30–40%», — констатирует бизнесмен.

Оживлению рынка способствовало и то, что часть российских компаний открыла филиалы в Казахстане. На арену вышли новые игроки и из других стран. «Одним словом, спрос на коммерцию растет», — делает выводы Курманкулов. В конечном итоге такая тенденция будет стимулировать развитие городской инфраструктуры, привлекать новые инвестиционные возможности и ведет к созданию дополнительных рабочих мест, убежден собеседник.

География спроса

Тем временем ключевой тренд ближайшего десятилетия Курманкулов видит в комплексности застройки. «Девелопер отвечает не только за здания, но и за городскую среду. Важно строить не квадратные метры, а полноценные кварталы с детскими садами, школами, спортивными зонами», — подчеркивает он.

Сейчас основные проекты Capital Invest Construct сосредоточены в Алматы и Шымкенте, также есть объекты в Астане и Усть-Каменогорске. Причем рынки всех городов абсолютно разные — как по платежеспособности, так и по менталитету, сравнивает собеседник.

В южной столице компания Курманкулова больше фокусируется на коммерческой недвижимости. Но за спиной есть и возведенные жилые комплексы, в том числе Ashyq Tobe, Gagarin Terrace, Art Villa. «По статистике, в городе не хватает около 270 тысяч квадратных метров качественных офисных площадей», — приводит данные бизнесмен.

Одним из своих первых крупных и успешных коммерческих объектов в Алматы он называет 18-этажное здание бизнес-центра Capital Tower. «Мы купили участок, сами построили. Год заняло проектирование, три года — строительство. Сдавали во время пандемии, когда все говорили, что офисная недвижимость никому не нужна. Но именно тогда рынок повернулся к нам лицом. Компании начали сокращать офисные площади. У кого было 1000 квадратных метров, переходили в 600, у кого 500 — брали 300. Мы предложили новый бизнес-центр класса А по цене в два раза ниже, чем у конкурентов», — рассказывает девелопер.

В ближайших планах открытие еще одного БЦ в южной столице — Element Tower, а также возведение коммерческого кластера в районе гольф-клуба «Ариал» и строительство многоэтажного жилого комплекса.

«Мы думаем, что рынок Алматы перегрет, но на самом деле он съедает всё — от премиум до самого дешевого жилья. 80% покупателей — это не алматинцы. Люди из всех регионов мечтают купить здесь недвижимость», — обращает внимание Курманкулов.

Что касается Шымкента, то там ставка делается пока только на жилую застройку. Знаковый проект — Capital City на шести гектарах, из которых под благоустройство отдано полтора гектара. «В Шымкенте мало красивых зданий, поэтому мы пытались строить жилье высокого качества, где есть всё — от игровых зон для малышей до зон воркаута, теннисных кортов и тихих площадок для пожилых, но мы всё равно классифицируем его как массмаркет. Потому что потолок цены там — 500–550 тысяч тенге за квадратный метр. В Алматы — в центре — это миллион и выше, — объясняет собеседник. — Если говорить о менталитете, то шымкентские покупатели, образно говоря, хотят ездить на Mercedes, но платить как за «Жигули». Даже если поставить цену на уровне Volkswagen, они всё равно спрашивают: «Почему так дорого?».

В Усть-Каменогорске, по словам Курманкулова, платежеспособность еще ниже, а себестоимость стройки выше на 15 % из-за логистики и дефицита специалистов.

При этом строительство в Астане обходится дороже, чем в Алматы, в среднем на 5–10%. Причины — климат, длинный зимний период и дополнительные расходы на прогрев и утепление, перечисляет отличия Курманкулов.

«Одна крупная иностранная компания потребовала от нас сертификацию LEED на энергоэффективность и экологичность. Там три уровня — Platinum, Gold, Silver. Мы специально для этого прошли все многочисленные этапы экспертизы, и в результате нам присвоили Gold. Это американский стандарт. Есть еще европейский BREEAM», — рассказывает собеседник.

Процесс получения сертификата занял полгода и был непростым, утверждает он. Но это того стоило. Сегодня 75% арендаторов в портфеле Capital Invest Construct — международные корпорации и крупные организации. Среди них Chevron, Coca-Cola, Mitsuibishi, AstraZeneca, а также консульство Венгрии.

Новая преемственность

На вопрос о самых удачных и неудачных проектах Курманкулов отвечает так: «Все удачные. Я не считаю, что у меня были провалы. В бизнесе всегда есть сложности, но истории про потери миллиардов — это не про меня».

В будущем же он нацелен на расширение своего портфеля. «Мы смотрим на сегмент апартаментов, — уточняет он, при этом добавляя, что ему важно не только количество реализованных проектов, но и их символическое значение. — Хотелось бы, чтобы в каждом городе Казахстана был хотя бы один наш объект, удобный для жизни. Это не только бизнес-интерес, но и вопрос наследия».

«Мы рассматриваем разные форматы выхода за пределы Казахстана, в том числе в ОАЭ и Пакистан. Также в перспективе могут быть интересны инструменты вроде IPO или выпуска облигаций. Но это не быстрая история», — делает оговорку собеседник.

В то же время казахстанский рынок представляется ему более перспективным, так как отличается от зарубежных своим гибким подходом и широкой практикой партнерств. «Например, владелец заходит в проект с земельным участком, оценивает его в миллион долларов. Я могу предложить полтора миллиона, но в течение трех лет. Мы строим, продаем и работаем вместе», — поясняет Курманкулов. Причем формы расчетов могут варьироваться: доли в квадратных метрах, рассрочка или финансирование со стороны инвесторов. «Здесь есть возможность реализовывать проекты практически без собственных вложений. Достаточно репутации, компетенций и надежной команды. Это ключевой фактор успеха на местном рынке», — делится своим опытом он.

Тема преемственности для основателя Capital Invest Construct — это не столько передача существующего бизнеса детям, сколько создание для них прочной базы, где профессия может сосуществовать с надежными источниками дохода. У Курманкулова семеро детей. И, несмотря на творческие способности трех старших дочерей, он не стремится их вовлекать напрямую в деятельность своей компании.

«Я хочу для них другой бизнес, более высокого уровня. Например, управление бизнес-центром. Построил, заселил, получаешь аренду. Это стабильный поток. Один раз вложился, наработал клиентуру, и дальше у тебя обеспеченный денежный поток, который можно использовать для новых проектов», — рассуждает собеседник.

Такой формат, на его взгляд, дает возможность работать с банками и развивать другие направления за счет привлеченных ресурсов. «Недвижимость можно использовать как залог и строить новые проекты за счет кредитных линий», — объясняет Курманкулов. В этом смысле девелопмент становится не только бизнесом, но и моделью долгосрочной устойчивости, резюмирует он.