Флипперы сбиваются в пулы: как изменится сегмент перепродаж квартир в 2026 году

«Главное — окна не на север»

В чате совместной покупки инвестклуба — 38 человек. Менеджер пишет: «До старта продаж еще два дня. Скидываю планировки. Отмечаем, что берем». Через час в таблице уже разобраны ликвидные, видовые и «правильные» этажи. Кто-то спорит из-за планировки — евродвушка или нет. Кто-то просит: «Главное — окна не на север, долго продавать (не солнечная сторона)».

Еще через пару часов обсуждают уже не ремонт, а сроки выхода из сделки: «Если ключи во втором квартале — держим или сразу выходим? Какой потолок цены в этом районе?»

Дальше два сценария: основной — быстрый выход «в черновой, но с ключами и документами», либо с дополнительной маржей, но дольше по срокам — стандартизированный ремонт и продажа под сегмент «заезжай и живи».

У флиппинга есть своя «образовательная инфраструктура». «Курсы по флиппингу, наставники и чаты», — перечисляет Едиге Касенов, руководитель отдела ипотечного кредитования компании Dostupnaya Ipoteka и участник первой волны курсов по флиппингу. По его информации, в трех сообществах флипперов, в которых он сейчас состоит, находится более 700 человек.

Экономист Руслан Султанов, автор Tengenomika, основатель EconomyKZ.org, объясняет, что пулы — не «клуб по интересам», а экономика доступа и снижения издержек. Масштаб удешевляет всю цепочку — подрядчиков, ремонт, дизайн, логистику и маркетинг — и превращает разовые сделки в конвейер. Отдельный мотив — подорожание входа: «квартира в складчину» стала реакцией на рост цен и нехватку капитала, способом разделить риск и бюджет.

Трое флипперов — «предельный максимум» по количеству человек для покупки одной квартиры, говорит Едиге Касенов, руководитель отдела продаж ипотечного кредитования компании Dostupnaya Ipoteka. «Как они будут делить прибыль, кто будет отвечать за ремонт, покупку стройматериалов и реа­лизацию, то есть полное доверие в первую очередь должно быть. Также допустим, чтобы оформить договор на несколько человек — дополнительные расходы», — объясняет он.

Легко заметить — почти невозможно оценить

Активность флипперов на рынке жилья «видно глазами» — по количеству тематических чатов, рекламы в соцсетях и объявлений о продаже квартир в новостройках с ремонтом, но оценить в цифрах почти невозможно. Бюро нацстатистики (БНС) публикует данные о количестве сделок и динамике цен. Но цифры не раскрывают мотив покупки: для чего квартира покупалась — «для жизни» или «под перепродажу».

Риелтор Александр Бикетов объясняет: БНС видит лишь «среднюю температуру по больнице», а что происходит «в каждой палате» — то есть разрезы по типам покупателей, срокам владения, цепочкам перепродаж, — остается вне официальной статистики.

«В публичной статистике таких разрезов нет, поэтому приходится ориентироваться на свои наблюдения и знакомые тенденции. Но, конечно, специалисты, инвесторы и риелторы хотели бы получать такую информацию, чтобы понимать, что происходит», — говорит он.

Нина Лукьяненко, СРО риелторов Казахстана, спорит: «Доля в 60 %, с моей точки зрения, совершенно не соответствует действительности». И подчеркивает, что посчитать долю таких участников рынка в принципе невозможно.

То же самое и по доходности: от «рекламных» историй про 100 % прибыли до реальных 8–15 % на быстро­оборачиваемых сделках. Поэтому, перед тем как делать выводы, Бикетов предлагает понять, о каком виде бизнеса идет речь.

Три модели флиппинга — и почему вокруг них столько негатива

Как подчеркивает Лукьяненко, слово «флиппер» в Казахстане все чаще звучит с негативным оттенком, хотя по смыслу это тот же инвестор — небольшой девелопер, который вкладывает деньги, чтобы поднять стоимость объекта.

«Откуда этот негатив и разговоры о том, что они разгоняют цены? Всегда были те, кто знает, как правильно инвестировать — тратит свое время, энергию и другие ресурсы на подбор вариантов, рискуя деньгами. Рынок есть рынок. И есть понятие «риск — доходность». Цена может пойти как вверх, так и вниз. Ожидания могут не оправдаться», — говорит она.

