Эксперты дали прогнозы по росту цен на жилье и аренду в Казахстане до 2027 года

Аналитики Halyk Finance проанализировали динамику цен на рынке недвижимости и дали прогнозы на 2024–2026 годы.

Для прогнозирования использовался комплексный анализ рыночных тенденций и экономических показателей. Например, учитывались такие переменные, как темпы ввода в эксплуатацию новых жилых объектов, годовой рост ВВП, уровень инфляции, а также темпы роста доходов населения. Эти показатели позволяют оценивать будущие изменения на рынке недвижимости и адаптировать прогнозы для учета текущих и ожидаемых экономических условий.

В начале 2024 года, анализируя текущие тенденции, мы видим, что рынок жилья Казахстана демонстрирует замедление темпов ввода в эксплуатацию новых объектов. В феврале этот показатель сократился на 3,4% г/г, затем в марте наблюдалось небольшое улучшение, но к июню рост вновь замедлился до 1,1% г/г. Однако с учётом прошлогодних данных, когда рыночная активность усиливалась к концу года, ожидается, что в оставшиеся месяцы 2024 года рынок сможет ускориться и достичь цели правительства в 18 млн кв. м жилья. Мы полагаем, что ускорение строительной активности в оставшиеся месяцы позволит достичь 18 млн кв. м. и используем это допущение в прогнозах.

Количество сделок купли-продажи жилья Казахстана показало переменчивую активность: начался год со снижения месячной активности в январе на 16,1% м/м при годовом росте 30,5% г/г, последовало дальнейшее уменьшение в феврале на 3,7% м/м, а в марте — на 13,6% м/м. В апреле активность возросла на 18,4% м/м, хотя годовой показатель продемонстрировал небольшое снижение на 0,6% г/г. В мае и июне наблюдался продолжительный рост с месячным увеличением сделок в июне на 6% м/м и годовым на 10,3% г/г, что свидетельствует о восстановлении рынка после замедления в начале года.

На рынке недвижимости с января по май 2024 года было заключено 184 тыс. сделок купли-продажи жилья. Мы ожидаем, что к концу года количество сделок достигнет 380 тыс., что на 3% г/г больше, чем в 2023 году. На фоне запуска ипотечных программ «Наурыз» и «Отау», планируемое количество сделок в рамках которых составляет всего 12 тыс. и 7 тыс. сделок соответственно, мы допускаем, что инициативы окажут незначительное влияние на общий рынок недвижимости Казахстана.

Для прогноза цен на жилую недвижимость Казахстана мы также используем наши прогнозы по росту ВВП и инфляции. В 2024 году ожидается рост ВВП на уровне 3,9% г/г с ускорением до 5,1% г/г в 2025 году и 5,0% г/г в 2026 году. Инфляция прогнозируется на уровне 8,5% г/г в 2024 году с последующим снижением до 7% г/г в 2025 и 2026 годах. Ожидается, что доходы населения будут расти умеренными темпами — на 2% г/г в 2024 году, 3,5% г/г в 2025 году и 4% г/г в 2026 году.

Таким образом, наши прогнозы учитывают умеренный рост экономики, постепенное снижение инфляции и отсутствие масштабных ипотечных программ, способных существенно изменить рыночную динамику.

Прогнозы цен на первичное жилье, вторичное жилье и аренду жилья, %, г/г

Основным инструментом государственной политики доступного жилья являются льготные ипотечные кредиты с низкой процентной ставкой. Как мы писали ранее, такая льготная ипотека мешает развитию конкуренции на рынке недвижимости. Государство, выдавая кредиты по ставкам ниже рыночных, фактически становится конкурентом для коммерческих банков, что препятствует развитию рынка ипотеки на рыночных условиях. Оптимизация государственной поддержки должна учитывать как спрос, так и предложение на рынке жилья, чтобы сделать его доступным для всех категорий населения без значительных затрат государственного бюджета.

Проанализировав динамику цен и объемов строительства жилой недвижимости с 2005 года, мы определили основные тренды и проблемы, характерные для рынка недвижимости Казахстана. Исследуя рынок как с точки зрения спроса, так и со стороны предложения, мы выявили, что значительные колебания цен были частично вызваны несоответствием между этими двумя аспектами, особенно в периоды активного вмешательства государства. С усилением роли государства в ипотечном кредитовании, особенно в 2021–2022 годах, наблюдался рост цен, вызванный дисбалансом между стимулированным спросом и нерелевантным увеличением предложения. Государственные программы, предлагающие ипотечные кредиты с низкой процентной ставкой, и возможность использования пенсионных накоплений для покупки жилья значительно повысили спрос. Однако ограниченное увеличение строительства не смогло удовлетворить этот спрос, что привело к росту цен.