Что происходит на рынке складской недвижимости в Алматы

К концу III квартала [2024 года] вакансия на рынке складской недвижимости в Алматы составила 0,7%, дефицит площадей обусловлен как низкой девелоперской активностью, так и высоким спросом со стороны 3PL-операторов, которые готовы принимать на себя риски и арендовать большой объем площадей на ранних этапах проектов. Многие другие игроки опасаются заходить в сделку на этапе стройки, так как в истории развития рынка складской недвижимости Алматы случались недострои. Об этом говорится в обзоре, подготовленном международной консалтинговой компанией Bright Rich | CORFAC International.

Длительный период стагнации складского рынка приучил местных девелоперов к осторожности, поэтому сегмент раскачивается медленно, считают в компании. «Впрочем, на текущий момент мы видим, что местный девелопмент уже отвечает на дефицит предложения запуском новых проектов, в 2025 году в Алматы ожидается ввод 250 тыс. кв. м. Между тем дефицит рынка мы оцениваем минимум в 750 тыс. кв. м, поэтому простор для новых проектов еще достаточен», — говорится в обзоре.

«По нашим подсчетам, складской комплекс класса А площадью 50 тыс. кв. м в Алматы окупится за 6,5 лет, его внутренняя доходность (IRR) составит порядка 30%, что даже при текущей вроде бы запретительной стоимости финансирования оказывается выгодным проектом», — отмечает директор по инвестициям и консалтингу компании Алексей Фёдоров.

Наиболее интересным вариантом для девелопера выступает модель аренды с последующей продажей инвестору, отмечают аналитики компании. Одними из наиболее крупных покупателей складской недвижимости на сегодняшний день выступают институциональные инвесторы. Так, в России одним из наиболее крупных инвесторов являются компании, которые упаковывают недвижимость в закрытые паевые инвестфонды и продают паи этих фондов розничным инвесторам. Также эту стратегию включили в свой портфель четыре из пяти крупнейших российских банков: Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, Альфа-Банк.

«Такой же тренд увеличения вложений в складскую недвижимость со стороны институциональных инвесторов наблюдается в Европе и США. Поэтому рынок складской недвижимости Казахстана будет привлекать не только российский, но и западный капитал», — уверены в компании.

Стоимость складской недвижимости, как и объем инвестиций в этот сегмент, растет. По итогам первых трех кварталов 2024 года в России объем инвестиций в складскую недвижимость составил 122 млрд рублей. Средняя цена квадратного метра на текущий момент составляет $977, что означает почти двукратный рост с 2020 года.

«Таким образом, складская недвижимость, как мы видим из мирового опыта, — выгодный для девелопера сегмент ввиду растущих ставок аренды и при необходимости легкого выхода из проекта из-за спроса со стороны институциональных инвесторов», — делают вывод в компании.