Но раздражение, объясняет Бикетов, подпитывает путаница в терминах — в Казахстане под «флиппингом» понимают три разные бизнес-модели:

• «Инвесторы» — покупают на ранней стадии строительства и продают зачастую даже без ремонта: купил на старте, дождался роста цены по мере готовности, вышел из сделки ближе к ключам и документам.
• «Классические флипперы» — вторичный рынок: недооцененные и проблемные квартиры (в залогах), быстрый ремонт «в продаваемый вид», продажа с маржей.
• «Гибридные флипперы» — покупка новостройки ближе к сдаче в эксплуатацию или на этапе котлована и дополнительная маржа в виде ремонта.

Именно последний, «гибридный» вариант, по наб­людениям Бикетова, стал резко набирать обороты в 2021–2022 годах, когда казахстанцам разрешили использовать пенсионные излишки. Тогда на рынок недвижимости из ЕНПФ направили больше 3,1 трлн тенге (данные ЕНПФ, 2021 год), часть из которых пошли в сделки «жилье не для жизни, а как инвестиция».

«Если до 2022 года люди говорили «можно черновой вариант, а я сам сделаю ремонт», то после тенденция изменилась — клиенты все чаще хотели купить готовую квартиру», — объясняет он.

На графиках БНС этот период выглядит как резкий разгон спроса. Дополнительно в последние годы спрос на рынке поддерживался новыми и ежегодно перезапускаемыми жилищными госпрограммами («Наурыз», 2024 год, «Наурыз жұмыскер», 2025), а также льготные ипотечные продукты («7–20–25», 2018 год). К тому же определенную роль сыграла и миграция части населения из России, Украины и Беларуси в Казахстан.

Пенсионный бум и «декабрьский эффект»

Нечто похожее, по словам участников рынка и экспертов, произошло и в конце 2025 года — уже на фоне разговоров о грядущих переменах в 2026 году. Ипотечный брокер Асель Кушербай описывает этот период как столкновение двух настроений.

«Одни клиенты ждали, что цены просядут и ставки снизятся, а другие спешили купить до конца года. В итоге выигрывал тот, кто действовал быстрее», — говорит она и приводит пример: в одном ЖК трехкомнатная квартира стоила 45 млн тенге в сентябре 2025-го, а в декабре — «65 млн минимум».

Едиге Касенов связывает всплеск цен конца 2025 года прежде всего с ажиотажем и ожиданиями вокруг правил 2026-го: обсуждения повышения НДС и других налоговых изменений дали почву для разговоров о будущих подорожаниях, а спрос подпитывали госинструменты, в том числе изменения и расширения по льготным программам. Например, осенью 2025 года были увеличены лимиты программы «7–20–25». К тому же рынок жил ожиданиями, что ипотеку банки станут выдавать хуже из-за желания регулятора снизить предельную ГЭСВ по ипотеке с 25 до 20 % (решение отложили до лета 2026-го).

«Рынок поднялся на ажиотаже, на слухах — мы живем ожиданиями и страхами, что упустим возможность. Застройщики в СМИ говорили, что поднимут цены, пугали людей через менеджеров в отделах продаж. Но мы поняли, что в самом декабре произошла стагнация, даже уменьшилось количество покупок. И сразу это почувствовали застройщики, начав делать предновогодние акции, и я уверен, сейчас будут опять акции на распродажу своей недвижимости», — отмечает он.

«Меньше романтики, больше расчета»

Проверка 2026 года для флиппинга — не только в налогах и дорогих деньгах. Она в том, что «ремонт как картинка» перестает продаваться автоматически. Поэтому большинство экспертов склоняются к тому, что флиппинг станет более профессиональным и менее «романтичным»: «слабые и плохо считающие экономику игроки уйдут, сильные адаптируются», а маржа будет «съедаться стоимостью времени и рисками».

Руслан Султанов связывает этот разворот с удорожанием времени и ростом конкуренции.

