Аренда столичных офисов в условиях кризиса

Данная тенденция связана с общеэкономическими факторами, выражающимися в замедлении темпов экономического роста и сокращением доходов компаний.

В I квартале 2016 средняя арендная ставка офисных площадей в Астане составила 4226 тенге за квадратный метр ($12/кв. м). К предыдущему периоду средняя величина аренды снизилась на 6,5%, за год снижение составило 3,5%.

Бизнес-центры класса «А»

В настоящее время на офисном рынке Астаны числится 11 бизнес-центров, соответствующих или приближенных к стандартам класса «А». Общий объем площадей бизнес-центров класса «А» по состоянию на май 2016 составил порядка 235 тыс. кв. м. 

Средняя цена аренды в бизнес-центрах класса «А» на май 2016 составила 7300 тенге за кв. м., за год цена снизилась на 4%.

Наиболее крупными бизнес-центрами данного сегмента являются БЦ «Москва» БЦ «Санкт-Петербург», БЦ «Q-1», «Q-2», БЦ «Каскад», БЦ «Ренко», БЦ «Астана Тауэр».

Бизнес-центры класса «В»

Большинство бизнес-центров Астаны позиционируют себя как класс «В», здесь всего 37 объектов общей площадью 549 тыс. кв. м, из которых полезная офисная составляет 296 тыс. кв. м.

Средняя ставка найма в БЦ класса «В» составляет – 5000 тенге за кв. м., за год это значение снизилось на 5%.

Наиболее крупными бизнес-центрами соответствующего класса являются: БЦ "Нурсаулет", БЦ "Искер", БЦ "На Водно-Зеленом Бульваре», БЦ "Алма-Ата", БЦ "Евроцентр" и другие.

Бизнес-центры класса «С»

Общий объем площадей класса «С» в настоящий момент составляет 79 тыс. кв. м, из них офисной – 68,6 тыс. кв. м, всего 28 объектов.

Размер аренды в бизнес-центрах класса «С» на май 2016 составляет 3300 тенге за кв. м. За год офисные площади соответствующего класса подешевели на 8%.

В бизнес-центрах класса «С» уровень пустующих площадей традиционно ниже, чем в БЦ классов «А» и «В». Это объясняется более высоким спросом со стороны арендаторов несмотря на более низкое качество.

Средние арендные ставки по типам расположения:

- в бизнес-центрах — 4770 тенге/кв. м;

- в торговых центрах средняя арендная ставка за период — 4510 тенге/кв. м;

- в жилых комплексах — 4129 тенге/кв. м;

- в отдельных зданиях — 3412 тенге/кв. м.

Предложения офисов в бизнес-центрах на сайте kn.kz

В 2016 в Астане ожидается прирост объема предложения с выходом на рынок новых объектов. В текущем году заявлено к сдаче несколько крупных бизнес-центров, из них "Абу Даби Плаза" — 132 тыс. кв. м офисных площадей и TalanTowers — 33,65 тыс. кв. м офисных площадей.

Некоторые бизнес-центры, заявленные к сдаче в 2016

Вместе с тем, судя по статистике, рост спроса со стороны арендаторов в лице новых юридических лиц в 2016 будет снижаться.

Как сообщает департамент статистики Астаны, в I квартале 2016 количество зарегистрированных юридических лиц по сравнению с первым кварталом прошлого года уменьшилось. Из всех вновь созданных юридических лиц 1451 зарегистрированы как малые предприятия, 13 — средние. Из них малых предприятий меньше почти на 12%, по отношению к аналогичному периоду прошлого года, средних — на 5 меньше, крупных — на 2.

В условиях кризиса многие компании продолжают оптимизировать расходы на аренду, как правило, сокращая размер занимаемых площадей, а управляющие компании вынуждены идти на снижение арендных ставок. Хотя делают это скрыто – в виде акций, скидок, рассрочек, арендных каникул.

В ближайшие годы рыночные условия для владельцев бизнес-центров могут усложниться из-за ужесточения конкуренции в связи с существенным увеличением качественного офисного фонда.

По нашим оценкам, в 2016 в Астане будет введено около 180 тыс. кв. м качественных офисных площадей. В 2017 эта цифра составит около 200 тыс. кв. м, при этом основную часть площадей придется на офисные площади, в составе объектов ЭКСПО-2017.

Таким образом, в ближайшие три года ожидается увеличение качественного офисного фонда Астаны в 1,7 раз и уровня обеспеченности офисными площадями, главным образом за счет ввода в эксплуатацию бизнес-центров и офисных площадей класса «А».

Для того, чтобы привлечь арендаторов, управляющие компании разрабатывают программу скидок и акций. Например, компания MobilRealty со 2 апреля 2016 предлагает акцию, при которой, заключая договор аренды офисных помещений, первый месяц арендатор получает бесплатно. В том числе компания предоставляет гибкую систему скидок на аренду офисов. Из переговоров с представителем компании известно, что тенденция к снижению цен есть.

Компания MardenProperty, управляющая бизнес-центрами в Астане и Алматы, опубликовала на своем сайте прогнозы на 2016, где говорится о рецессии к концу текущего года. Многие компании будут вынуждены оптимизировать издержки на аренду помещений, сокращая размер занимаемых площадей. Объем вакантных площадей, преимущественно в БЦ класса «А» будет расти. А владельцы офисов будут вынуждены идти на снижение арендных ставок и цен продажи офисных площадей.

Выводы

Таким образом, на рынке офисной недвижимости Астаны в ближайшие месяцы ожидается плавное снижение арендных ставок. Вследствие перенасыщения рынка арендаторы будут рассчитывать на скидки или дополнительные льготные условия. В свою очередь арендодатели должны будут разработать гибкие условия, чтобы оставаться конкурентоспособными.

Источник: аналитическая служба портала kn.kz, информационного партнера Forbes.kz. Републикация материала на других сайтах запрещена правообладателем контента.