«Пулы не исчезнут, но произойдет естественный отсев. Если деньги станут дороже и условия финансирования строже, флиппинг замедлится. С точки зрения влияния на цены, флипперы вряд ли станут определяющим фактором для всего рынка. Здесь ключевую роль по-прежнему будут играть ипотека, общий спрос и предложение. В сегменте «заезжай и живи» сохранится премия за готовность, но темпы роста, вероятно, станут более сдержанными. В отдельных жилых комплексах, где доля пулов высока, возможны два сценария: либо игроки будут удерживать ценовую планку, либо при ухудшении спроса начнут быстрее выходить из сделок, что приведет к локальным коррекциям цен», — считает он.

Едиге Касенов видит, что конкуренция среди флипперов сейчас очень большая: «Думаю, что за счет этого качество их работы будет повышаться, на рынке останутся только те, кто имеет хороший опыт, подходит основательно к этой работе. Плюс, что еще скорректирует рынок, — спрос на вторичку, скорее всего, немного спадет. Если первичка подтянется, естественно, будет ситуация как на весах. С одной стороны, государство подпитывает первичный рынок ипотеками, а с другой — у людей как бы нет средств для покупки вторичной недвижимости, потому что нет дешевых инструментов, кредитов».

Александр Бикетов связывает переход к качеству еще и с тем, что рынок становится «рынком покупателя» и на слабые ремонты просто перестают закрывать глаза. «2025 год показал, что у нас рынок сейчас меняется в сторону покупателей. Он сейчас выбирает, а предложений довольно-таки много, в том числе и от застройщиков, которые также увидели тенденцию на готовые квартиры с ремонтом и активно заходят в этот сегмент», — подчеркивает риелтор.

Нина Лукьяненко добавляет еще один слой — институциональный: давление правил и рисков усилит отсев слабых игроков. «Изменения в Налоговом кодексе постарались охватить все эти сегменты, а не только флипперов. Часть уйдет с рынка совсем, часть перейдет в серую зону. Часть останется, но уменьшатся доходы. Еще раз хочу расставить акценты: флипперы — это не нехорошие люди, разгоняющие цены на рынке. Флипперы — это лишь малюсенькая доля инвесторов, а флиппинг — одна из стратегий инвестирования, которая более понятна и доступна широкой массе», — говорит она.

Асель Кушербай не согласна с большинством мнений о сокращении числа флипперов: «Я не думаю, что флипперы уйдут с рынка, наоборот, они расширяют свои масштабы. У ипотечных покупателей начинается ажиотаж, потому что процентная ставка в 25 % только до 1 июля 2026 года, а что будет дальше, пока неизвестно».

Кушербай говорит, что из-за всего происходящего в стране недвижимость подорожает. У флипперов ценник вырастет как минимум на 15 %, так как налог повысится. Но флипперы останутся, просто поднимут цену на свое жилье.

И если вернуться к чату из 38 человек, то главный спор в 2026-м будет не про евродвушку. Он будет про смету, сроки и ответственность — и про то, кто готов отвечать за результат так же быстро, как ставил галочки в таблице оптовой закупки.

Стоит ли доверять ремонту от флиппера

Польза флиппинга в «правильном виде», по мнению Едиге Касенова, руководителя отдела ипотечного кредитования компании Dostupnaya Ipoteka, понятна: рынок получает больше готовых квартир, а покупатель экономит время.

«Обществу приносит пользу, многие, допустим, за 13 млн покупают квартиру, затрачивают 500 тыс., а продают за 14,5 млн. И он в хорошем плюсе, заплатил налоги государству и помог другому человеку купить уже готовую удобную квартиру для проживания за небольшую цену. Таких очень много флипперов, просто о них не слышно особо, но у них все доведено до автоматизма», — говорит он.

Главный конфликт в сегменте «заезжай и живи» — качество. Касенов предупреждает: если человек хочет действительно качественный ремонт, ему чаще всего придется делать его самому. «Флипперу нужно вложить как можно меньше денег и создать продаваемую картинку, — говорит он и перечисляет то, что покупатель почти никогда не проверяет: проводку, материалы, сантехнику, как сделана инсталляция, шумоизоляцию. — Плохо, что сейчас покупатели не придираются к таким вещам — они видят картинку».

Асель Кушербай, основатель ипотечной компании Global Trade Brokers, добавляет, что есть еще и юридические риски: перепланировки, перенос мокрых зон, отсутствие узаконивания. Она советует смотреть на документы и на базовую цену квадратного метра, а не на «магическую надбавку» за дизайн.